2005：供應量之變

　　本報記者 丁凱 北京報道

   “從今年第三季度到明年第一季度，上海和北京都會出現新盤集中放量的情況。” 北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅表示。偉業顧問副總經理趙鐵路則把這種集中放量描述為“開閘放水”，他表示，供應量的激增在“2005年6月到10月間”尤其明顯。

　　蓄水始自2003年。來自偉業顧問的數據顯示，相比2001年，北京2002年的新盤供應規模上升了2000萬平米，總供應規模增幅約60%。進入2003年，新盤供應規模迅疾減速，2003-2004兩年間僅增加了不到1000萬平米。

　　2005年的前幾個月，北京新盤供應量同比明顯萎縮。與偉業的預測類似，中原地產的分析認為，2005年6、7月間將是集中放量的開端。低水平的供應量已經持續了2年多，不斷撞擊閘門的“水”的勢能已趨最大。2005年6月，將成為供應量之變的拐點。

　　30%

　　今年年初，偉業顧問在2005年北京房地產市場預測報告中提出，2005年下半年供應量同比將增加30%。綜合分析去年的土地供應和今年前四個月的新盤上市情況，中原地產也提出，“在1-4月份供應量不大的情況下，會集中放量于5-12月份，有效供應面積同比增幅應在30%以上”。

　　2005年的前幾個月，晚冬的寒意遲遲揮之不去，市場供應量也同樣沒有回暖。來自偉業顧問的數據顯示，2004年第一季度，北京推出了50多個新盤。今年前3個月，這個數字只有16個，其中包括3個寫字樓項目。4月間，氣溫回升，樓市漸暖，即便如此，新推項目也只有22個左右，其中約有10個項目處于推廣期，正式開盤12個項目中包括一個寫字樓項目。

　　中原地產監測顯示，包含新增供應在內，2005年1-4月北京市場上共有33個正式開盤的住宅項目，有效供應為建筑面積270萬平方米；而去年同期的統計數據為40個新樓盤，有效供應為建筑面積392萬平方米�？梢钥闯鼋衲�1-4月的新盤供應從個數來說，較去年同期下降20%；從有效供應面積來說，較去年同期下降31%。

　　今年前4個月供應量大跌3成的同時，根據北京市建委的統計資料顯示，2004年全年，北京市通過出讓和劃撥方式供應住宅用地3993.9公頃，同比增長24.9%。這些土地供應形成有效住宅供應的時間，恰好在今年下半年到明年一季度，而根據張寅的預測，這段時間將出現持續的集中放量態勢。

　　成因

　　沿海塞洛城、山水奧園以及百萬平米體量的大盤華僑城等項目，正式開盤時間都集中在6、7月份。中原地產認為，6、7月間，以北京東部、南部的數個大盤為代表，將出現第一次集中放量。但無論如何，2005年下半年的供應量激增已成定數，這股供應量的潮水蓄勢已久，可以追溯到2003年。

　　2003年時，人們都在談論“管好土地、收緊信貸”。偉業顧問認為，“2003年開始國土資源部和北京市政府以及各相關部門實施了一系列的嚴格土地管理和供給的相關政策”是造成2003、2004兩年北京新盤供應增幅顯著下降的重要原因。

　　由此看來，起到供應量“閘門”作用的，實際上是土地供應。在土地收緊的同時，房地產投資卻大幅上升：2003年與2004全國房地產投資增幅分別達到29.7%和28.1%。土地供應的閘門蓄積了這些投資的洶涌能量，亟待釋放。

　　張寅表示，除去2年來積累的房地產投資之外，2004年“8·31”之后“解凍”的土地經過12-14個月的前期準備，剛好在2005下半年形成供應。8·31過關項目的建筑面積可達1.3億平方米，趙鐵路表示，就其了解，過關項目普遍出現了盡快進入銷售狀態的預期，而他提出供應集中放量是在今年6-10月，也以此為依據。

　　雖然分析人士、咨詢機構和房地產經紀公司在下半年供應量激增方面達成共識，但對于供應量之變導致的市場變化看法則不盡相同。

　　震蕩

　　綜合分析全國樓市的走向，張寅語出驚人：“就我們預測，房價的實質性下跌可能會出現在今年9-10月。屆時上海成為領頭城市，可能會出現3-5周的震撼性崩跌。”

　　如果把上海和北京下半年供應量視為內因，張寅這樣分析房價下跌的外因：在今年余下的時間里，美聯儲還有五次會議。5月20日，格林斯潘提出美國部分地區出現房地產泡沫，平均房價漲幅高企11%。單從漲幅來講，澳大利亞和英國都高于美國，而這兩個國家的房地產市場已經出現了調整。由于美國房地產市場規模遠大于前二者，因而發生在美國房地產市場的調整，在世界范圍內示范意義更大。而格林斯潘的言論無疑顯示了對房地產行業過熱的警惕和對未來循序漸進進行加息的堅定和強硬。同時，這一舉動還將導致大量在海外進行炒作的資金流回美國本土。

　　張寅表示：“對于炒家來講，擁有超過三套以上住房的，很少有人不運用資金杠桿。作為一種半金融產品，房地產在跌價時難以變現的特定將顯露無余�！彼�進一步預測，由于上半年樓盤供應量較少，市場上容易形成價格同盟，而在供應量激增之后，由于市場中的企業增多，這種價格同盟將變得容易被打破。屆時“很有可能出現外行企業率先跳水，成為價格殺手的情況�！�

　　中原地產認為：“會有這種個案的出現，但絕不是普遍現象。如果市場競爭激烈，率先‘跳水’的未必就是外行企業，這主要看企業自身的實力等原因，同時也包含企業對房地產市場的認識等方面�！�

　　中原地產還表示：“需要說明的是，如果更多的開發企業難以達成同盟都成為價格殺手，那么就等于無形中再一次形成另一種價格同盟，這種價格同盟是一種市場供需關系的基本表現。目前看房地產市場，房價穩中有升，市場供需兩旺，很顯然目前各個區域內同檔次物業形成的價格同盟受市場新增供應的影響不很明顯，在同區域同檔次的物業中出現‘跳水’情況的可能性很小，而在市場不成熟、新開發的區域這種現象可能會有個案出現。”