二線城市地產泡沫調查記 政策難改變高房價之根

　　作者：李樂，王其明，譚洪安，李靖

　　中央政府今年以來實施的一系列宏觀調控，將樓價持續飆升的上海、北京等一線城市推上了風口浪尖。但從全國市場看，房價過快上漲已呈蔓延態勢，正在由一線城市向二線城市擴展。其中杭州、青島、天津等二線城市的房價漲幅已經直逼上海。

　　正如記者在報道中論述的那樣：現在國內各地區經濟互相依存度越來越高，房企跨區域發展也已成為潮流，地產資本流動通暢，因此像上海這樣的國內經濟龍頭區域樓市泡沫造成的問題，早晚會通過多種渠道波及其他地區。因此，二線城市的明天有可能就是一線城市的今天！從這個角度看，二線城市一旦出現地產泡沫，其影響將更為廣泛、更加難以控制。

　　鑒于版面原因，我們分兩期推出“二線城市地產泡沫調查”，意在廓清幾個重點二線城市的地產面貌。敬請關注。

　　天津拆遷激化供求矛盾

　　在過去的兩年中，天津房價的漲幅幾乎與上海比肩

　　七部委《通知》下發之后，5月16日至20日，由副主任王鈺林帶隊，建設部政策研究中心對天津房地產市場進行了為期一周的調研。據悉，這是此次調研的第一站。建設部內部人士告訴記者，調研結果將于近日匯總完畢，并呈送建設部領導。

　　此前的天津，房價增速已連續兩年超過兩位數。天津市統計局的數據顯示，2003～2004年兩年，天津房價平均增幅28.2%，由兩年前的2609元／平方米上漲到2004年的3345元／平方米。這樣的漲幅，幾乎與上海比肩。

　　專家指出，作為二線城市，天津房地產市場的投機需求和外來需求極少，助推房價上漲的主要是拆遷帶來的本地需求。因此，若想抑制天津房價的快速上漲，必須從控制被動需求、也就是控制拆遷規模入手，而控制被動需求也將有利于化解目前天津市場中存在的供應結構矛盾及其相應風險。

　　房價惹眼

　　據參與此次調研的建設部政策研究中心房地產處處長趙路興介紹，此次對天津的調研主要集中于市場層面，包括商品房供給、土地供給、銷售情況、城市拆遷甚至二手房市場的最新變動等內容，都在此次調研范圍之內。

　　趙路興雖然向記者強調，此次調研僅僅是例行調研的一部分，不應過于敏感，但他也承認，此次調研的主題自然離不開七部委下發的《通知》。“了解《通知》精神的貫徹和執行情況，尤其是市場中的動態情況。”他對記者說。

　　就在建設部調研組入駐天津前的兩個星期，天津的房價在政策調控的背景下漲勢依舊強勁。天津戴德梁行的統計數字表明，2005年一季度天津房價同比漲幅依舊高達10%，達到3852元／平方米，且成交勢頭強勁，一季度成交面積254萬平方米。

　　天津戴德梁行綜合住宅部經理于志杰告訴記者，在1998年～2002年間，天津的房價一直相當平穩，整體均價維持在2800元／平方米的水平，最高不會超過3000元。“這樣的情況維持了5年左右，從2003年開始，天津的整體房價開始迅速躥升，現在已經基本達到了均價3800元／平方米，每年的漲幅在20%以上。”他說。

　　拆遷助推

　　天津房價的這一輪上漲始自于2003年。按照天津市統計局所公布的數據，2003年～2004年兩年中，天津房價漲幅度接近28%；而天津建國以來最大規模的城市改造也正是始自2003年，這并非偶然。業內人士告訴記者，與其他城市房價上漲來自于土地漲價和投機不同，天津房價這兩年的上漲，最主要的原因就是拆遷。

　　2003年，原中國人民銀行行長戴向龍調任天津擔任市長。戴向龍到任之后，以海河周邊未來15年的收益權作為抵押，天津市政府獲得了將近1500億元的銀行貸款改造海河沿線，而天津舊城區的集中改造也旋即上馬，大規模的拆遷就此拉開帷幕。

　　“客觀地講，正是大規模的拆遷制造了被動需求，是引起房價上漲的主要原因之一。”趙路興做出了這樣的判斷：拆遷制造出的被動需求直接影響了二手房市場的價格，而二手房價格的上漲刺激了新房價格的上揚。

　　從政府公布的公開數據來看，2003年一年天津的拆遷量為450萬平方米，比2002年增長3倍。一位市規委內部人士向記者透露，這個拆遷規模至少會制造出1350萬平方米的購房需求。而據他估計，上述數字也僅僅是最保守的統計。記者從在津的某外地開發企業了解到，2003年一年，天津的實際拆遷量可能已經達到了700～800萬平方米的水平。如果這一數字屬實，購房需求量的增長幾乎需要翻倍。

　　據當地人介紹，由于拆遷力度過大，而新盤又鮮有推出，2003年天津許多拆遷戶幾乎無房可買，市場嚴重供不應求，以致于許多期房沒開盤就已經被預售一空。在強勁需求的帶動下，天津房價也一路走高。

　　記者從天津市建委、規委等主管部門了解到，對于拆遷對被動需求的助推作用，天津市政府在2004年就已經有所察覺，并從2004年下半年開始，逐步放緩了城市拆遷的速度，并著力控制規模。再加上今年3月出臺的“國八條”明確要求地方政府控制被動需求增長，內部人士向記者透露，2005年天津的拆遷規模有望被進一步控制。

　　但是，一位市規委內部人士也提醒記者，控制拆遷規模的問題需要從市政府層面協調各方利益才能得到徹底的貫徹，而市府也同樣面對著城市發展的緊迫命題。

　　結構風險

　　拆遷拉動的被動需求增長，直接導致的是供求結構的矛盾：拆遷戶獲得的補償款能夠“買得起”的必然是中低檔商品房或經濟適用房，而目前天津市場中正彌漫著“住宅高檔化”的氣氛；經濟適用房的建設和銷售也是在2004年才剛剛開始。

　　天津戴德梁行的統計表明，今年一季度新增供應的均價為5100元／平方米，市區住宅的總價在60萬元左右，此類產品在新增供應中占有60%的比例。而據該機構預測，在下一季度中，新盤供應的均價可能還會繼續上漲。

　　而在“蜂擁”進入天津市場的外地開發商中，高檔化的趨勢更加明顯：金地、合生創展、永泰紅堪等開發企業在天津開發的住宅，現在的銷售均價多在7000元以上。在一個二線城市，這樣的價格足以被看做是“天價”。

　　一組最具說服力的數字來自天津房協：在2004年的前十個月，天津高檔住宅成交量為100萬平方米，而同期高檔住宅的供應卻高達133萬平方米。按照這個數據計算，供給超出需求33個百分點，供求結構矛盾十分明顯。

　　于志杰告訴記者，天津作為二線城市，外來需求和投資需求都很少，支撐天津市場的需求幾乎完全來自于本地，“天津市場上銷售的項目，自住的客戶甚至超過90%，所以天津基本上還是一個本地化的自住市場。”他總結道。

　　從上海、北京等一線城市來看，高檔住宅的相當一部分的需求支撐來自外地和投資，而天津市場的本地化和自住化將意味著高檔住宅缺乏有力的市場支撐：在天津打出過投資概念的陽光100、時代奧城，其客戶中的投資比例至今不超過5%。

　　地產商也意識到了類似的問題。金地天津公司的一位高管曾表示，梅江片區和城市中心區將來會成為天津的高檔居住區，這些地方有很多項目定價已經超過8000元／平方米。天津在未來2～3年內，房地產高端市場的結構問題會表現出來，令人擔憂。

　　顯然，在缺乏外地投資需求支撐的天津市場，拆遷所釋放的中低檔住宅需求與高檔住宅的加速供應，正在供應結構領域積聚著矛盾與風險。

　　杭州新政難撼高房價之本

　　杭州房價連續12年只漲不跌，住房最大需求來自城市化

　　連續12年只漲不跌的杭州房價，將許多覬覦該城市已久的國內知名的房地產開發商攔在城市之外。但是今年以來的宏觀調控，讓不少企業感到了希望。某上海開發商老總對記者說：“我們一直在看杭州的項目，如果這次中央調控成功的話，在調控之后，我們肯定會進入杭州。”

　　據統計，2004年杭州房價再次上漲12.9%，平均房價已接近1萬元，直逼上海。在此次宏觀調控下，杭州的高房價能否就此止步，外來資本的進入又會給市場帶來怎樣的影響？

　　新政下的杭州樓市

　　5月出臺的七部委新政一個重要內容是，“對兩年以內轉讓的商品房征收營業稅”。事實上，2003年杭州就已經開始向賣房者征收高達20%的個人所得稅。但實際交易中，上家卻將所得稅轉移給下家，房價反而進一步上漲。

　　據悉，杭州將在5月30日左右出臺七部委的實施細則。陽光房地產投資顧問有限公司總經理余先鋒認為，如果杭州政府真的想打壓房價，則會出臺很嚴格的政策；但是如果政府不想真正打壓房價，就會打“太極拳”。從現在的情況分析，杭州市政府在調控房價上依然猶豫不決，可能會選擇后者。比如對非普通住宅的界定，中央政府的規定是在120平米以內，但杭州則是140～155平方米以內。據統計，房地產業對杭州市政府的財政收入直接貢獻已經高達37%，相關收入貢獻超過50%。

　　杭州是此次中央調控的重點城市之一。3月以來，數項政策出臺之后，杭州市場一片觀望氣息，成交量大為萎縮，尤其是供應量最大濱江區。濱江區之前一直是當地政府重點炒作的區域，也是杭州房價上漲最快的區域，過去4年內房價翻了兩番。新政策出臺之后，濱江區首先有樓盤公開宣布降價，打出買房送7萬～8萬元的汽車，如果不要車返還現金的廣告。這相當于房價下降了10%。

　　與其他城市高檔樓盤受壓力較大不同的是，杭州市場中低檔房價變化得更加明顯。余先鋒說：“杭州的一個現象是，中低價商品房受影響大，可能房價會下跌。而市中心高檔樓盤現在大都在‘捂盤’，跌的可能性較小。開發商普遍認為，七部委文件明確要求減少高檔樓盤用地之后，市中心的高檔樓盤將會更為稀缺。”

　　在二手房市場，為了趕在6月1日前出手，拋盤現象很明顯。據杭州金豐易居方面數據，現在雖然5月掛牌量增加了20%，而且平均價格較上個月下跌了400元／平方米左右(約下降4%～5%)，但是成交量卻較上個月下降了20%～30%。市場觀望氣息濃重。

　　浙江佳華置業投資有限公司韓春副總經理認為：“政策對杭州的影響不如上海大，影響可能會滯后些。不過，杭州樓市的火爆勢頭可能被由此遏制。”

　　政策難改變高房價之根

　　在杭州目前出現的拋盤現象，并不是游資購房者，而是一些工薪階層炒房者。由于房價的快速上漲，很多工薪階層也加入炒房行列。由于這部分群體以短期操作為主，所以新政策對這群人打擊很大。

　　“杭州房價高的根本原因在于供需失調，土地供應不足。”余先鋒對記者說：“從地理上看，杭州三山一水，占了很大面積，土地供應一直不足。2003年土地供應是3000畝，2004年計劃供應4500畝，但最后實際上只供應了1700多畝。”

　　與此同時，杭州的需求非常旺盛。2004年，杭州人均可支配收入為14565元。從數據上看，此收入根本支撐不起杭州的房價。

　　但浙江有一個奇特的現象，在浙南農村比城市富，而杭州在全浙江都極有吸引力，使得整個浙江人都愛去杭州。尤其浙南的農村人富起來后，都希望進入杭州。浙江的城市化進程也是全國最快的，城市化成為杭州住房的極大需求。余先鋒說：“杭州的房價有著堅實需求基礎。在杭州，一套房子轉手到第二次，就入住了。所以，在杭州投機現象并不很明顯。”

　　目前進入浙江的地產業大企業極為有限，除了萬科假道南都，曲線進入杭州外，只有凱德置地、萬達、金光置地等有限的幾個企業取道寧波進了浙江。據了解，2003年，杭州推出了近30幅住宅用地，2005年卻只有5個樓盤開盤了，還有近30個樓盤沒有開發。到現在還有2001年拍的土地沒有開發。而且，由于動拆遷趨難等因素，杭州將更難有土地推出。地價下調的可能性并不大。

　　另據浙江民營經濟學會統計，浙江的民間資本，2004年有8000億元，預計2005年將有1萬億元，一部分游資自然會流向房地產業。專家認為，正是由于這些特點，杭州的房價很難因為一個政策就發生根本逆轉，最多只是讓房價緩漲。因此從長期來看，杭州的房價依然存在上漲空間。

　　西安地價上揚背后的需求乏力

　　今年第一季度西安地價總體增幅位居同期全國各城市之首

　　一向在全國房地產市場表現不溫不火的西安，由于國土資源部的一紙地價監測報告成為業界關注的焦點。

　　在國土資源部《2005年第一季度城市地價動態監測報告》中，西安地價以6%的總體增幅位居同期全國各城市之首，居住用地的地價增幅為5.30%，僅次于上海。5月20日，西安當地的開發商告訴記者，由于地價與房地產市場關系重大，建設部住宅與房地產司副司長沈建忠剛剛結束了在西安的調研。

　　一般而言，地價上揚是開發商看好該區域房價前景的一個集中表現。可是記者發現，上海綠地集團在西安開發的綠地世紀城，其二期的即將開盤價已由去年一期開盤報價的每平米4000元以上，回落至3700元左右。

　　西安地產開發商對當地市場普遍感到有些無奈：一方面西安作為西部門戶和國際著名的城市，吸引了大量的地產巨頭前來投資，地價房價正處在上漲階段，大規模的城市建設還沒有真正開始；但是另一方面和其他城市相比，西安真正參與買房的人比例不大，目前的市場基本是開發商“剃頭挑子一頭熱”。

　　需求不足

　　綠地世紀城項目在西安市場的價格微調在一定程度上反應了西安市場的供需狀況。兩年前，綠地老總張玉良一舉拿下西安高新區規劃CBD的1200畝土地，并且很快進入開工建設階段，當時張對西安市場的判斷是“潛力極大”。但當地開發商認為，綠地對西安市場估計得并不充足。綠地世紀城雖然在西安的聲望很高，但遇到的情況確實反應出目前西安消費者對房價的承受能力。

　　近期，西安《華商報》做了一個《2005西安房價調查》的活動。記者了解到，在這個調查活動里，西安60%以上的購房者接受的房價在2000元／平方米左右。70%以上購房者的理想戶型面積是70～100平方米，最佳住房面積是80平方米。而目前西安的統計數據是，西安平均房價為3007元／平方米，在戶型上，目前在售商品房100平方米以上、三居室戶型占有比例已經超過了70%，有的社區甚至已經超過90%。也難怪在西安做開發的人往往感覺消費力不足。

　　記者在一個已經銷售了一年的項目里發現，該項目的所有小戶型已經被搶購一空，剩下的大中戶型的房子雖然設計得相當不錯，但是至今還有很多的房子待售。一個正在看房的人對記者說，西安炒房的人還是不多，人們不是很有錢。目前西安的項目價格漲得比較快，面積也普遍太大，所以買得人少，開盤了之后還是看熱鬧的多。

　　盡管市場需求不足，但這并沒影響大地產商投資西安的步伐，和記黃埔、上海復地、上海大華，中海地產等等全國著名的地產商，都已經投資或正計劃投資西安。

　　打破僵局

　　對于西安房地產需求乏力狀況，西安紫薇行置業公司副總經理曹靖認為這不表明西安房地產發展沒有空間。主要原因一個是市場的產品結構偏高，中低檔和中小戶型的供應不足，另外一個是政府很多工作沒有做到位。比如二手房市場的開放沒有做到位，“不像上海房地產市場啟動時，很多企業的員工有一套舊房子，就可以拿到市場去賣，或者抵押成貸款。而目前西安二手房市場的激活根本就是一個停滯的狀態。二三級市場起不來，一級住宅市場也就帶動不起來”， 曹靖說。

　　據西安政府部門的統計表明，幾年時間內，西安市房管部門已核發的城區范圍內房屋所有權證約有20萬；已售全產權或部分產權的房改房約40萬起，倘若每處住宅按套內建筑面積80平方米計算，多達4800萬平方米。若將這一大批房屋盤活推向市場，對二手房市場、對房地產二三級市場的發展將起到舉足輕重的作用。

　　華人世紀羅志鈞對記者表示，近半年多來，一些外地大財團進入西安市場。由于這些財團資金實力雄厚、抗壓系數高，不像中小型開發商需要盡快回流資金，完全可以把房子在相當長一段時間維持較高價格。這樣一來，肯定會把市場帶動上去。但現在的問題是政府要防止房地產過熱、打壓房價，可以說政策已經改變了西安房價的走勢。“我們覺得很冤，上海江浙有病了，陜西也跟著吃藥”，這是西安開發企業普遍的心態。

　　武漢隱性泡沫困擾樓市

　　外來開發商的大舉進入，有可能產生“房價高、產品素質低”的結構性問題。

　　五月的武漢，天氣還不算十分炎熱。但最近一段時間世茂、瑞安及和黃等三家財大氣粗的港商接連出手，共斥80億元巨資圈地所掀起的地產投資熱浪，已讓這個著名的“火爐”提前燃燒起來了(詳見5月9日本版相關報道)。

　　這一連串重大的利好消息，令近兩年樓市持續升溫的武漢，從政府到地產圈到媒體，再到一般購房者，大都洋溢著一派樂觀情緒。正當上海等地的短線投資炒房者在中央調控政策下達后慌忙奪路而逃時，當地民間已經有人提出“武漢：中國樓市價值投資最后一城”之類激進的觀點了。

　　樓市洋溢樂觀情緒

　　武漢各界對樓市走勢的樂觀情緒，并非毫無根據。據今年初武漢市房地產管理局等權威部門公布的《2004年武漢房地產市場情況分析報告》披露，2004年該市房地產開發投資為233億元，同比增長37.6%，僅房屋新開工面積即超過1000萬平方米，同比增長近40%；而商品房銷售面積為658萬平方米，同比增長高于21%，同時商品房空置面積為121萬平方米，同比下降近34%。

　　更值得注意的是，該《報告》的統計表明，去年一年武漢樓價節節上升，第四季度的住宅均價已達每平方米2835元，同比增長接近20%！該《報告》認為，“舊城改造拆遷計劃的逐步實施，以及居民對房地產發展前景的良好預期，形成強勁的市場需求”，這是促使樓價不斷上升的主要原因。

　　實際上，前述港資財團投資圈地所開發的項目，只是武漢大規模舊城改造計劃的一部分。借助實力雄厚的外來資本推動舊城改造，并拉動本地投資積極參與，已成為武漢市政府近年來的一項既定政策了。目前看來，這一政策逐漸收到預期效果了。

　　最新的統計數據表明，今年一季度武漢商品房銷售量出現回落，住宅均價增幅也不明顯。當地市場研究人士承認，除了季節性影響和不同檔次的產品結構調整之外，宏觀調控政策的實施及個人住房消費速度的放緩，是導致這一現象的重要因素。而單個樓盤售價上漲勢頭受到遏制，也反映出調控政策已經對購房者的決策產生制約。

　　盡管如此，武漢這樣一個大城市住宅售價至今每平方米還不到3000元的事實，還是讓很多當地人士堅信以下兩點：第一，樓價仍有不錯的上升空間，投資前景看好；第二，此次調控政策所針對的樓市過熱、樓價泡沫等問題，在武漢并不算很突出。

　　隱性泡沫依然困擾

　　不過，在一派樂觀情緒之中，不乏對武漢房地產市場現狀的憂慮和批評之聲。

　　當地業界人士指出，與國內地產市場發育較成熟的一線城市相比，武漢較低樓價的背后是樓盤產品開發質量參差不齊、總體水準不高、同質化嚴重、抄襲模仿比比皆是。比如萬科四季花城等知名發展商的樓盤，就幾乎被人抄了個遍。

　　另一方面，由于最近兩三年武漢樓盤項目建設呈“四面開花”狀態，大量市郊新開發項目因為周邊的商業、交通、教育甚至最基本的水電等市政配套設施跟不上，實際上處于所謂“空置狀態”(即銷售出去但無法入住)。在不少外來開發商項目云集的金銀湖地區，以及高校客戶眾多的武昌光谷片區，這種情況尤為突出，有些業主買了房沒法入住，交樓多時卻不得不回市區租房子住。

　　對各界紛紛叫好的外來投資大舉進入，也有人表示擔憂，認為這對樓市健康發展是一把“雙刃劍”。其理由是，大量外來地產商主要開發中高檔樓盤，勢必大幅拉升現有房價水平，并帶動其周邊片區一些本來素質較低的本地企業開發樓盤價格虛高，不僅令中低收入階層更難解決住房問題，“房價高產品素質低”這一結構性問題也將日趨嚴重。

　　此外，外來大地產商在銷售樓盤時幾乎肯定會利用其原有客戶資源，以相對較低的樓價和良好的升值前景為餌，吸引更多外來購房投資者，無形中為投資炒房熱潮推波助瀾。

　　其實，上述問題或可歸結為樓市的“隱性泡沫”，這與上海等地高樓價下的地產投資虛熱看上去不一樣，實際上同樣存在著值得警惕的危機。