京城樓市拐點難現

　　本報記者 龔怡

　　“房價真的降了嗎？”北京建筑設計院的一對夫婦反問記者。

　　“五一”剛完婚的他們耗盡工作兩年來的全部積蓄、外加雙方父母的資助，于近日買下了北京并不中心的一處100平方米左右二手房，單價是7000元/平方米。

　　均為建筑設計師的小夫妻倆年收入在25萬元左右，盡管在北京這個收入階層已經屬于“高級白領”了，但面對居高不下的北京房價也只能“望洋興嘆”。

　　“我們幾乎每個周末都去看房，新房、二手房一個都不放過，但說實話，變化真是不大，特別是位置稍好一點的，還是買不起。”夫婦倆有些無奈。

　　從去年加息到調整房貸利率，從“國八條”到“新八條”，北京的房價不降反升。“賣者期望利潤大、買者預期心理低。”北京最大的房地產經紀公司之一、鏈家房地產經紀有限公司市場研究中心如是分析。

　　二手房交易出新招

　　今年5月出臺的一系列政策，與一年前上海市出臺的期房限轉政策時相當類似。當時為了打壓期房炒作，政府出臺文件規定，自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房只能在取得房地產權證后才能轉讓。

　　然而文件出臺后并沒能真正限制住期房轉讓，炒房族們迅速發明新的操作模式。比如上家為了盡快讓房子出手，與下家私下簽訂協議，由下家幫其還貸款，待取得房產證后，再直接去房管局辦理相關手續。

　　這種操作手法目前也在北京等地重演。據記者調查，京城幾大中介公司也基本上不再接手二手房轉按揭業務。但部分小中介公司和一些熟悉交易規則的從業者卻借此機會大接“私單”，為上家、下家牽線搭橋，從中牟利。

　　除了這種途徑外，北京另一大型房地產經紀公司我愛我家房地產經紀有限公司(簡稱“我愛我家”)還為這批處在“6·1”政策限制之內符合營業稅征收范圍、未住滿兩年的商品房業主和超過2年轉手交易的高端物業業主支了兩招——“以租代售”和“以租帶賣”。

　　“我愛我家”認為，對于這部分符合營業稅征收范圍內的業主來說，毋須跟風而至趕在6月1日政策實施日期來臨之前拋售房屋。不過，這部分業主倒是可以轉換投資觀念，將手中的房屋用“以租代售”等方式投入到市場中來，進行長期投資以便獲取穩定投資收益，待等到房齡滿2年之后，再考慮是出手還是繼續投資。

　　有統計數據顯示：北京現居住半年以上的外來人口達307萬人，按70%的比例計算，有近215萬的外來人口需要租房，如果加上受拆遷、工作地點變更等因素，租房隊伍更大。

　　強大的租賃需求后盾支撐著租賃市場，亦能夠保障“以租養房” 、“以租帶賣”業主收益的穩定性。尤其是看不清房地產市場的情況下，很多人不妨推遲或暫緩自己的賣房計劃。

　　供給不平衡支撐房價

　　“今年前4個月，北京市房地產的供應量比去年同期下降了近30%，因此價格上升是一種正常的市場反映。”北京大地房地產顧問有限公司總經理段枚焱測算，北京2004年同期的供應量為1000萬平方米，而2005年前4個月供應量只有730萬平方米。

　　對于新政策的連續出臺沒有明顯撼動北京的高房價，部分開發商如同大地顧問公司一樣，認為原因在于土地供給下降而需求強勁引起不平衡的供求關系。

　　這一特征在幾個延遲開盤的大型社區業主論壇上表現得十分明顯。原定5月開盤的沿海賽洛城到今天還遲遲沒有定價，甚至連內部認購都還沒有展開。記者致電銷售部得到的答復是，“您可以來看看我們的戶型，做個登記，認購時間和價格還要過一段時間”。

　　然而，不確定的開盤價格和時間并未減滅購房者的熱情，賽洛城業主論壇幾乎每天都占據著搜房網、焦點網論壇排行前十名的席位。購房者每天都聚集于此，猜測項目開盤時間和價格，并做著未來入住后的種種規劃。而這僅僅是一個案例而已。

　　就在大部分新盤和老盤的二期、三期延遲推出之際，5月推出的少量新盤受到了購房者的大力追捧，典型代表當屬位于二環內崇文門附近的大型建筑綜合體國瑞城，超過萬元的單價可謂不菲，但內部認購當日排號人數即超過300人，意向成交金額達到4億多，創下北京樓市歷史新高。國瑞城運營總監陳南蘋告訴記者，有很多想買國瑞城的客戶及長期投資者詢問其樓價時，“我首先會問他們‘你買房是想在兩年內炒期房獲利嗎？’95%的人都說不是。那我就告訴他們，新政與你們沒直接關系。”

　　陳南蘋認為，6·1大限后房地產市場會趨于平靜，一方面是沒實力的投機客，會在這大限前推出存貨或取消交易；另一方面市場亦會慢慢消化新政策的影響，個別地區樓市在“陣痛后”將會更健康發展。但對買房自住的客戶來說，他們始終不是新政所要打擊的目標。

　　據市場人士分析，自住客戶占據了北京樓市80%以上的江山，投資買房的比例只占15%左右，且投資型業主以長線居多，投資類型以二手公房為主，泡沫成分并不太明顯。再加上北京產權證的辦理時間較長，通常在1年左右，因此受此次房產新政影響有限。

　　名詞解釋

　　“以租代售”：是指業主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉為長期投資，以便獲取穩定收益，保障業主利益最大化。尤其是在現行的政策環境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營業稅征收范圍內的業主。

　　“以租帶賣”：是指業主在看不清房地產市場未來發展走勢時，可以先將房屋投入到租賃市場中來，靜待市場發展變化尋找合適時機，一邊租房一邊搜尋合適的買家，最終實現業主套現獲利的愿望。“以租帶賣”對于那些不知在現階段出售房屋是否合算的業主來說，較為適用。