新八條催生觀望態度 城市經營概念終結

　　本報記者 姜洪橋 北京報道

    5月的土地市場靜悄悄。

　　或許是因為大家都把注意力集中在對七部委聯合下發的“新八條”政策本身，萬科拿下了豐臺區一地塊的消息罕見報道。事實上，這是“新八條”之后，北京的惟一住宅用地的 摘牌行動，其情形相較于去年的競爭遠算不上激烈。同一時期，上海的土地市場則幾乎陷于停頓。采訪中，多位分析人士都預測，在今后的一段時間內，土地市場將普遍處于觀望狀態。

　　對開發商來說，觀望是猶豫、懷疑和擔心的同義詞。土地和房價是開發流程的一頭一尾，“新八條”對于土地市場的著力不少，關鍵詞是“禁止炒賣”、“清理閑置土地”、“加大普通商品房土地供應”。土地將集中向中低檔商品房供給嗎？資源緊缺的政府真的下定決心清理上一輪“城市經營”制造出來的閑置土地？

　　果真如此，這對于有6000公頃和上萬公頃閑置土地的上海和北京土地市場來說將是一場巨變，也將為從去年開始逐漸停頓下來的“城市經營”正式劃上句號。

　　觀望

　　5月20日，北京萬科企業有限公司以33600萬元競得豐臺區中財小屯馨城住宅及商業配套項目用地。

　　對于北京西部地區來說，這是一塊位置相當不錯的土地，項目位于長安街以南3公里，距離西四環500米，比鄰豐臺現代制造業中心及西奧體育中心，交通便利，城市配套設施良好，現已六通一平。此塊用地是萬科集團首次以“招拍掛”的形式在北京拿地，也是新八條之后北京首次住宅用地摘牌。盡管如此，此事少有人問津，原因很顯然，5月20日正是新八條公布之后一周左右，熱情和精力都被傾瀉到政策本身。另一方面，這塊規模不大的土地和報價也實在難以調起人們的胃口。

　　以小屯項目地塊為例，規模不大，出讓總面積64.5畝，起始價30931.59萬元。競爭的主力卻是萬科和金地這兩個國內實力派上市公司，競價18輪之后，萬科才報到33600萬元，高出起始價2668.41萬元競得。北京萬科相關負責人認為，從市值來看，此塊土地價格合理，不算昂貴。

　　“全國來看，只有萬科和香港和記黃埔有些動作，別的沒有什么大的成交項目，很平淡”，虎杰投資顧問公司首席分析師張寅這樣盤點近一段時間的土地市場情況。

　　北京如此，上海的情形似乎更不好。4月26日開始，底價達到22.5億的上海濰坊新村地塊的競標被意外宣布終止。之前一天，上海虹口和浦東區的兩塊土地還分別以14.6億和7.1億的價格成交。由于濰坊新村地塊吸引了地產屆巨頭和黃和新鴻基前來投標，香港媒體曾經普遍預測成交價將超過30億元。目前，濰坊新村地塊何時競投，上海市政府部門還沒有明確解釋，只說是另行公告。

　　“我認為，大家都在觀望，也許下半年參與競標的開發商還要少”，張寅說。

　　閑置土地命運

　　觀望自然是等待新八條的效果和實施細則，觀望新八條之后究竟會對土地市場采取哪些措施。

　　新八條中對土地的意見主要集中在“禁止炒賣土地”、“增加普通商品房供應”和“清理閑置土地”上。對地產商而言，“禁止炒賣土地”并不是新話題。目前對炒賣土地并沒有嚴格的區分，大多數土地的轉讓也是通過項目和股權收購來實現。這符合公司法的規定，政府也不太可能用行政手段禁止正常轉讓。“禁止炒賣是對政策的一次重申”，人民大學土地管理系主任葉劍平說，“政府的目標是把有限的資源用在大眾住房上，使得第一套普通用房需求得到滿足”。

　　按照新政策的要求，各省市都要在月底呈報普通商品房和經濟適用房建設計劃，據稱，上海計劃在年內竣工900萬平米的普通商品房。問題是，如此巨量的普通商品房供應，土地從哪里來？

　　新八條的另一個意見似乎讓我們看到解決這個問題的辦法之一。相比于禁止炒賣土地的規定，新八條在針對閑置土地問題上卻不僅僅是重申一下政策這么簡單，而是提出了非常嚴厲和相對具體的要求：“加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。”

　　北京和上海的閑置土地究竟有多少，目前還沒有確切數字，但是可以肯定，絕對是巨量的。2004年9月，上海市政府發言人焦揚稱，截至2003年年底，上海市已經出讓給開發商尚未開工的經營性項目用地約有3670公頃。而當年年初上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天對外宣稱的則是“總量不少于6000公頃閑置土地”。至于北京，國土部在今年針對“地荒論”的反駁中稱，北京有約5900萬平方米的存量房地產土地有待盤活。另有人透露，北京市閑置土地有近萬公頃。這些數據也是北京市政府當時信誓旦旦保證“三年不開工北京房子也夠用”的依據。

　　如果清理這些閑置土地，對未來開發商獲得土地方向不能不說是一個重大調整，對那些手里緊緊握著多年土地的開發商來說，更是要捏把汗。閑置土地清理與未來土地市場供應趨勢是否存在必然邏輯聯系？

　　城市經營終結

　　閑置土地的形成，追根溯源是“城市經營”概念的結果。葉劍平指出，之前的城市經營多從狹義角度理解為大規模有形土地買賣，是新增和盲目擴張。也是這個城市經營概念制造出成片的開發區和開發商包攬的龐大造城運動。在這個階段，土地是增加地方政府財政收入和吸引投資的關鍵，也因此造成地方政府推動地價、房價上漲的趨利性。但是，事易時移，2003年開始的土地整頓讓通過賣地來解決財政的情況陷于停頓。國八條的出臺又給地方政府增加了必須保障中低收入人群住房需要的政治責任。

　　北京宏旭超房地產開發公司總經理韓林峰指出，地方政府是土地市場的最大獲益者，新政策將會帶來利益沖突，地方政府還會想辦法。“地方政府擴張的機會減少了，只能挖潛，正好中央出了這個新政策”，葉劍平指的新政策就是新八條清理閑置土地的要求，而“挖掘存量用地”是寫在文件上的白紙黑字。“地方政府轉而把目標指向閑置土地的邏輯是成立的”，葉劍平說。

　　清理閑置土地的難度是不難想象的，其中充滿了復雜的法律和人事難題。葉劍平、韓林峰和張寅都對其徹底實施持一定的懷疑和觀望態度。但不論怎樣說，以新增和擴張為目標的城市經營將徹底結束。

　　按照規定，拍賣土地的收入，30%上交，70%地方政府自留，是個很強的驅動力。對于地方政府來說，收回閑置土地再行拍賣是既可以用于增加普通商品房的建設又可以增加收入的兩全之策。

　　當然，如此一來，也造成一個戲劇性的結果。城市經營帶來的盲目擴張源于地方政府的利益驅動，它所造成的大量閑置土地的結果也將由地方政府結束，只不過，這次仍然可以讓地方政府賺得盆滿缽溢。