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如果人民幣升值，其他地區(qū)的外匯資本必將以更快的速度流向國(guó)際化程度更高、外資交易成本更低的城市
洪曦/文
某種程度而言，七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)
中市場(chǎng)和政府博弈的產(chǎn)物，它對(duì)于指導(dǎo)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的意義不言而喻。
解讀新政，我們不難發(fā)現(xiàn)這套組合拳中重拳有三。第一，稅收政策的轉(zhuǎn)變。以上海市為例，新政出臺(tái)前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，居住不滿1年出售時(shí)按購(gòu)銷(xiāo)差額征收5%營(yíng)業(yè)稅；新政則明確規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收5%營(yíng)業(yè)稅。由此可見(jiàn)，新政對(duì)短線投機(jī)客的規(guī)范力度非常大，而對(duì)中長(zhǎng)線投資客而言，影響甚微。第二，炒地行為的遏制。新政規(guī)定滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。這對(duì)那些企圖憑借關(guān)系大肆圈地，妄想通過(guò)控制地價(jià)繼而間接掌控房?jī)r(jià)的炒家來(lái)說(shuō)，不啻為晴天霹靂。第三，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度加大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的商品住宅供應(yīng)中，中低價(jià)住宅比例偏低，非住宅、高價(jià)住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)住宅供應(yīng)的增長(zhǎng)是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因之一。這一舉措的推出，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展必將起到積極作用。
現(xiàn)階段，住房已成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)之一，七部委新政可以說(shuō)是對(duì)普羅大眾在這個(gè)問(wèn)題上的一個(gè)回答。社會(huì)穩(wěn)定是壓倒一切的前提，而和諧社會(huì)的構(gòu)建對(duì)穩(wěn)定提出了更高的要求。假設(shè)存在以下A和B兩種狀態(tài)，在房屋總數(shù)和居民總數(shù)均為10單位的前提下，A為3單位居民購(gòu)買(mǎi)了10單位住房，B為7單位居民購(gòu)買(mǎi)了全部住房。毫無(wú)疑問(wèn)，B的制度效率是優(yōu)于A的，也就是說(shuō)，相對(duì)于A來(lái)說(shuō)，B更穩(wěn)定，B更和諧。
中國(guó)正在經(jīng)歷一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的上升周期，這個(gè)階段需要注意的是控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的速度，防止大起之后有大落。國(guó)家發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)曹玉書(shū)曾在年初的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”上表示，今年宏觀調(diào)控將特別在糧食和固定資產(chǎn)投資方面加強(qiáng)，而數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)投資又是固定投資中的主角。1986~2004年的18年間，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度為35.9%，相比之下，同期固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)只有19.95%。
由于房地產(chǎn)投資刺激了包括鋼材、水泥等下游生產(chǎn)資料的強(qiáng)勁需求，上游原材料價(jià)格也隨之急速攀升，直接導(dǎo)致中國(guó)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。新政頗有點(diǎn)“擒賊先擒王”的味道。
新政并沒(méi)有在細(xì)節(jié)方面作出統(tǒng)一規(guī)定，而是在大原則的范圍內(nèi)，藝術(shù)地將一定的決策權(quán)給予地方政府。這有利于地方政府因地制宜地開(kāi)展工作。區(qū)位優(yōu)勢(shì)決定了投資價(jià)值，回望沿海開(kāi)放、西部開(kāi)發(fā)、東北振興、中部崛起，任何一個(gè)戰(zhàn)略的制定，造就的是各個(gè)地區(qū)增長(zhǎng)極的快速增長(zhǎng)，而其他地區(qū)較之增長(zhǎng)極而言，發(fā)展程度顯然遜色不少。
可以預(yù)期的是，如同發(fā)展初期一樣，在投機(jī)和投資不發(fā)達(dá)的地區(qū)，文件的出臺(tái)不能起到多大作用，而作為增長(zhǎng)極的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)是不可避免的。
與熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)股市自從2001年起就踏上了漫漫熊市。然而最近高層一系列舉措表明政府正在加大力度處理股市的深層次問(wèn)題。股市的利好預(yù)期和房市的利空預(yù)期，有可能導(dǎo)致部分熱錢(qián)從房市流向股市。同時(shí)，股市信心的恢復(fù)又可以為金融體制改革創(chuàng)造良好的環(huán)境。
眾所周知，金融體系是一國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，而主流銀行的經(jīng)營(yíng)狀況又直接關(guān)系到金融體系的穩(wěn)定與否。2006年銀行業(yè)對(duì)外全面開(kāi)放的時(shí)間已近在咫尺，如何進(jìn)一步深化銀行管理體制，完善治理制度和產(chǎn)權(quán)制度，是擺在銀行業(yè)面前的一個(gè)重大課題，而國(guó)有銀行上市已被業(yè)內(nèi)視為實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)化器。
此外，現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)受惠人民幣升值的觀點(diǎn)也屢見(jiàn)不鮮。在我看來(lái)，匯率變動(dòng)后不同地區(qū)的房地產(chǎn)走勢(shì)有可能走向分化，而并非一致趨向。資產(chǎn)的交易價(jià)格總是建立在特定的交易平臺(tái)上，我們不能因?yàn)閮傻氐姆慨a(chǎn)建筑質(zhì)量相同而給予它們相同的資產(chǎn)價(jià)格。如果人民幣升值，其他地區(qū)的外匯資本必將以更快的速度流向國(guó)際化程度更高、外資交易成本更低的城市。出色的流通性將賦予這些地區(qū)房地產(chǎn)以更高的價(jià)格，而那些流通性滯后的地區(qū)價(jià)格將有可能下降。
最后，房產(chǎn)新政將會(huì)使政府擁有更多的財(cái)力改善廣大工薪階層的生存狀況，稅收在某種程度上將財(cái)富在不同階層之間進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。
這是個(gè)日新月異的社會(huì)，大眾的人生觀、價(jià)值觀都在隨著生存環(huán)境的變遷而不斷變化，當(dāng)人們還在考慮如何擁有一套住房時(shí)，卻不經(jīng)意間接受了“房子擁有你”的現(xiàn)實(shí)，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，對(duì)于先人的理想，事實(shí)上今天更有溫故知新的價(jià)值。
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