究竟是誰在助推房價瘋漲

　　新華社記者 陳芳 徐壽松

　　有關專家指出，不鏟除房價飛漲中的眾多非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火

　  短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤率高達60%。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。

　　近年來，全國各大中城市的房價紛紛持續上漲。國家統計局統計顯示，2004年全國房價漲幅達14.4%，比上年提高10.6個百分點；今年一季度，房價同比再升12.5個百分點，全國35個大中城市中有34個城市房價還在上漲。

　　 面對“狂飆”的房價，人們不禁要問：究竟是什么助推了房價在節節高漲？

　　 價格聯盟：開發商拉高房價？

　　 樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。

　　伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。

　　朱林興教授指出，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

　　“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。”朱林興說，“房地產公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產價格的超額壟斷利潤。”

　　“經營城市”：地方政府放縱房價？

　　 開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府“經營城市”的做法，事實上對房地產市場起到了“托市”之效。

　　 在1999年以前，為拉動內需，各地都出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優惠等。但與此同時，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房價節節高漲。

　　由于投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，不少地方政府在產業規劃中，都將房地產業定位為支柱產業來發展，目標是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

　 一位不愿透露姓名的內業人士說，個別城市的個別區縣，為了抬高區域“檔次”，開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。這位人士質問：“這不是在引導房價走高是什么？”

　　房地產市場的區域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。

　��信息壟斷：搶占話語制高點？

　　近年來，一些專家、學者，在或明或暗的“贊助”“邀請”下，頻頻出現在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。

　　只要稍加留意便會發現，近年來，在房地產市場上，一個龐大的房地產利益集團正在形成。

　　開發商、地方政府相關部門和一些“專家學者”、房地產研究機構以及部分媒體聯手，占據行業話語制高點，并形成一個行業性的“話語鏈”———

　　當央行規范房地產業資金運作的121號文件一出臺，他們就“研討”拋出“高地價導致高房價”；

　　當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時，他們說：“融資成本增加，房價將會增長”；

　　當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁說：“中國房地產絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；

　　當“新國八條”出臺時，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場調節”……

　　“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’，”資深房地產觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導向作用更大。

　　“追漲殺跌”：炒家哄抬房價？

　　當股市跌破1200點時，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點時的樂觀是多么的盲目。

　　眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當做了股市。

　　起先還是外來“炒房團”活躍于樓市，隨后，在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下，手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動，加入投資商品房的行列。

　　在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。到了今年一季度，中心城區高檔房70%的買主是外地和境外人員。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區高檔商品房出現供不應求，房價上升。

　　高檔房價格的上揚，又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢產生向上的拉動作用，最終對普通市民的心理預期產生很大影響，刺激“追漲”或跟風提前消費。

　　國務院發展研究中心的有關專家指出，要穩定樓市，必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合,共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。