觀察與思考：杭州還有多少土地資源可以出賣

　  觀察記者 袁華明

　　杭州的房地產(chǎn)熱，所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)就是大量資金投入到該領(lǐng)域。市場(chǎng)利益的驅(qū)動(dòng)，造成的后果之一就是隨著開發(fā)的不斷進(jìn)行，杭州可供利用的土地已經(jīng)越來越少，土地資源的稀缺化直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的飚升。我們不禁要問：杭州究竟還有多少土地可供出賣？

　　小鎮(zhèn)的夢(mèng)想

　　離杭州繁華的武林廣場(chǎng)僅約15公里的轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，在“五·一”期間有不少“神秘人物”出現(xiàn)，他們是專門來看該地是否還有地塊可能會(huì)出賣。這些“神秘人物”就是沖著前段時(shí)間在土地掛牌出賣時(shí)越來越多地看到“轉(zhuǎn)塘”兩個(gè)字而來。

　　其實(shí)早在十多年前，轉(zhuǎn)塘這個(gè)地方已經(jīng)被一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商相中。1992年，香港金馬集團(tuán)看好轉(zhuǎn)塘良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在那里投資開發(fā)夢(mèng)湖山莊項(xiàng)目，并在毗鄰樓盤的地方開發(fā)了未來世界旅游項(xiàng)目，從此那里便成了高檔別墅開發(fā)商們的理想之地。之后，又有景月灣、楓丹白露等多個(gè)別墅樓盤投放市場(chǎng)，效果還是相當(dāng)不錯(cuò)的。

　　記者在轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心附近走了走，發(fā)現(xiàn)隨著中國(guó)美院一個(gè)校區(qū)在此落戶，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在大規(guī)模展開，原來的農(nóng)民房也正在被改建成設(shè)計(jì)先進(jìn)的多層農(nóng)居，整個(gè)集鎮(zhèn)建設(shè)對(duì)投資商確實(shí)有很大的吸引力。

　　轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)政府的一位人士介紹說，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)位于“三江兩湖”黃金旅游線的必經(jīng)之地，自然資源豐富，周邊旅游產(chǎn)業(yè)已成氣候。同時(shí)，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)東北區(qū)塊是規(guī)劃中的杭州又一休閑中心。已經(jīng)明確的主要有三大塊內(nèi)容，分別為：暫命名為“杭州派拉蒙影城主題公園”，據(jù)悉該項(xiàng)目為一大型綜合娛樂項(xiàng)目，包括大型影視主題公園、動(dòng)漫電影制造廠及度假酒店和配套設(shè)施等；“冰雪世界”大型綜合游樂項(xiàng)目，總投資為2980萬美元，外資比例為50%，位于之江度假區(qū)南片區(qū)塊，規(guī)劃用地為350畝，項(xiàng)目主要內(nèi)容為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)大型室內(nèi)滑雪場(chǎng)、現(xiàn)代水上公園、休閑SPA、度假酒店和配套設(shè)施等；國(guó)際會(huì)展中心，由中融集團(tuán)投資興建，已與世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì)正式簽約，為今后的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)了解，轉(zhuǎn)塘是杭州市政府確定的三個(gè)重點(diǎn)改造的集鎮(zhèn)之一，未來在規(guī)劃中也主要定位在居住和休閑旅游等方面。鎮(zhèn)上經(jīng)常會(huì)有那里要如何如何開發(fā)樓盤之類的傳言，盡管開發(fā)新的樓盤可能會(huì)涉及到當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w問題，但他們似乎并不介意。一位大伯告訴記者：“樓盤開發(fā)出來，人就多了，人氣就旺，我們這兒就會(huì)更熱鬧。”在鎮(zhèn)上的隨機(jī)攔訪中，當(dāng)?shù)乩习傩斩紝?duì)小鎮(zhèn)的未來都充滿了夢(mèng)想。

　　剛剛傳來的消息或許會(huì)讓他們?cè)俅螢橹�一振�?月29日，杭州市對(duì)總面積達(dá)300畝的六宗土地進(jìn)行招標(biāo)，其中有兩宗位于轉(zhuǎn)塘，總面積達(dá)6萬多平方米，適宜進(jìn)行規(guī)模開發(fā)。最近轉(zhuǎn)塘宅地樓面價(jià)已達(dá)每平方米3200元左右，這更讓開發(fā)商振奮不已。有人說位于富陽的沿江樓盤可以賣到每平方米15000元，轉(zhuǎn)塘沒有理由不被看好。

　　誰也說不清的土地資源

　　杭州到底還有多少土地資源可以利用？

　　這或許是一個(gè)誰也說不清楚的問題。記者聯(lián)系杭州市國(guó)土資源局試圖了解相關(guān)情況，該局分管土地儲(chǔ)備的盧春強(qiáng)副局長(zhǎng)告訴記者，土地資源到底還有多少可供出賣是個(gè)很難說的問題，因?yàn)橛泻芏嗖淮_定的因素。他說，雖然土地利用有總體規(guī)劃，但是規(guī)劃是可以調(diào)整的，比如原來用于商業(yè)的土地辦理一定的手續(xù)后也是可以變更為住宅用地的。所以到底有多少土地可以出賣以用于解決居住的問題，把這位分管局長(zhǎng)給難住了。他還介紹說，隨著舊城改造的進(jìn)一步推進(jìn)，這其中也還有相當(dāng)數(shù)量的土地可以用于重新開發(fā)，因此這確實(shí)是一個(gè)比較難回答的問題，他建議記者向規(guī)劃部門咨詢。

　　記者隨后向杭州市規(guī)劃局詢問相關(guān)情況。杭州市規(guī)劃局用地管理處何處長(zhǎng)表示，用地管理處僅是針對(duì)已經(jīng)完成規(guī)劃的土地進(jìn)行管理，不清楚具體將如何規(guī)劃。最后該局辦公室有關(guān)人員答復(fù)記者說，到底還有多少土地可以利用的問題不太好回答，而且建設(shè)部門也有規(guī)劃，對(duì)于住宅的規(guī)劃還存在和建設(shè)部門協(xié)調(diào)的問題。

　　轉(zhuǎn)了一大圈，這變成了一個(gè)誰也說不清楚的問題。

　　不過總的來看，有幾個(gè)因素是必須考慮的。除了前面提到的規(guī)劃變更、舊城改造之外，郊區(qū)城市化也是一個(gè)不得不考慮的問題。近年來，杭州房產(chǎn)開發(fā)浪潮向外圍突進(jìn)直到繞城以外，杭州東西南北都滿是開發(fā)項(xiàng)目。特別是西部，開發(fā)商的足跡已遠(yuǎn)達(dá)五常、閑林甚至老余杭，城北的崇賢位置比下沙、閑林近，眼下蘇醒過來的崇賢在政府、開發(fā)商及相關(guān)方面的努力下，也將興起一場(chǎng)開發(fā)熱潮。

　　但據(jù)陽光顧問信息研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2002年到2005年4月13日，杭州市國(guó)土資源局通過公開招投標(biāo)，共出讓住宅用地101宗，共計(jì)7633.6畝，總建筑面積達(dá)1160.9萬平方米。該研究部的統(tǒng)計(jì)資料還顯示，杭州2002年至2005年通過“招牌掛”出讓的土地中，尚有大量未開發(fā)銷售的，據(jù)估計(jì)從2002年至今杭州市公開出讓的土地中尚有800多萬平方米的住宅未在市場(chǎng)上銷售，超過總出讓土地面積的70%。綜合數(shù)據(jù)表明，杭州目前尚未開發(fā)的公寓總面積約為1200萬平方米左右。這些未開發(fā)的土地雖然總量比較大，但是開發(fā)周期也都比較長(zhǎng)，從分布上看大多位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊。

　　土地供應(yīng)的熱點(diǎn)

　　關(guān)心杭州土地招投標(biāo)的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，從今年以來，土地供應(yīng)慢慢在向一些區(qū)塊集中，尤其是轉(zhuǎn)塘、九堡、半山三地。其實(shí)這樣的集聚現(xiàn)象從去年以來已逐漸開始顯現(xiàn)，但今年表現(xiàn)得更為明顯。

　　據(jù)杭州市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著舊城改造和拆遷的減緩，杭州市的土地供應(yīng)量已越來越向郊區(qū)集中，尤其是下沙、三墩、濱江、九堡、轉(zhuǎn)塘、半山這些區(qū)域。和前三者不同，后三者對(duì)很多人來說還比較陌生。事實(shí)上，隨著九堡大型居住區(qū)的規(guī)劃、轉(zhuǎn)塘集鎮(zhèn)改造的進(jìn)行和半山新規(guī)劃的出臺(tái)，這三大區(qū)域的土地供應(yīng)量將逐步增加，杭州樓市將出現(xiàn)新的住宅供應(yīng)聚集區(qū)。

　　杭州市規(guī)劃局主持召開了《杭州市居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃(送審稿)》論證會(huì)，這是杭州市第一份對(duì)全市范圍居住區(qū)建設(shè)進(jìn)行宏觀統(tǒng)籌安排的規(guī)劃。目前，該規(guī)劃通過各職能部門專家組論證，接下去將結(jié)合專家的意見進(jìn)行完善，并報(bào)杭州市政府批復(fù)。該局表示，在未來10年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)特別是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)將處于高速上升階段，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快。有專家預(yù)測(cè)，近期杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于有效需求期，市場(chǎng)仍處于需求的擴(kuò)張期。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的情況下，對(duì)杭州市居住區(qū)建設(shè)進(jìn)行宏觀統(tǒng)籌規(guī)劃勢(shì)在必行。

　　根據(jù)規(guī)劃部門研究，在2010年前，杭州市仍將大體上持續(xù)目前的住宅需求，即約500萬平方米。而目前，杭州市(包括余杭、蕭山)年住宅供應(yīng)量已超過600萬平方米，因此，總體上杭州的住宅面積能滿足市場(chǎng)需求。但供求面積結(jié)構(gòu)、供求區(qū)域結(jié)構(gòu)等矛盾非常突出，如市區(qū)供給不足、郊區(qū)過量，大戶型過多、中上戶型偏少，房產(chǎn)總價(jià)過高等。規(guī)劃將盡量從宏觀統(tǒng)籌上緩解這些矛盾，考慮到杭州市中心區(qū)的土地已越來越少，因此以后供應(yīng)的土地將以主城外圍、下沙城等地為主，容積率將適當(dāng)提高。到2010年，人均居住使用面積達(dá)到20平方米，人均居住用地達(dá)到24平方米以上，住房成套率90%以上，基本實(shí)現(xiàn)人均一間房和戶均一套房。這就意味著還需要開發(fā)很多新的樓盤。

　　近期居住規(guī)劃的目標(biāo)為：統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善的居住環(huán)境，逐步建立和完善包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在內(nèi)的適合不同層次人群居住的城市房屋開發(fā)、建設(shè)和供應(yīng)體制。根據(jù)居住用地布局規(guī)劃，2006年至2010年期間居住用地的發(fā)展方向主要為：主城的城中、城東、城北等區(qū)域內(nèi)以舊城更新改造為主，主城的外圍邊緣地區(qū)可以建設(shè)大型居住區(qū)；近期建設(shè)重點(diǎn)在江南、臨平、下沙三大副城和六大組團(tuán)內(nèi)；“城中村”的改造用地等。向郊區(qū)延伸已經(jīng)成為必然的選擇了。

　　事實(shí)上，主城區(qū)也仍有相當(dāng)數(shù)量的土地，主要集中在文教區(qū)。由于文教區(qū)不少大學(xué)遷到大學(xué)城，留下的空地早就被開發(fā)商們盯上了。一些項(xiàng)目也已開始進(jìn)入開發(fā)階段，如今日嘉園(浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院老校區(qū))、國(guó)都楓華府第(中國(guó)計(jì)量學(xué)院老校區(qū))等。考慮到一些高校尚未完全搬走,預(yù)計(jì)等他們?nèi)�部搬離后還將會(huì)有一部分土地可供開發(fā),因此那里也將會(huì)是一個(gè)新的開發(fā)熱點(diǎn)。 -