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2004年，通過對房地產企業的稅務稽查，山西、山東、四川、云南、上海等全國各省市的稅務稽查人員均發現房地產企業的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務機關普遍反映，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。
□本報記者 張立偉
長期以來，具有暴利的房地產企業偷逃稅是一個公開的秘密，但今后可能直面遭遇新政策的打壓。
近期，中央政府出臺系列政策控制房價非理性上漲。除了針對地產商、投機客的炒作外，5月18日，國家稅務局總下發《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]82號，簡稱《通知》)，旨在加強對地產業的稅收管理工作。
這份發給全國各地各級稅務部門的通知認為，地產稅收收入大幅增長，已成為我國財政收入的重要來源。“房地產稅收的宏觀調控作用日益重要”，這意味著，除了利用土地、貸款、期房轉讓限制措施外，稅收將成為調控房地產市場的重要手段。
“稅務部門出手意味著政府將對地產企業加強規范。”一位接受本報記者采訪的專家說。
稅控漏洞
《通知》承認目前中國房地產稅收涉及的稅種多，稅源控管存在較多漏洞。
為了進一步發揮稅收的調控職能，需要實施一體化管理。具體政策就是，先繳納稅款、后辦理產權證書，即先稅后證，把住稅源控管的關鍵環節，全面掌控稅源信息，再通過征收機關間的配合，準確、快捷傳遞這些信息，實現信息的互通共享。
2004年，通過對房地產企業的稅務稽查，山西、山東、四川、云南、上海等全國各省市的稅務稽查人員均發現房地產企業的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務機關普遍反映，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。
在國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行傍”中，房地產企業悉數“落榜”。無獨有偶，稅務總局同步公布的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”中，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
近日，深圳市福田國稅局透露，剛剛結束的企業一年一度的所得稅申報顯示，房地產公司自主申報并繳納稅款的只有7家，其余均為零申報或虧損。17家房產公司一年總共才繳所得稅1500萬元。平均下來每家公司不到100萬元。而現實是，深圳的房價近年持續上漲。稅務人員分析企業納稅資料后認定，房地產企業的零申報或虧損，明顯是偷稅行為。
逃稅成因
據稅務人員分析，由房地產公司申報為零或虧損可以看出，房地產公司逃稅嚴重的原因包括多方面因素。從購房者的角度看，眾多購房者并不知道購買房產要索取發票，使房地產開發商有機可乘。從企業納稅意識上看，不少房地產公司在納稅上多半是打“陣地戰”。開發商采取先長期零申報形式或預繳少量稅款以應付稅務機關，再迅速運作，賺取利潤后就卷鋪蓋走人。
接受記者采訪的專家表示，房地產企業所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業，涉及11個稅種，建設期長，難以逐筆清查。而且，在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這些從某種程度上縱容了房產商去投機和偷漏稅款。
此外，現行稅制還有其他不少消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。開發階段稅少、稅賦輕，流通環節稅重，就相當于給土地開發者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅賦，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。
更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。而地方政府為了通過繁榮房地產拉動地方經濟，提高政績，對地產企業多有縱容，甚至有些政府機關與地產企業勾結，逃避稅收，個人或部門漁利。
這位不愿透露姓名的專家認為，中央政府對地產調控的政策出臺后，利益集團千方百計抵消政策影響，有些開發商甚至公開反對。中央政府也有必要規范企業行為，合法致富。他透露，除了制定新的稅收政策外，政府正在加強對房地產企業的稅收稽查。而市場傳言，一些企業正在成為重點調查對象。
【鏈接】地產偷稅四式
中國房地產企業偷稅方式主要有：
一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖延繳納企業所得稅。
二是有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
三是個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定向購房人開具發票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅；還有企業將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅。
四是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。
此外，以假發票虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅；隨意調整稅款申報數額；從售樓款中抵減代理手續費，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
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