上海樓市之變：調(diào)控下的理性回歸還是暫時(shí)冬眠

　　新華社“新華視點(diǎn)”記者 陳芳、徐壽松

　　5月的上海，曾經(jīng)火爆的二手房市場仿佛進(jìn)入了另一重天地。有中介公司感嘆：“在‘6·１大限’前賣掉一套房子就像中彩票一樣難得！”隨著6月1日起政府即將對居住未滿2年轉(zhuǎn)手交易的房屋全額征稅，上海一些資金壓力大的炒房者紛紛拋售“出逃”。二手房日均掛牌量激增；買房人反而緊捂錢袋不接盤，商品房日均交易量比去年銳減2／3；開發(fā)商更是一 改往昔“主導(dǎo)市場”的霸氣，或推遲開盤，或著手調(diào)價(jià)。

　　一向被認(rèn)為是全國房地產(chǎn)市場“風(fēng)向標(biāo)”的上海樓市，短短數(shù)月內(nèi)呈現(xiàn)出的“動(dòng)”與“靜”、“消”與“長”的驟變，究竟傳遞了怎樣的信息？近期一些樓盤單價(jià)一兩千元的降幅，是政策調(diào)控下的樓市“理性回歸”，還是預(yù)期改變后的市場“暫時(shí)冬眠”？房價(jià)的泡沫究竟能在多大程度上被擠出？

　　賣的多，買的少：降價(jià)是否大勢已定？

　　5月19日晚9點(diǎn)半，上海易坪行房地產(chǎn)中介公司。賣房人許先生幾乎沒有討價(jià)還價(jià)，也沒有經(jīng)歷先與中介公司簽訂居間協(xié)議、收取定金，3天內(nèi)再簽買賣合同的正常程序，便迫不及待地與買家直接簽訂了商品房出售合同。盡管快速出手的代價(jià)是比高峰時(shí)整整降了13萬元，但他卻如釋重負(fù)。

　　許先生只是上海眾多支撐不住的樓市“跳水”者之一。來自網(wǎng)上二手房交易平臺的數(shù)據(jù)顯示，4月份全上海日均掛牌量只有二三十套，在國家七部委穩(wěn)定房價(jià)的“意見”出臺之后，這個(gè)數(shù)字開始以日均超100套的速度遞增。

　　與掛牌量激增形成鮮明對比的是，市場成交量大幅下降。中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等大型房產(chǎn)中介公司的門店交易情況顯示，最近一個(gè)月內(nèi)，二手房交易量銳減5成以上。與此同時(shí)，新房的成交情況也大幅“縮水”。5月7日至14日的一周內(nèi)，上海新建商品房的成交面積銳減至25.9萬平方米，不及去年日均交易量的1／3。

　　房價(jià)又是如何呢？權(quán)威部門的最新統(tǒng)計(jì)顯示，1至3月，商品住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.8%、2.5%，4月份則降至0.5%。記者連續(xù)3個(gè)月跟蹤上海較有代表性的4個(gè)中高檔樓盤，發(fā)現(xiàn)實(shí)際成交價(jià)已暗降10%，居住未滿2年的二手房的降幅則更大。其中虹口區(qū)曲陽板塊的次新盤均價(jià)已由原來的1.8萬元降至1.5萬-1.6萬元左右。專業(yè)樓評人士蔡為民認(rèn)為，毫無疑問，短線投機(jī)客在被逐漸“擠”出市場，上海樓市降價(jià)趨勢已定。尤其是稅收杠桿對于火熱的市場而言，實(shí)是釜底抽薪。但也不能否認(rèn)，目前的狀態(tài)還只是市場對政策的“即期回應(yīng)”，房價(jià)“虛火”究竟能降多少，將取決于后市。

　　10個(gè)中介“勸”1個(gè)人買房：炒房者真的要退場？

　　在上海，每平方米單價(jià)2萬-3萬元的高檔房并不鮮見，1萬-2萬元之間的也就是中檔房，均價(jià)七八千元的已算是中低檔了。老百姓普遍認(rèn)為導(dǎo)致房價(jià)高漲的一個(gè)重要原因是炒作太甚，而受這次調(diào)控政策影響最大的恰是炒家最為集中的中檔房。

　　5月16日下午，某媒體駐滬記者徐先生遇到了一件“被逼買房”的怪事：一個(gè)多月前，他看上了一處中檔二手房。后因行情持續(xù)走跌，他決定放棄購買。本來按合同約定，支付違約金即可，但令徐先生驚詫的是，中介公司竟派出10名員工，浩浩蕩蕩地登門強(qiáng)勸他購買房屋。無奈之下，他只好報(bào)警。

　　信義房產(chǎn)的一位資深經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，這個(gè)案例從側(cè)面凸現(xiàn)了此前活躍在上海樓市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、預(yù)期繼續(xù)看跌的壓力下，炒家和中介為求房子盡快出手，不惜采取極端措施。

　　一邊是炒家拋售，一邊則是買家觀望，上海樓市陷入了“僵持”狀態(tài)。美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、臣信房產(chǎn)等中介公司都反映，現(xiàn)在買家都在反復(fù)測試價(jià)位，“譬如，當(dāng)賣房人答應(yīng)每平方米8500元的均價(jià)后，買家會要求8200元；而當(dāng)賣房人同意后，買家會要求再降幾百元，如此反復(fù)，也成交不了。”“炒家‘跳水’越多，說明房價(jià)的水分越大，我覺得房價(jià)還有很大的下調(diào)空間，所以不急于成交。”至今仍在詢價(jià)的“租房族”方永律師說。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏分析說，炒家退市體現(xiàn)了近期出臺的一系列房價(jià)調(diào)控政策其實(shí)是有“保”有“壓”，壓的是過度的投資需求，而保的則是普通居民所需要的中低檔住宅消費(fèi)。必須看到，過度投資、投機(jī)性需求是不可持續(xù)的。

　　盡管上海二手房市場的拋售還在繼續(xù)，但另一現(xiàn)象也不容忽視：因?yàn)槌山徊灰祝�最近一周�?nèi)，二手房由售轉(zhuǎn)租、邊租邊售的房源上升了30%。70%的投資客表示已考慮由售轉(zhuǎn)租。業(yè)內(nèi)人士指出，短期投資客退場固然是好的跡象，但大量因無人接盤而被動(dòng)進(jìn)入租賃市場的投資性房屋，未必真的“改弦更張”，很可能只是“暫時(shí)冬眠”。

　　開發(fā)商一拖再拖不開盤：房價(jià)體系松動(dòng)了嗎？

　　在強(qiáng)烈的看跌預(yù)期下，買房人捂緊錢袋的那雙手不僅令炒房者心焦，也同樣令開發(fā)商犯愁。4月份以來，上海新開樓盤排隊(duì)搶購的火爆場面不再，新盤已不再是“香餑餑”。從“一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭叫停”等上海調(diào)控樓市措施到位，到“國八條”政策出臺，5月11日后，上海一手房市場幾乎所有的客戶一夜間“蒸發(fā)”，新盤銷量從最高位時(shí)的日均超千套驟減至一二百套。

　　閔行區(qū)新近開盤的“九歌上郡”，十幾個(gè)已經(jīng)搖到“號”的購房人主動(dòng)放棄選房；徐匯區(qū)某樓盤日前推出156套新房，日均只賣出1套。4個(gè)月前，上海的一些開發(fā)商為防止購房人夜以繼日排隊(duì)搶購的局面失控，每到開盤日必請警察來維持秩序，有的樓盤為擺脫“追買”，竟4次更換售樓地點(diǎn)。在新開盤的“慧芝湖”現(xiàn)場看房的王小姐說，而今買房不再瘋搶了，不用排隊(duì)，不必托人，也無須買號，開始了“淘房”時(shí)代。上海兆豐地產(chǎn)的陸經(jīng)理坦言，以前拿到地就等于拿到錢，無論建什么房、怎么賣都能賺大錢的好時(shí)光恐怕一去不復(fù)返了。“眼下開發(fā)商要考慮的不再是如何漲價(jià)，而是如何在盡可能不推倒原有價(jià)格體系的前提下將房子賣出去。”

　　但事實(shí)上，一些開發(fā)商已選擇調(diào)整價(jià)格。閔行區(qū)某樓盤的一位銷售人員透露，在樓市調(diào)控的系列“新政”出臺之前，公司曾將開盤均價(jià)定在每平方米1萬元左右，與周邊的二手房價(jià)持平。但到正式開盤時(shí)，均價(jià)卻定在每平方米8300元，目的就是通過價(jià)格的適度調(diào)整，促使銷售情況改善。“這說明開發(fā)商的心態(tài)在發(fā)生微妙變化。”上海經(jīng)濟(jì)研究中心秘書長肖元真判斷，新盤定價(jià)在悄悄向真實(shí)的市場供需決定轉(zhuǎn)變。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分開發(fā)商并未“修正”價(jià)格，而是一再推遲開盤。有開發(fā)商表示，能熬過今年第四季度的“低谷”，房市就會“柳暗花明”。所以，原定在五六月份的開盤時(shí)間推遲到9月份甚至更后。

　　上海市房地產(chǎn)學(xué)會專家顧海波認(rèn)為，上海樓市之變不是某一個(gè)政策立竿見影的結(jié)果，而是諸多政策效應(yīng)累積使然，部分樓盤的價(jià)格“修正”說明房價(jià)體系開始松動(dòng)。從今年2月底3月初以來，上海幾乎每周都有給樓市降溫的政策出臺或有樓市“利空”的信息傳出，對市場預(yù)期產(chǎn)生了影響。專家指出，正是這些“影響”的積累，使眼下的上海樓市進(jìn)入了盤整期。