新政策緣何撼不動(dòng)北京高房?jī)r(jià)

　　孫曉勝 鄒聲文

　　5月11日國(guó)家七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》后，與上海等地房?jī)r(jià)“應(yīng)聲而落”形成反差的是，北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)仍在高位波動(dòng)，所受影響似乎不大。

　　那么，國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的新政策為什么難以撼動(dòng)北京的高房?jī)r(jià)呢？

　　是“波瀾不驚”還是“暗流涌動(dòng)”？

　　記者從近日舉行的北京5月城市房展會(huì)上了解到，5月19日開展首日，總成交金額3.696億元，總成交套數(shù)為417套，總成交面積為38856平方米，平均每套成交金額達(dá)88.63萬元，成交單價(jià)高達(dá)每平方米9512元。

　　耐人尋味的是位列當(dāng)日銷售排行榜前4名的項(xiàng)目，除了“荔景園”項(xiàng)目均價(jià)為每平方米3260元外，其余3個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都在每平方米萬元以上。成交項(xiàng)目中，均價(jià)在每平方米6000元以下的中低檔房所占比例不足半數(shù)。

　　記者注意到，此次房展會(huì)上推出的新盤并不多，大多是原有項(xiàng)目的二期三期，而價(jià)格均有不同程度的上漲。以一個(gè)名為“山水文園”的項(xiàng)目為例，其新推出的三期價(jià)格比二期漲了10%左右。

　　盡管“房產(chǎn)新政策”讓上海等地的房?jī)r(jià)明顯下降，但北京的房地產(chǎn)開發(fā)商卻依舊信心滿滿。北方房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事會(huì)秘書楊青說：“我個(gè)人認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)受政策影響的可能性很小，也許上漲的幅度會(huì)減緩，但近期不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況。”楊青介紹，北方公司一個(gè)名為“10號(hào)名邸”項(xiàng)目在北京西三環(huán)外，售價(jià)為每平方米1萬元，已售出70%左右；而另外一個(gè)位于安貞橋附近的“城市出品”項(xiàng)目，價(jià)格不低，“仍在熱銷之中”。

　　如果仔細(xì)觀察近期的北京房市，在“波瀾不驚”的表象之下，我們?nèi)阅芮宄�地感覺到“暗流涌動(dòng)”。

　　5月12日在軍事博物館舉行的第17屆北京個(gè)人購房房地產(chǎn)展示交易會(huì)，是房產(chǎn)新政策出臺(tái)后北京迎來的第一個(gè)房展會(huì)。展會(huì)期間的一項(xiàng)問卷調(diào)查表明，購房人已對(duì)新政策做出了反映：對(duì)于未來一年內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，56.3%的購房人認(rèn)為房?jī)r(jià)“可能下跌”，而判斷房?jī)r(jià)“可能上漲”的人數(shù)只有24.6%。

　　專家分析，在新的政策環(huán)境下，消費(fèi)者可能會(huì)出現(xiàn)持幣待購的心理。當(dāng)其成為社會(huì)普遍心理的時(shí)候，可能就會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。

　　北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)開始反饋到類似的信息。據(jù)“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的統(tǒng)計(jì)，目前購買不足兩年的高檔房屋的委托交易數(shù)量正在大幅度增加，尤其要求盡快過戶交易的數(shù)量達(dá)到50%。另一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“鏈家”的有關(guān)統(tǒng)計(jì)也顯示，以北京東部中央商務(wù)區(qū)為首的區(qū)域二手房掛牌量增加明顯，增幅達(dá)到10%至15%。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，與一季度相比，今年北京二季度二手房成交量將上升25%左右。二手房市場(chǎng)交易量猛增，將在一定程度上遏制一級(jí)市場(chǎng)沖高的勢(shì)頭。“新房市場(chǎng)中的一些泡沫可能會(huì)被二手房市場(chǎng)擠破。”

　　特殊因素支撐北京房?jī)r(jià)居高難下？

　　對(duì)于新政策的出臺(tái)沒有明顯撼動(dòng)北京的高房?jī)r(jià)，來自開發(fā)商的聲音是，北京房?jī)r(jià)能維持高位緣于供給不足。

　　業(yè)內(nèi)人士楊青表示，從供給看，今年上半年北京新開盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有去年同期的一半左右；而從市場(chǎng)需求看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求依然強(qiáng)勁。“這種形勢(shì)下，北京房?jī)r(jià)走高就不足為怪了。”

　　業(yè)內(nèi)的一些統(tǒng)計(jì)也為其提供了“論據(jù)”。北京大地房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理段枚焱測(cè)算，2003年前4個(gè)月，北京市場(chǎng)的商品房供應(yīng)量約為890萬平方米；2004年同期的供應(yīng)量為1000萬平方米；而2005年前4個(gè)月供應(yīng)量只有730萬平方米。“今年前4個(gè)月，北京市房地產(chǎn)的供應(yīng)量比去年同期下降了近30%，因此價(jià)格上升是市場(chǎng)正常的一種反映。”

　　除一般的供求關(guān)系外，北京還會(huì)受到一些特殊因素的影響。北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師董藩說，作為全國(guó)政治文化中心，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性。北京有全國(guó)最大的公務(wù)員群體；有規(guī)模最為龐大的涉外機(jī)構(gòu)；有數(shù)量最多的外省市駐京辦事機(jī)構(gòu)；有全國(guó)人數(shù)最多的白領(lǐng)階層；有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍，還有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。“這‘六最’的存在，大大增加了北京商品房的需求量，進(jìn)而在一定程度上拉高了北京的房?jī)r(jià)。”

　　“北京房?jī)r(jià)比上海等地要平穩(wěn)很多。”中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授林增杰也表示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上可能存在少許的投機(jī)因素，但基本上還算正常。

　　供需缺口、特殊因素似乎為北京房?jī)r(jià)走高提供了充足的理由。然而據(jù)北京市政府相關(guān)部門的工作人員介紹，北京市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)超過房?jī)r(jià)的15%，二三環(huán)之間黃金地段的利潤(rùn)比例更是超過20%。而在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這一比例一般被控制在5%左右。“在種種冠冕堂皇的理由背后，誰也無法否認(rèn)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商正在不斷攫取高額利潤(rùn)。”

　　北京在擁有“六最”的同時(shí)，還有著人數(shù)眾多的中低收入人群。為此，林增杰教授表示：“任何特殊因素，都不能成為中低收入者實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想的阻礙。”

　　誰來確保每位公民的居住權(quán)？

　　記者在國(guó)貿(mào)房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)采訪了8位前來看房的人，其中7個(gè)人表示北京目前的房?jī)r(jià)太高，雖然都有買房的意愿，但面對(duì)這樣的價(jià)格，還是想等等看再說。

　　為買房子已經(jīng)積攢了8年的段成說：“政府部門能不能出臺(tái)一些切實(shí)有效的政策，真正把北京房?jī)r(jià)降下來，早日?qǐng)A了我的安居夢(mèng)？”

　　房?jī)r(jià)關(guān)系百姓能否安居樂業(yè)。董藩教授認(rèn)為，住房不能算是純粹的商品，它有七分商品色彩、三分社會(huì)公共產(chǎn)品的色彩。從社會(huì)保障、人權(quán)等角度考慮，保證每位公民的居住權(quán)，是政府不能推脫的責(zé)任。“從這個(gè)角度講，國(guó)家必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)督管理。”

　　專家認(rèn)為，特殊因素不能成為北京房?jī)r(jià)持續(xù)走高的理由，也不能成為房地產(chǎn)商牟取暴利的借口。針對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況，專家建議采取措施，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，特別是要調(diào)整目前的住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制大面積高檔住宅的投放量，適當(dāng)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并確保這些房屋的購買者真正是中低收入家庭。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，北京市每年住宅的交易量約為6000萬平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占300萬平方米左右。

　　專家還建議，目前我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，具體的市場(chǎng)情況千差萬別，因此在制定房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)該注意有所區(qū)別，不能搞“一刀切”。

　　“政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，不是說房?jī)r(jià)越低越好，而是將房?jī)r(jià)控制到一個(gè)正常的水平。”中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，房?jī)r(jià)正常的增幅應(yīng)該比物價(jià)漲幅高出兩到三個(gè)百分點(diǎn)。(據(jù)新華社電）