|
上海的房地產調整，未必循著房地產調整的常規進行，因為上海房地產同時受政府干預和國際熱錢兩個非常特別因素左右
陶冬 (瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟學家)
自從4月初開始，隨著上海市對炒家征稅以及人民銀行限制按揭貸款開始，上海房地
產市場便出現了一系列的調整，5月中旬八部委的聯合措施出臺后，房地產調整進一步加速。據《東方早報》報道，從4月中旬起到5月20日，上海住宅價格平均下跌934元/平方米(4月15日為8792元/平方米，5月20日為7860元/平方米)，而成交量暴跌至5月20日的14萬平米，而4月15日為33.8萬平米。房地產均價指數并不完全可靠，因為市場下跌后，高價房成交首先放緩，而政府同時推出更多的低價樓盤，由此將成交平均價壓低。媒體近來報道溫州炒房團減價賣房等，但據筆者觀察，上海房地產價格的下調其實有限，更能表現上海目前房地產現實的可能是成交量的變化。
現在上海房地產屬于典型的調整初期，即絕大多數賣房人士資金流并無困難，同時對樓市長期遠景依然看好，他們并不急于賣樓，價格下調，相對有限。初期的價格調整，更多的是從不合理的漫天要價回復到比較正常合理的要價范圍內，但目前價格只屬于輕微下調。與此相對應的是，成交量的迅速萎縮，盡管賣房仍不急于出手，買房已不再無條件的發瘋式地追貨，持幣觀望成為普遍現象。所謂調整一期，其特征是，價格微跌，成交量大跌。
中央對于上海房地產的調整，會不會點到為止？筆者相信不會。首先，上海房地產按揭貸款的混亂已經達到觸目驚心的地步，如果不加以控制，可能對上海銀行系統甚至全國的金融體系帶來風險。按揭貸款已占上海銀行新增貸款的50%以上，加上對發展商的貸款，占其總貸款的3/4，房價炒得越高，其隱含的金融風險越大。第二，上海房地產是這輪投資過熱的源頭，蓬勃發展的房地產市場拉動了原材料的需求，急速推高原材料價格，造成鋼鐵水泥等材料極其賺錢的假相。房地產這個過熱源頭不作調整，這一輪宏觀調控很難治本，更難竟全功。第三，上海房地產同時又是炒作人民幣的海外熱錢的主要落腳地，熱錢進入人民幣資產后，必須要有投資渠道。不過目前A股舉步維艱，國債市場容量狹小，海外熱錢多停留在中國的房地產尤其是上海的房地產市場。擠出上海房地產泡沫抑止房地產價格上升預期，事關下一步人民幣匯率機制的調整，因此筆者認為，中央政府對上海房地產市場的措施遠沒有結束。
如果房地產調整初期的特征是價格微跌，成交量大降的話，接下來二期的特征便是價格急跌，成交量進一步放大。今年第一季度，估計75%的上海新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置，這些熱錢投資的唯一原因便是價格上漲預期。當炒家們真正意識到，在今后12~18個月價格下降的可能遠高過上漲的可能時，離場是一個合乎邏輯的選擇。
房地產調整第三期特征是陰跌，當炒家出貨出得差不多時，價格下落開始放緩，同時成交量也開始放緩，但由于買房并不踴躍，持幣觀望依然盛行，市場處于做底狀態。這段時期可長可短，但一個大的房地產調整往往需要第三期的過渡才能夠進入一個新的牛市。
當然，上海的房地產調整，未必循著房地產調整的常規進行，因為上海房地產同時受政府干預和國際熱錢兩個非常特別因素左右。盡管中央政府和上海市政府希望擠出房地產泡沫，但政府并不希望房地產價格急跌，這里政府必須考慮社會安定、人民財富以及金融穩定等一系列重要因素。由于中國特殊的國情，政府通過貨幣政策、房地產政策以及行政政策，仍然對樓市的走勢擁有強大的干預能力。但是樓市的走勢未必永遠跟隨政府的指揮棒。1990年代后半期，上海樓市的萎靡不振便是一個很好的說明。
上海房地產泡沫的核心問題是本土承接能力不足。樓價的飛漲已經遠遠脫離普通上海市民的承接能力。而且，一旦價格出現回落，由于房價與本土承接能力之間的脫節甚大，加大了房地產市場可能調整的幅度和不確定性。另一方面，上海又是海內外資金的匯合之處，當房地產價格調整至一定水平的時候，相信無論是海外投資還是國內其他地方資金都會對上海房地產持有濃厚的興趣，可以成為引導樓市軟著陸的健康勢力。
過去18個月，上海房地產的瘋狂不亞于香港1996年乣1997年的形勢，這不僅是筆者的觀察，也是許多經歷過香港1997 樓市的香港中介的看法。目前上海房地產的炒作成分與本土居民的購買成分相比，較當年香港更甚，外部熱錢的流入規模亦較當年香港更甚，房地產價格與市民收入之脫節較當年香港更甚。房地產價格的急漲，不僅對普通市民帶來困擾，也拉高了上海的營商成本。今天上海甲級寫字樓的租金已超過新加坡同類寫字樓的水平。
當然，上海也有不同于1997年香港的地方，今天的上海并不面臨香港1997年亞洲金融危機下的金融環境，上海經濟也無需經過香港過去8年走過的痛苦的經濟轉型。另外，上海政府的執政能力以及對市場的干預能力均較當時港府為佳。更重要的是，中國經濟今天仍然蓬勃向上，人民收入和就業機會依然強勁，外資(尤其是銀行和零售等服務行業)仍將選擇上海為主要登陸點。上海經濟盡管面臨一系列調整，總體經濟仍屬健康向好的。同時，上海市政府已經看到問題所在，開始采取行動消除隱患。相信上海的房地產調整不至于走過香港當年那么漫長痛苦的過程。但是，今天上海的房地產仍處于系列調整初期。
| 
