6月房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)否到來

　　購(gòu)房不足兩年的業(yè)主以及購(gòu)房滿兩年的非普通住房業(yè)主，6月1日前出手房屋？

　　即將到來的6月1日，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線？

　　七部委《意見》和一系列新的調(diào)控政策出臺(tái)后，樓市大勢(shì)已去？

　　從3月底的“國(guó)八點(diǎn)”到上周三的7部委聯(lián)合發(fā)文，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策步步為營(yíng)，在逐漸細(xì)化的政策框架下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入觀望期，短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，但眼下人們顯然更為關(guān)注中長(zhǎng)期走勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)預(yù)言是否將被市場(chǎng)證實(shí)？交易稅新規(guī)將啟動(dòng)二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍？實(shí)名制將有效抑制樓市的虛假繁榮？

　　圍繞近期集中出臺(tái)的政策，《房產(chǎn)資訊》展開深入調(diào)查。

　　“6·１”是個(gè)“坎”

　　“即將到來的6月1日，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線。”樓市分析專家李小寧針對(duì)七部委“意見”談到自己的看法時(shí)對(duì)記者說：“如若不能及時(shí)變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息。但是，在這半個(gè)月的時(shí)間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實(shí)是一件難上加難的事。”

　　七部委出臺(tái)的“意見”規(guī)定，自6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　“6月1日可能成為市場(chǎng)交易的分水嶺。”房屋中介機(jī)構(gòu)我愛我家的負(fù)責(zé)人明確表示了他的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，一方面，許多購(gòu)房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購(gòu)房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會(huì)放棄持房觀望，趕在6月1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會(huì)帶來成交的短期放量。而另一方面，6月1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“6·１”新政策所帶來市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響。這些因素必定會(huì)抑制成交，從而使成交量有所下降。

　　投資拐點(diǎn)已經(jīng)形成？

　　有專家認(rèn)為政策的出臺(tái)，預(yù)示著市場(chǎng)正在向投資者的心理底線逼近。“從開發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月。五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷，也許6月份真的會(huì)成為樓市的'分水嶺'。”

　　“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，最近幾個(gè)月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點(diǎn)。”李小寧說：“'期房限轉(zhuǎn)'的確是一記重拳，砸了投機(jī)的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動(dòng)了許多投資型的購(gòu)房者。因此，投機(jī)和投資者們近期會(huì)及時(shí)調(diào)整自己的步伐。投機(jī)將集中拋盤，而由于投資的初始成本加大，未來成本又有很大的不確定性，再加上政策具有強(qiáng)烈的導(dǎo)向性作用，使得好多購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期正在逐漸轉(zhuǎn)變，放緩?fù)顿Y的步伐。”

　　李小寧將這次新政形象地比喻成門鎖。“'期房限轉(zhuǎn)'和加收營(yíng)業(yè)稅的門鎖，使一些投機(jī)的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開發(fā)商嘗到了房產(chǎn)被套牢和買賣成本加大的苦果。同時(shí)，也使得投資型的購(gòu)房者要更加仔細(xì)地權(quán)衡利弊。”

　　自住買家不會(huì)受到影響

　　國(guó)瑞城營(yíng)銷策劃總監(jiān)陳南蘋認(rèn)為新政策目標(biāo)準(zhǔn)確地打擊了炒買投機(jī)行為，但并不影響真正買家和長(zhǎng)期投資者。“這幾天有很多想買國(guó)瑞城的客戶及長(zhǎng)期投資者來問我對(duì)樓價(jià)的意見，我首先會(huì)問他們'你買房是想在兩年內(nèi)炒期房獲利嗎？'95%的人都說不是。我對(duì)他們說，那新政與你沒直接關(guān)系。”

　　“我想過了'6·１'大限，應(yīng)該會(huì)慢慢穩(wěn)定。一方面是沒實(shí)力的投機(jī)客，會(huì)在這大限前推出存貨或取消交易，另一方面市場(chǎng)亦會(huì)慢慢消化了這新政策影響，個(gè)別地區(qū)樓市在劇痛后將會(huì)更健康發(fā)展。所以對(duì)買房自住的客戶來說，他們不是新政要打擊的目標(biāo)。”而在房?jī)r(jià)的走向上，陳南蘋說：“看房?jī)r(jià)不能只看價(jià)格，而要看開發(fā)房屋的各項(xiàng)成本構(gòu)成。不能光看價(jià)格漲幅，而忽略了成本漲幅。”

　　李小寧也認(rèn)為只有一次置業(yè)的自住者不會(huì)受到更多的影響。“從購(gòu)房者的構(gòu)成看，炒房者已沒了市場(chǎng)，而一些投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y成本加大而退出購(gòu)房隊(duì)伍。這些將會(huì)使得自住的比例在購(gòu)房隊(duì)伍中逐漸加大。就目前而言，許多購(gòu)房者表現(xiàn)出來的最直接的做法是降低了購(gòu)房的總價(jià)款。”

　　房?jī)r(jià)將逐漸回落？

　　在去年就曾放言房?jī)r(jià)將在2005年回落3%到5%的李小寧在談到房?jī)r(jià)時(shí)表示，也許這個(gè)回落的幅度還會(huì)加大。“從目前看，新政策對(duì)投資有所抑制，人民幣升值也逐漸走入日程，更多的是購(gòu)房者處于觀望，再加上下半年樓市會(huì)出現(xiàn)放量，這些都會(huì)導(dǎo)致供需關(guān)系產(chǎn)生變化，使虛高的房?jī)r(jià)回落下來。”

　　不過，過多的市場(chǎng)限制使得一部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士有些擔(dān)憂。“這是一項(xiàng)針對(duì)投資者的政策，但如果一旦失去回報(bào)，以及限制被交易，就會(huì)在很大程度上阻礙市場(chǎng)原本正常的流通。”

　　“政策是為平抑房?jī)r(jià)，但如果投資者大量轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，房子不出來，是不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的。”

　　北京萬(wàn)年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為解決房?jī)r(jià)的問題實(shí)際上是在解決供求關(guān)系。“欲使房?jī)r(jià)回落，必須從根本上解決土地供應(yīng)問題，加大土地供應(yīng)量。”在解讀七部委的新八點(diǎn)時(shí)，黃璽慶認(rèn)為看不到從根本上改變土地供應(yīng)的內(nèi)容。“出于投資目的的高檔房的需求將會(huì)以較快速度下落。但是對(duì)于中低檔房，由于有實(shí)際需求做強(qiáng)力支撐，房?jī)r(jià)的回落是非常有限的。如果國(guó)家不能迅速解決土地供應(yīng)問題，中低檔房的價(jià)格仍然會(huì)繼續(xù)提升。” 晨報(bào)記者 李雯

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　　新政下各地樓市大回放

　　七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策下，北京以外的其他城市有什么反應(yīng)呢？

　　上海：降價(jià)拋盤如潮

　　自全額征收營(yíng)業(yè)稅的政策公布后，上海二手房市場(chǎng)立刻出現(xiàn)大面積拋盤，炒家開始與時(shí)間賽跑。

　　“超低價(jià)，急售！”“3天內(nèi)急售！”等字樣紛紛出現(xiàn)在中介門店的櫥窗上。甚至有稱上海很多樓盤價(jià)格在一夜之間降價(jià)30萬(wàn)元。在浦東、長(zhǎng)寧等地區(qū)的二手房市場(chǎng)，不少投資者第一時(shí)間致電中介公司，聲稱只要能在6月1日前轉(zhuǎn)讓手中物業(yè)，價(jià)格方面可以讓步。

　　上海閔行區(qū)新近開盤的“九歌上郡”項(xiàng)目，前天出現(xiàn)十幾宗退房現(xiàn)象。銷售人員稱，放棄購(gòu)房的主要是一些投資客，他們認(rèn)為新政策下投資的成本、風(fēng)險(xiǎn)都大大增加，而且對(duì)后市還會(huì)有什么調(diào)控房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)心里沒底。

　　浙江炒房團(tuán)：急放盤258套

　　據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，一名來自浙江義烏的江先生帶著另外16個(gè)人的委托，跑遍了上海知名的幾大中介門店，打算把17個(gè)人手頭的258套二手房全部拋售，人均拋房多達(dá)15套。這些房源多是次新高檔房，總價(jià)在200萬(wàn)元左右的居多，位置以浦東最多。

　　據(jù)稱，這個(gè)炒房團(tuán)的組成者來自浙江的義烏、慈溪和樂清。他們從2000年起在上海炒房，最多時(shí)有50多人，曾賺得盆滿缽滿。現(xiàn)在他們最想將樓盤變?yōu)楝F(xiàn)金，袋袋平安。

　　溫州：二手房?jī)r(jià)漲幅下跌，四年首次下降

　　在宏觀調(diào)控中，銀行稅收等部門打出的一系列政策“組合拳”，讓一路高歌猛進(jìn)的溫州房?jī)r(jià)停下了腳步。溫州市統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，溫州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比(即本季度與上季度的比較)出現(xiàn)2001年以來的首次負(fù)增長(zhǎng)，土地交易價(jià)格也向理性回歸，漲幅連連下跌。

　　調(diào)查顯示，一季度，溫州市二手房屋交易價(jià)比上年第四季度下降1%，其中，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.3%。這是從2001年以來，溫州房?jī)r(jià)主要指標(biāo)環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　杭州：投資客拋盤超一半

　　金豐易居統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，杭州掛牌量急增態(tài)勢(shì)繼續(xù)蔓延，每一周掛牌量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期。而最高掛量的一周則是2004年歷史最高水平的兩倍，一周掛牌量最多時(shí)可達(dá)到2004年同期一個(gè)月的掛牌總量。預(yù)計(jì)，2季度的掛量仍會(huì)不斷攀升。

　　掛牌量猛增和投資客拋盤不無(wú)關(guān)系。因?yàn)椋�在激增掛牌房源中不僅有投資房產(chǎn)拋售跡象，同時(shí)一些處于可賣可租的普通二手房也被高昂的房?jī)r(jià)所吸引，積極加入到掛牌大軍中，使得掛牌量一浪高過一浪。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，掛牌房源中，投資客占了一半以上。外灘房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，短期獲利的投機(jī)者也較為活躍。他們通過對(duì)購(gòu)進(jìn)后不滿一年即出售的房源做了統(tǒng)計(jì)，而4月份不滿一年出售的房源量占了總掛牌量的5.5%。

　　深圳拋盤量增，接盤人少

　　深圳一些較大地產(chǎn)中介公司傳來的信息顯示，近期各地產(chǎn)中介接受的賣房委托較以前明顯增加。據(jù)估算，最近各大中介二手房的拋盤量增加了15%左右。

　　這兩天深圳方面，已有部分炒家即時(shí)低價(jià)放盤，但由于“買漲不買跌”的心理，愿意接貨的并不多，二手房市場(chǎng)交投量明顯減少。

　　有地產(chǎn)代理商認(rèn)為，由于樓價(jià)看跌，炒家欲在5月底前急速拋售將徒勞無(wú)功。在一部分投資者趕時(shí)間拋售的同時(shí)，也有相當(dāng)一部分投資客并未亂了陣腳，他們選擇了觀望，并計(jì)劃轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期投資市場(chǎng)。譚少容／整理