有形之手間的推手

　　針對房地產市場的中央政策與地方政策之間的交替性推出，其過程與背景都很耐人尋味

　　本刊記者/陳曉

　　2005年5月，一度高燒不退的上海樓市終于冷下來：成交量萎縮，二手房市場價格下調，樓市轉入買方市場。“從1998年開始，都沒有看到，在如此短的時間里，上海出現了如此 大的調整。”上海最大的地產中介——中原物業代理有限公司副總經理李錦德對本刊說。

　　這種顛覆性的市場局面的出現，被業界歸功于新近出臺的一項政策。5月11日，國務院辦公廳向有關部門轉發了由中央七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)，并要求各地區、各部門把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

　　這份將上海樓市“帶入盤整期”的《意見》并不令人感到突兀。就在《意見》轉發的同一天，建設部副部長劉志峰在房地產估價師和經紀人學會第二次全國代表大會上透露，黨中央、國務院領導曾就房價問題做出不下20次批示，而有關部門也就此深入調查研究，廣泛聽取社會各界的建議。

　　“建設部和政策研究中心的主要領導，到上海來調研很多次，專門了解市場對以往政策的反應。”中房指數研究院華東分院副院長陳晟說。

　　中央的調研

　　從2005年2月底開始，陳晟已經接待了幾批決策部門來的調研人員。“規格之高和時間間隔之緊密，都是空前的。同時，銀監會也開始對上海、南京、杭州、等地的房地產貸款情況進行專項檢查。

　　“調研的主要形式是開座談會，了解市場主體對前期政策的反應。”陳晟說。

　　3月29日 ，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》后的第三天，中原地產的董事總經理李文杰受邀參加了建設部組織的“房地產市場和房價座談會”。

　　此次會上，建設部部長汪光燾提出了關于市場形勢、房價、土地供應、土地供應價格帶來的收益分配、開發商的利潤空間、中低收入人群住房保障、拆遷補償到空置率等涉及房地產不同方面的9大問題，要求來自廣州、深圳、上海、南京、北京等地的開發商作答。“僅建設部，為此舉辦的座談會就不下10次。”李文杰透露道。

　　2005年初，上海政府也頒布了一系列穩定樓市的政策。“我認為這些政策之后，雖然房價沒有影響，但市場上對樓市的認識已經出現分化，判斷的一致性已經出現分歧，不再是堅定不移的看漲。”陳晟說。

　　雖然他提醒開發商注意這一點，但在建設部調研階段，開發商對樓市持續走高表示樂觀。這種樂觀的情緒在座談會上也流露出來，“這或許成為中央后來出臺更有力政策降溫樓市的一個原因。”上海一位參與調研的專家判斷。

　　除了“千夫所指”的房價外，中央調研的另一個目的是了解樓市中蘊含的金融風險。“盡管最新的政策在金融上提得很少，但前幾次在金融上提得很清晰，有關化解房地產風險對金融的影響的政策目標也非常清晰，將分步驟實施。”陳晟說。

　　據陳晟分析，2004年第四季度，上海出現房價一天一價的翻倍上漲，“熱錢的崛起是一個重要因素。”現在中央出臺文件禁止購房不滿兩年轉讓，很清晰的是與目前的匯率改革和銀行改革接軌，最終的目的是不要因為樓市中的熱錢，加大我國匯改和銀行改革時的金融風險。

　　但調研時間比較短，判斷市場里面的投機客比例和傾向性，“只能來自感受，甚至交易中心統計投資人的來源，也只能憑借護照和非護照。”陳晟說。很多熱錢炒家是通過本地購買者來操作，這成為當時調研的一個難點。

　　4月25日，建設部在上海召開房地產形勢座談會，分析判斷當前房地產形勢，并對政策走向進行探討。這次“保密級別很高”的會議可算是中央調研活動的總結。也是在這次會上，國務院副總理曾培炎提出了平抑房價的幾點要求。4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，提出八項措施引導和調控房地產市場。這便是5月11日推出的對市場產生強烈震蕩的《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。

　　上海的自我糾偏

　　在調研過程中，上海很多協助調研的工作人員都感受到了來自中央的肅殺之氣。自房價從去年第四季度畸形快漲以來，上海就扮演著一個“壞孩子”的角色。

　　對這頂帽子，上海方面顯然有點委屈。

　　“其實中央出的這些政策，上海都有。”上海金融學會理事長朱德林說。

　　上海調控樓市政策的密集出臺始自今年3月。2005年3月6日，上海市政府發布《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續健康發展的若干意見》；2005年3月7日，上海對房產交易收5%的差額營業稅。

　　2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，同時實行下限管理。上海銀行同業公會也推出指引。

　　2005年3月26日，上海市政府推出兩個“一千萬”工程(一千萬平米配套商品房，一千萬平米經濟適用房)，凸顯平抑房價的意圖。

　　2005年3月29日，上海市政府出臺《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，重點指出對貸款購買房屋在一年內轉讓的，商業銀行將不再提供住房貸款及轉按揭服務，買二套房執行6.12%的基準利率。

　　“這些政策，是致力于房地產行業的制度建設。”楊建文說。他是上海社會科學院部門經濟研究所副所長，也是上海市人民政府特聘決策咨詢研究專家。

　　上海政府針對樓市的這組政策，除了運用慣常的財稅手段外，還加強了調控的連續性。市場一貫的“上有政策，下有對策”的博弈之舉，也被政府的連番組合拳化于無形。“這一輪政策，像割韭菜一樣。市場對沖政策影響的新招剛冒出來，馬上就被政策割去。”荒島房地產工作室研究發展部經理馮偉說。

　　比如2005年4月5日，上海市房地資源局推出禁止轉按揭的政策，規定有抵押貸款的房屋要轉讓，必須按“賣出方抵押注銷”、“房屋轉移登記”、“買進方設立抵押”三個步驟來辦理；賣出方應當先還清貸款，在辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方共同申請轉移登記。而以前在實際操作中，各房地產交易中心一直允許交易雙方三步并辦。

　　綠城集團一位銷售策劃人告訴記者，新政策直接卡住通過信貸方式投機房地產的炒家的資金命脈，被視為上海政府抑制樓市投機的王牌。

　　但不到10天時間，一些地產中介和擔保公司便推出“墊資”服務：即中介公司先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委托合同，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以取消所抵押房產的抵押權證；隨后，中介受買家委托繼續以此抵押房產申請貸款，銀行所發放的貸款則直接進入中介賬戶。

　　上海政府從4月中旬起嚴查這類墊資舉措。“同時還規定了一個房子轉手的沉默期，即使還清銀行貸款，取消了房產的抵押權證，房子在幾天內還是不能轉讓。這讓墊資中介的資金不能快速回籠，對此項業務打擊很有力。”一位炒房人羅宇對記者說。

　　中央政策VS地方政策

　　有開發商將國務院5月11日推出的《意見》與上海市政府的政策做了一個比較，認為中央的每條新規，都可與上海政府事先出臺的兩個“一千萬”、調整銀行貸款的首付比例等政策相對應。甚至有開發商開玩笑稱，中央出臺的新政策，是對上海政策的一種肯定。更多的人顯然并不這么看。

　　現在回過頭看去，中央自身對房地產市場認識的統一也經歷了一個過程。

　　在2004年下半年，中央相關部委對房地產市場的認識還是各執一詞。陳晟當時在幫助建設部、銀監會和國土資源部三個部門做課題。

　　“去年11月時，各部委的觀點還都不一致。”他說，“建設部對樓市的情況相對樂觀，銀行有些擔心，國土資源部認為房價關系和地價不大。”但在去年12月之后，幾個部委就房地產認識問題初步達成一致。這種高層意見的統一在“兩會”期間得到強化。而上海因為高漲的房價，在中央意見高度統一的時候成為“出頭鳥”。

　　與此同時，“兩會”期間，一位上海經濟學家的“上書”，更強化了中央對上海樓市的判斷。

　　當時的上海樓市，多空雙方爭辯依然激烈。看空樓市的多為獨立經濟學家和國際投行人士。而政府背景的經濟學家，則以上海經濟的基本面和經濟環境的國際性為后盾，力挺上海樓市堅挺的合理性。

　　“兩會”期間，上海一位曾為政府智囊的經濟學家的一封信傳到了國務院。在這封篇幅不長的信里，這位經濟學家表達了對房產市場高漲房價的擔憂，并認為上海的房地產市場存在泡沫。來自看多陣營的“倒戈”之聲，頓時引起了中央的重視。“兩會”期間，上海的房產調控政策密集出臺。“姿態首先要拿出來。相關部門不停地開會，政策一個接一個。”朱德林說。

　　但房價數據依然高歌猛進。據中原地產研究部2005年3月的研究報告，3月上海的樓市指數環比上漲4.48%，漲幅雖然較上月有所回落，但仍處高位運行。

　　對此，一些看空上海樓市的經濟學家批評地方政府的政策力度不夠，手下留情。

　　楊建文說，按上海政府的判斷，此前出臺的規則實施下去，并留出市場對政策的消化時間，上海樓市可在軟著陸的同時，完成樓市制度層面的建設。“政府是制定游戲規則的。而至于運行層面，房價是5000元還是6000元，這個我不管。除非房價導致很大的社會動蕩，而這是另外一個層面的問題。”

　　但洶洶上漲的市場數據顯然不能讓中央滿意上海自身的調控成果。在3月26日國務院頒布的《關于切實穩定住房價格的通知》中，房價已經成為一項重要指標。

　　“我個人的意見是，培育一個市場不容易，不能再輕易推出政策了。但房價一旦突破10%的上限，政府馬上就會釋放出新政策。”陳晟說。

　　陳晟指出，如果一旦市場方還有什么博弈之舉，上海和中央政府都有后續的政策牌。除了加大財稅政策的力度外，新政策還可能輔以行政手段，比如不準轉期房。這種產業政策是市場的“殺手锏”。-