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———訪中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強
本報記者 朱劍紅
穩定房價，最重要的還是調整房地產供應結構
建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》出臺后，受到社會和業界的廣泛關注和好評。日前，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強博士向記者逐條分析了《意見》的具體措施對穩定房價的作用。
柴強說，《意見》要求增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設用地供應量及擴大建設規模，加快建設進度。這一措施意味著中低價位普通商品住房和經濟適用住房的供給會增加，從而可以緩解供求矛盾，特別是穩定市場預期。《意見》規定自6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅等。這一措施可以使投機性購房者為避免營業稅而將其過去購買的住房盡快上市交易，從而會增加當前的住房供應量，房價也就會得到抑制。《意見》規定不符合享受優惠政策的住房，一律不得給予稅收優惠。加強對個人住房抵押貸款的信貸管理，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。這些政策會有效遏制投機性購房需求，控制投資性購房需求，房價因此會得到抑制。為防止房地產開發商或中介機構造成的住房“供求緊張”假象，《意見》要求對虛構買賣合同，囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購的房地產開發企業和中介機構，要記入房地產企業信用檔案，予以公開曝光。
柴強認為，穩定房價，最重要的還是調整房地產供應結構，提高普通商品住房用地的供應能力，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。
《意見》是為了穩定房價而不是打壓房價
一些媒體將《意見》形容為政府打壓房價的殺手锏。對此，柴強坦言：“《意見》是為了抑制房價的不合理上漲，促進房價的基本穩定，而不是打壓房價，更不是使房價大幅度下降。房價大漲不好，大落也不好。”
柴強說，房價過高有許多危害：一是加重中低收入家庭的住房負擔，使廣大工薪階層望房興嘆，不利于社會穩定。二是對地區經濟發展不利。因為其一會降低對外來投資的吸引力，其二會降低本地區產業的市場競爭力，其三會使現有的投資者外遷。
但是，房價如果大落，會使大量住房抵押貸款得不到償還，產生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融。房價大落會使最后一批持有高價房者損失慘重，特別是將使廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產者”，換句話說，就是他們在房子里的投資已變成負數。比如，以40萬元購買的住房，首期付款加上償還給銀行的分期付款共16萬元，還有24萬元未還銀行，但如果該住房本身的市場價格已不值40萬元，假設只值20萬元(假定市場價格下降了50%)，那么，即使將住房變現，購房者還欠銀行4萬元。
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