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中國經(jīng)濟(jì)周刊:政策組合拳能否擊碎房價(jià)合謀


http://whmsebhyy.com 2005年05月24日 18:25 中國經(jīng)濟(jì)周刊

  盡管各項(xiàng)抑制房價(jià)的政策頻頻出臺(tái),但房價(jià)依舊一路飚升。日前七部門出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,推出了“以稅收調(diào)控投機(jī)性和投資性購房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)能使“發(fā)熱”的房價(jià)降溫嗎?它對(duì)平穩(wěn)房價(jià)到底能起多大作用?

  現(xiàn)場報(bào)道

  十二道金牌抑房價(jià) 成效初顯

  ★《中國經(jīng)濟(jì)周刊》王紅茹/北京報(bào)道

  今年以來,中央出臺(tái)一系列平抑房價(jià)的政策,可以用十二道金牌來形容,相隔時(shí)間越來越短,措施一次比一次嚴(yán)厲,繼央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價(jià)措施公布之后,5月11日,中央七部門聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。

  這份被稱為“政策組合拳”的《意見》,出自建設(shè)部國家發(fā)展和改革委員會(huì)財(cái)政部國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部委。這也是中央各部門第一次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控,此舉頓時(shí)在房市激起千層浪。

  位于東三環(huán)華威橋東約300米的美景東方商品房開發(fā)區(qū)工地上,5月15日,工人們依然按部就班地施工、作業(yè),一派繁忙景象。當(dāng)記者來到售樓處,100平米的大廳卻只看到稀稀拉拉的5、6個(gè)人在咨詢購房信息。

  “我們共30個(gè)銷售,以前每天每人能接待5-6個(gè)人,現(xiàn)在每天只接待2-3個(gè),比以前少了一半,住房新政出臺(tái)后,大家持幣觀望的比較多。”美景東方銷售代表程嵐告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

  “住房新政會(huì)抑制投資客,但真正需要住房的人,該買還得買,只是不像以前那樣匆忙,而是會(huì)在反復(fù)比較之后購買。” 美景東方的銷售經(jīng)理張成向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,“房價(jià)走勢還要觀望一陣才好說,但新政策對(duì)短期炒房者尤其是炒房團(tuán)的影響肯定很大,購買住房滿兩年出手才能免征營業(yè)稅這一條可以說是掐準(zhǔn)了短期炒房人的軟肋。”

  張成給記者算了筆賬:比如一個(gè)買家以100萬買一個(gè)房子,110萬賣出去,差價(jià)是10萬元。如果按照以前的政策,個(gè)人購房不足一年轉(zhuǎn)手,只要從賺取的10萬元中扣除5.5%比率的營業(yè)稅,相當(dāng)于5500元,到手的利潤也有9.4500萬元。但新政實(shí)施之后,同樣是掙10萬元差價(jià),如果買家購房不到2年就賣房,營業(yè)稅要按賣房價(jià)格110萬元全額征收,就要交6.05萬元的稅,而到手的利潤也僅3.95萬元,對(duì)投資者而言,謀取的利潤大量減少,這樣的買賣就很不合算了。

  記者隨即又采訪了幾位購房者,他們對(duì)這次住房新政注意了房型的問題表示贊賞,認(rèn)為這是真正關(guān)心工薪階層的人提出來的,同時(shí)希望開發(fā)商能多開發(fā)一些真正讓大多數(shù)工薪階層住得起的100平米以下的房子。

  和開發(fā)商門前冷落不同的是,近年來生意日漸紅火的二手房交易商近幾日更迎來了前所未有的繁忙。北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉向媒體透露,公司員工周末都在加班,原來一些還在討價(jià)還價(jià)的二手房交易已經(jīng)被政策“催化”到過戶階段,成交量較以往同期翻了一番。許多投機(jī)者為擠上最后一班“稅收末班車”而提前出手已購房產(chǎn)。

  今年以來,全國房價(jià)攀升過快、過猛,中央及一些地方政府在近3個(gè)月時(shí)間里,密集出臺(tái)了多項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場政策。如此力度清楚表明了政府穩(wěn)定房價(jià)的決心,但成效似乎還未完全顯現(xiàn),那么,這次房產(chǎn)新政能否從根本上抑制房價(jià)上漲?老百姓從中是否能真正得到實(shí)惠呢?

  對(duì)話

  七部委聯(lián)手 掐準(zhǔn)短錢炒房者軟肋

  主持人:王紅茹

  嘉賓:

  文林峰

  建設(shè)部政策研究中心住宅與

  房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長

  況偉大

  中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與

  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室博士

  史勇

  北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

  房價(jià)為何越控越漲

  主持人:幾個(gè)月來陸續(xù)出臺(tái)抑制房價(jià)上漲的政策,給人的感覺是越調(diào)控房價(jià)越高,效果不大,問題出在哪里?中央七部門11日聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》,這次房產(chǎn)新政與以往有什么不同?能否從根本上抑制房價(jià)上漲?

  文林峰:從今年4月初以來,國務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施來控制過快上漲的房價(jià),但由于調(diào)控措施原則性較強(qiáng),宏觀調(diào)控政策有一定的時(shí)滯性,各地方在出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)則時(shí)也需要認(rèn)真研究,因此,并沒有收到明顯效果。5月11日,七部委聯(lián)合出臺(tái)的《意見》,與以往調(diào)控政策的最大不同是措施更加具體,如對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)讓的,明確要全額征收營業(yè)稅,這一政策不僅加大了炒房成本,更因?yàn)樵黾恿藢?duì)未來市場預(yù)期的難度,將極大地抑制投機(jī)性購房,可謂是重拳出擊打擊投機(jī)性購房,穩(wěn)定房市。

  但任何一個(gè)政策的出臺(tái)都需要一段時(shí)間的市場檢驗(yàn),同時(shí),有些政策如何落到實(shí)處也需要相應(yīng)的配套政策以及政策執(zhí)行的力度,如對(duì)空置土地兩年以上的,政府無償收回;對(duì)建設(shè)普通商品住宅如何實(shí)行優(yōu)惠政策,該政策是否足以吸引開發(fā)商投資建設(shè)等等。因此,雖然一個(gè)政策的出臺(tái)不一定能收到立竿見影的效果,但對(duì)市場產(chǎn)生的影響,特別是對(duì)開發(fā)商、消費(fèi)者心里預(yù)期上的影響是明顯的。

  況偉大:這次新政主要是抑制住房需求,特別是投機(jī)性需求和投資性需求。對(duì)投機(jī)性需求和投資性需求的遏制是完全正確的。但需要指出的是,購買住房既是投資又是消費(fèi)。因此,在遏制投資性需求的同時(shí)也遏制了消費(fèi)。也就是說,老百姓的住房消費(fèi)將變得更加困難。另一方面,僅僅抑制需求,進(jìn)行需求管理,而沒有進(jìn)行供給管理,特別是開發(fā)商的壟斷行為規(guī)制,也不能從根本上抑制房價(jià)上漲。因此,僅僅關(guān)注需求管理,而忽視供給管理,不能從根本上抑制房價(jià)上漲。這種厚此薄彼的做法不能從根本上抑制房價(jià)上漲問題,只有雙管齊下才能從根本上抑制房價(jià)上漲。因此,盡管政府采取了土地政策(產(chǎn)業(yè)政策)和稅收政策(宏觀政策),都不能從根本上解決房價(jià)上漲問題。

  史勇:這次的政策調(diào)控措施能夠給快速上漲的房地產(chǎn)市場以一定的打壓,有助于抑制房價(jià)上漲的“過熱”現(xiàn)象。但是,不可能從根本上抑制房價(jià)上漲。原因就在于房價(jià)主要還是受市場供給的影響比較大,具體體現(xiàn)在土地的供應(yīng)政策和結(jié)構(gòu)上,我們國家的土地資源的緊張是客觀現(xiàn)實(shí),因此如何做好土地的供應(yīng)和調(diào)控才是政府要多下工夫的事情。

  “價(jià)格領(lǐng)袖制”壟斷是禍根

  主持人:去年以來,中國各地房價(jià)不斷上揚(yáng),全年房價(jià)上漲14.4%,今年一季度,房價(jià)又同比上升12.5%,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的上海,市、郊區(qū)住宅均價(jià)已經(jīng)超過了每平方米一萬元。房產(chǎn)商在埋怨政府提供的地價(jià)高,而政府認(rèn)為是房地產(chǎn)商的投機(jī)和炒作,到底是什么在推動(dòng)房價(jià)上漲?

  文林峰:影響房價(jià)上漲的因素很多,首先,需求旺盛是影響價(jià)格上漲的主導(dǎo)因素。隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的逐年提高,改善居住條件的愿望日益強(qiáng)烈。同時(shí),由于民間游資缺乏投資渠道,紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè),極大地?cái)U(kuò)張了住房需求,特別是外地、外國投資(機(jī))性資金進(jìn)入房地產(chǎn)消費(fèi)市場,其憑借雄厚的資金實(shí)力,迅速拉升了房地產(chǎn)價(jià)格。其次,供需結(jié)構(gòu)失衡,特別是城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)不足,是造成中心城區(qū)房價(jià)上升的主要因素,而房價(jià)的上漲又反過來影響了土地的成交價(jià)格,水漲船高,此起彼浮,造成房價(jià)、地價(jià)呈跨躍式循環(huán)增長。第三,成本上漲是房價(jià)上漲的重要組成部分。近幾年來,主要建材價(jià)格的上升,導(dǎo)致了建安成本大幅度增長。房價(jià)上升又影響到拆遷安置成本,獲取土地成本加大又反過來影響到房價(jià)進(jìn)一步上漲。另外,隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈,開發(fā)品質(zhì)逐年提高,在房價(jià)構(gòu)成中,除掉土地和建安成本,其他配套成本也逐年大幅度增長。

  況偉大:認(rèn)為高房價(jià)是由高需求造成的,高房價(jià)是由高成本造成的,這兩種觀點(diǎn)都沒有從根本上說明高房價(jià)的形成機(jī)制。我認(rèn)為,開發(fā)商的壟斷是推動(dòng)房價(jià)上漲的主要原因,其次是投機(jī)性和投資性需求拉動(dòng)了房價(jià)上漲。眾所周知,住房市場的一個(gè)典型特征是住房的不可移動(dòng)性,這也決定了住房市場的競爭是空間競爭。而空間競爭下房價(jià)的形成機(jī)制與非空間競爭條件下(傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué))房價(jià)的形成機(jī)制是不一樣的。在空間競爭下,房價(jià)的形成只是由相鄰的開發(fā)商之間的競爭實(shí)現(xiàn)的,而距離較遠(yuǎn)的開發(fā)商則構(gòu)不成實(shí)質(zhì)性的競爭關(guān)系。例如,對(duì)北京市而言,北三環(huán)的開發(fā)商主要與北三環(huán)的開發(fā)商展開競爭,與南三環(huán)的開發(fā)商則構(gòu)不成競爭關(guān)系。這一理論解釋了為什么同一城市不同地區(qū)存在不同的房價(jià)。

  同時(shí),這一理論也解釋盡管北京市有4千余家開發(fā)商,他們實(shí)際上并非在同一市場上競爭,構(gòu)成競爭的只是相鄰的少數(shù)幾家開發(fā)商。同時(shí),相鄰競爭的開發(fā)商,其定價(jià)采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式。也就是說,由首先來此地開發(fā)的開發(fā)商制定房價(jià),后來者跟隨其價(jià)格走。眾所周知,價(jià)格領(lǐng)袖制實(shí)際上就是價(jià)格合謀或價(jià)格勾結(jié),而價(jià)格合謀實(shí)質(zhì)上就是壟斷。在壟斷條件下,沒有供給曲線,只有需求曲線,開發(fā)商的最優(yōu)開發(fā)量取決于邊際成本與邊際收益相等之處。所以投機(jī)性需求和投資性需求越高,開發(fā)商的邊際收益越高,房價(jià)越高。壟斷是屬于市場失靈的地方,需要政府規(guī)制。

  史勇:影響房價(jià)上漲的因素是多方面的,政府的責(zé)任首當(dāng)其沖。大多數(shù)地區(qū)政府都把房地產(chǎn)當(dāng)作發(fā)展乃至帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素和依賴,客觀上促成了土地價(jià)格的快速增長,對(duì)于有些開放商的“投機(jī)”和“炒作”是在市場大環(huán)境下的被動(dòng)行為,是影響房價(jià)的次要因素,因此“土地價(jià)格的快速增長”是主要問題所在。而此次出臺(tái)的政策中對(duì)于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整方面還缺乏更具體的內(nèi)容和措施。

  稅收手段遏制炒房者

  主持人:七部門聯(lián)合出臺(tái)房產(chǎn)新政重要舉措中,保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒地、期房禁止轉(zhuǎn)讓、調(diào)整稅收政策、打擊炒房等,可以說這一系列重拳前所未有。新政究竟能否遏制房地產(chǎn)短期投資?買房投資今后還有沒有利潤空間?

  文林峰:這次七部委的調(diào)控房價(jià)政策中,對(duì)投機(jī)性購房影響最大。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,一是個(gè)人購買住房兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的全額征收營業(yè)稅、禁止期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名制購房等,這些政策將對(duì)短期投機(jī)炒房產(chǎn)生較大影響。特別是期房限轉(zhuǎn),使投機(jī)者很難把握未來房價(jià)變動(dòng)預(yù)期,不敢貿(mào)然炒房,而實(shí)名制以及商業(yè)銀行推出的第二套以上住房貸款約束條件增多等,也直接影響到炒房行為。全額征收營業(yè)稅、再加上契稅、交易手續(xù)費(fèi)等各種交易成本,以及已支付的首付款和已還款部分,投機(jī)性炒房利潤空間大幅度減少,房價(jià)漲幅要達(dá)到8%以上才會(huì)持平,因此,在市場需求上,投機(jī)性購房將逐步退出市場,這項(xiàng)政策將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

  況偉大:我認(rèn)為,如果這些政策能夠得到有效實(shí)施,此次新政能夠有效遏制房地產(chǎn)短期投資,而買房投資今后還有利潤空間。也就是說,此次新政并非意味著今后對(duì)投資者一直征收100%的收益稅,否則,人們就會(huì)不再進(jìn)行交易,這樣就會(huì)產(chǎn)生“冷凍效應(yīng)”,影響市場效率。

  史勇:房地產(chǎn)的購買目的一方面是實(shí)際居住需求,另一方面是置業(yè)投資需求。應(yīng)該說長期以來,我們?cè)谄胀敖?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面問題還比較多,在一些城市,大家反而不愿意購買經(jīng)濟(jì)適用房,存在供應(yīng)量偏少、質(zhì)量性能差、位置太差、物業(yè)服務(wù)不到位等問題,政府應(yīng)該在基本住房的保障方面多下工夫,而不是積極去打擊置業(yè)投資行為。房地產(chǎn)置業(yè)投資是房地產(chǎn)健康發(fā)展的一股重要力量,有害的只是短期炒房行為,制定政策時(shí)應(yīng)該區(qū)分對(duì)待,目前來看,還沒有保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)長期置業(yè)投資的政策。如果政府相關(guān)政策的出臺(tái)穩(wěn)定了房價(jià)、帶來房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,投資性的買房還是會(huì)有利潤空間的,從大的發(fā)展趨勢上來講,買房投資會(huì)有更穩(wěn)定的保障和合理的利潤空間。

  主持人:未來1年房價(jià)的走勢將會(huì)怎樣?可能下跌還是上漲?

  文林峰:對(duì)于過去房價(jià)上漲較快的地區(qū),新政策出臺(tái)后,會(huì)對(duì)購房行為產(chǎn)生一定影響,在買賣雙方的對(duì)峙中,房價(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)或小幅調(diào)整;而對(duì)于過去房價(jià)比較平穩(wěn)的地區(qū),總體上影響不大。對(duì)于需求旺盛的中心城區(qū),如果土地供應(yīng)不能滿足需求的需要,受供需關(guān)系影響,房價(jià)將保持穩(wěn)中有升。總體來看,房價(jià)將處于平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期,增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于去年同期水平,今年末應(yīng)控制在10%內(nèi)。

  況偉大:我認(rèn)為,若政府對(duì)商品房價(jià)不進(jìn)行規(guī)制或限制,未來1年的房價(jià)不會(huì)下跌,而且很可能上漲。

  史勇:如果以一年的期限來看,房價(jià)總體會(huì)上漲。因?yàn)槟壳按胧┑牧Χ仁怯邢藓屠硇缘模a(chǎn)生的作用也將是有限的,加上所有的成本都在增加。而且,對(duì)于置業(yè)投資者來講,只要有利益還是會(huì)優(yōu)先將資金投入房地產(chǎn)業(yè),這也說明現(xiàn)在除了房地產(chǎn)外,可作為投資的領(lǐng)域太少。

  資料:

  國家規(guī)范房地產(chǎn)市場連出重拳

  3月5日,在“兩會(huì)”上,溫家寶總理將抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲列為價(jià)格工作的兩項(xiàng)重點(diǎn)之一;

  3月17日,中國人民銀行宣布商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率下調(diào);

  3月20日,財(cái)政部副部長肖捷明確表示,開征房地產(chǎn)稅已成定局;

  3月26日,國務(wù)院辦公廳正式下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)的通知》,這就是被稱為“國八條”的一個(gè)標(biāo)志性舉措;

  4月央行再度出臺(tái)規(guī)定,要求商業(yè)銀行對(duì)逾期還房貸的進(jìn)行罰息,中央政策的緊鑼密鼓在各地迅速引起了反響;

  5月11日,中央七部門聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》以穩(wěn)定房價(jià)。

  資料:

  七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》內(nèi)容摘要:

  一、 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

  各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況,盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。

  二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,嚴(yán)格土地管理。

  對(duì)居住用地和住房價(jià)格上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。

  三、 整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策,嚴(yán)格稅收征管。

  要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起,對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

  四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

  人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度,督促商業(yè)銀行采取有效措施,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理,調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。

  五、 確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn),合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。

  為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi),大力發(fā)展省地型住房,在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面,對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。

  六、 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),完善廉租住房制度。

  各地要按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號(hào))和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定,落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),控制套型面積和銷售對(duì)象,切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本,建設(shè)單位利潤要控制在3%以內(nèi)。

  七、 切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序,嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

  八、加強(qiáng)市場監(jiān)測,完善市場信息披露制度。

  各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測。


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