樓市泡沫下的機會

　　□ 本報記者 羅斌

　　內地房產投機者痛苦不堪，有實力的外來客卻魚貫而至，在他們相互錯身之間，是陷阱與機會交織的巨大市場。

　　5月23日，老牌投行瑞士信貸第一波士頓(以下簡稱一波)宣布要大干一番。因為能挖來 邱子磊絕非易事，要知道這個41歲的中年人，曾擔任200億美元市值中海油(883.HK)的首席財務官。以年薪加股權計算，他的身價甚至蓋過證監會引進的史美倫，4年酬勞超過3000萬元。

　　邱子磊所領導的投資團隊，將與一波組成策略聯盟，新公司名為崇德基金投資有限公司，將致力于籌劃多個投資機會，包括投向內地房產項目。

　　有人出手更快。就在上個月，香港“小小超人”李澤楷拿下北京呼家樓超過8萬平米的地塊，在未來中央電視臺新總部對面，準備大建豪宅。

　　機會誰都不愿錯過，新加坡的嘉德置地(CapitaLand)想得更遠，這家在華投入200億元人民幣的投資集團甚至打算未來兩年內，在新加坡證交所推出中國商鋪基金。

　　需求不減

　　即使是在控制政策頻出的2005年，內地的地產市場仍生機無限。如果你去過5月12日在北京軍事博物館舉辦的房產交易會，你就會明白。

　　在4天內，有近12萬人涌入。展會方需要在平日的入口新焊上堅固的不銹鋼欄桿，并派4個身材魁梧的保安，來防止人群因擁擠出現混亂。

　　與一波同樣看好地產項目長期發展的還有香港富豪李兆基。本周，他正用2倍的行價為誘餌，以13億港元私有化其子公司恒基中國(246 HK)，這是他大兒子經營的公司，以從事內地地產項目為主業，曾經拿到過奧運建設項目。

　　李的策略是，在目前內地調控恒基中國的股價處在低位時，把這個公司徹底私有化成自己的家族生意。理念只有一個，看好內地市場。

　　他最近開始頻頻造訪西安、南京、武漢等內地城市，和那里的行政官員加強接觸，尋找商機。

　　此外，在央行加息年，調動資金進入內地市場，本身就是一個可以預見的盈利。

　　新食物鏈

　　外來客們知道，自己的機會就在地產短期整頓和長期發展的時間差上，因為他們資金充裕。

　　由于銀根緊縮，地方政府十分歡迎外來客的加盟，頻頻赴港舉辦“城市推介會”。僅本月的“2005年香港湖北周”，武漢一市就簽下17個房地產項，投資額近12億美元。

　　掌握資源的本土開發商更是渴望被外來客搭救，那些海外房地產基金的電話，“幾乎被打爆。”

　　有意思的是，這些外來客參與原由開發商獨享的高額利潤之時，中國地產業的運作鏈條正漸漸被重構。

　　新模式是：開發商成運營商，外來客是投資商。他們這樣運作，成立項目公司，各自持有股權，按比例分享所有利潤。

　　這個簡單模式將嬗變，并日趨金融化。在嘉德置地參與位于長沙的項目，中方深圳國際信托投資公司，發行了“資金信托計劃”，項目完成后，雙方又將從租金和管理上獲取投資收益。

　　外來客的空間

　　外來客的最大空間，來自中國目前正在進行的房價軟著陸。

　　政府正在頒布一系列的政策，包括6月1日以后，在上海征收針對炒房行為的不動產營業稅，如果1年內想出貨的房產投機客，將要繳納將近50%的利潤。所有的銀行也已經停止了房齡在1年內的二手房交易放貸，并對擁有超過兩套房子的貸款者進行最嚴厲的審查。

　　開發商的災難　

　　對炒房行為的打擊幾乎是全方位的。銀監會要求各大商業銀行，大幅降低地產開發貸款比例；土地管理部門則執行更嚴格的政策，超過1年未使用的土地將征稅，兩年以上未使用的地塊則會被收回。

　　這些控制措施，正在完全改變整個地產業的食物鏈。對下游“造泡沫者”的打擊，也讓那些處于鏈條上端的本土地產開發商，生存格外艱難。

　　在以往的“好日子”中，開發商們制定拿地計劃，通過爭取政府，獲得買地的最低首付資金。這一步最為艱難，走通了，就可以憑土地手續向銀行借款付清地款。

　　接下來，是找建筑商墊資完成項目施工，(因為競爭激烈，沒有資金實力的建筑商不會中標。)最后通過銀行獲得房屋抵押貸款，完成收益。

　　現在，輕易獲批土地變得越來越困難，憑手續向銀行貸款似乎也不可能。國土部的官員，正在考慮土地供應的公開化和市場化細則。

　　銀行的官員，也在研究向市場投放關于地產的金融衍生品，以分散放貸風險。

　　在未來，帶來新生產模式的外來客們，將成為地產項目的掘金人，而不是地產泡沫的接盤者。

　　【記者手記】拔除西進前的地產病灶

　　□ 羅斌

　　在過去的一段時間內，政府對房地產市場的嚴厲做法都是在“補漏”，對那些自有資金比例高的項目，則依舊歡迎。

　　因為對整體經濟運行而言，地產業是把鋒利的雙刃快刀，處理房價問題得十分小心，房價上竄過快，將會聚集泡沫下的銀行信貸高風險，以及透支鋼鐵、水泥、鋁材在內的高能耗資源，造成整體經濟過速。

　　倘若把泡沫擠干，也很麻煩。房價如不上漲，銀行信貸增長就會極其緩慢，房產持有人也會增加儲蓄，減少消費，帶來經濟低迷。比如日本和荷蘭，在地產蕭條后，都出現了長期經濟低谷、政府財政赤字增加，貨幣狀況不穩定。

　　在資本項目封閉的保護下，中國改善初始經濟條件還有一定時間。政府要做的，是止住流血的市場肌體并令其康復，讓未來房價合理波動。

　　更為深遠的是，中國東南沿海地區的工業要素成本正高得難以承受，勞動密集型產業正擬向中西部地區轉移。

　　國家統計局的數據已經顯示出西進信號。2005年1季度中西部地區固定資產投資超過3200億，比去年同期增長超出30%，勢頭強勁。

　　在新一輪大量建設上馬前，政府要將地產業的病灶盡快拔除，避免錯誤再犯。

　　【新聞眼】房價是如何被推高的

　　國家確實應該利用相應的土地、銀行和財稅政策，來整頓內地房地產市場。局部地區的房價已經高得離譜，龍頭是上海、杭州兩地，3年來房價已經上漲了2-3倍。

　　房價是這樣被推高的，炒房的投機資本，擁入幾個目標樓盤，以2成首付資金價格獲得整棟樓盤。然后，用對敲房價左手倒右手的方式，相互抬高價格超過100%。

　　這樣的技巧已經爐火純青，接盤者通常是銀行，偶然也有少數不幸的散戶。大額投機資本利用銀行信貸監管的混亂，去找一些根本沒有償債能力的無產者，以他們的名義注冊公司開據收入證明，把已經虛高了價格的住房抵押給銀行，得到八成貸款。將風險完全甩給銀行后，再注銷公司輕松退出。