銀行再診個貸風險 防控風險有賴于體制完善

　　防止個人房貸風險已經成為跨行業系統工程，流程審批環節的不斷完善將令炒房套現者愈發艱難

　　本報記者 于兵兵 發自上海

　　“當老百姓認識到可以用銀行的錢來為自己買房子的時候，他們的消費熱情急速膨脹 起來�！鄙虾＝鹭S易居沈陽分公司市場部經理敖鑫回憶說。作為上海第一營銷代理品牌，金豐易居經歷了上海樓市的巔峰時刻。與此消費熱情同步的是，當銀行認識到這個優質的信貸產品將成為銀行最有力的收益依靠的時候，各銀行對房貸的熱情也隨之水漲船高。

　　上海市銀行同業公會原秘書長朱德林認為，“一般來說，評定一個房貸產品的安全與否要在放貸后8年�！�

　　“剛開始做房貸業務的時候，銀行對這種貸款可以說基本上是不設防的。即使是在兩年前，我們也不會坐在這里討論房貸風險的話題。”這是一位銀行人士在16日舉行的“房屋抵押貸款風險控制研討會”上發表的感慨。

　　金融系統繃緊個貸風險意識

　　就在中央對房地產市場的宏觀調控政策如急風驟雨般襲來的時候，金融系統對個人購房貸款風險的緊張度也陡然增加。

　　與以往的金融研討會不同，這次會議聚集了十多個房地產相關行業的人士共同參與。這些行業包括了上海銀監會、上海市高級人民法院、經偵總隊、上海市房地產交易中心、相關政法學院、房地產中介公司、房地產金融服務機構、律師事務所、評估機構、擔保公司，甚至公證機構。

　　“如此大規模、跨行業地研究住房按揭貸款風險，探討規避風險的辦法，這在上海市還是第一次。”上海法學會金融法研究會總干事吳弘說。這一方面表明個人住房貸款在銀行貸款體系中的重要地位，另一方面說明銀行越來越意識到風險防控的復雜性和重要性。

　　“個人購房貸款的風險防控，已經遠遠超出了銀行系統的范疇，成為一個跨行業的系統工程�！睍�議組織方之一、上海億通房產總經理蘇一倩表示。

　　據朱德林透露，今年第一季度，上海市新增個人住房貸款已經占到上海各商業銀行全部新增貸款比例的80%以上。高房貸比例的直接后果之一就是銀行信貸的高風險。據上海市虹口法院立案庭庭長黃凱介紹，有關房地產貸款方面的糾紛案件正呈現明顯的上升趨勢。

　　新政策影響下，房貸壞賬率增加

　　“受新政策影響，一、二手房成交量下降，必然影響銀行的個人購房貸款業務�！敝袊�銀行上海長寧支行副行長仇一塵對記者說。而此時，也最有可能是購房貸款風險頻發的時期。

　　“有一套房子，原價150萬元，現在已經降到130萬元了。你要嗎？”房產中介經紀人張楠(化名)一見到記者就急急地說。據他介紹，這是一個手里有六七套房子的投資者，因為無力償還銀行貸款，不得不低價出手一套。像這樣的房源小張手里有30多套，同時，他手中也累積了200多個以前登記的意向購房客戶�！翱墒乾F在所有的客戶都改為觀望，不再出手了�！庇秀y行還貸壓力的投資者顯然無法在這個時間段內順利套現。

　　小張自己也是一個炒房族。他在上海買了兩套房子，月還款需要5000元。以往行業景氣、銷售業績好的時候，他的月收入在萬元左右。而現在，和很多經紀人一樣，他每月只能拿到1000元錢的基本工資�！拔乙灿泻艽蟮倪�款壓力，這個月的勉強還了，還不知道下個月該怎么辦�！闭f這話時，小張一臉茫然。

　　“如果一個消費者將全部月收入的50%投資在住房上，這是比較合理的上限。而我國有些城市的居民收入與購房投資比顯然已經超過了這個限度。因此，這些貸款人基本上經不起生活的任何風吹草動的變故，而如果利率等宏觀調控政策稍有調整，都會影響他們的還貸能力�！币晃环康禺a金融人士說。

　　而這一局面的最后結果就是銀行壞賬的增加。

　　防控風險有賴體制完善

　　一對夫妻可以將一套房子以“一買一賣”的方式套得近百萬銀行貸款。這是記者從一位市場從業人員口中聽到的介紹。

　　據了解，在前幾年，炒房者通過與中介公司、評估單位串謀，提高房子的評估價值來騙取銀行貸款的做法并不罕見。比如，一套用50萬元買進的房子，如果售出時要價80萬元，而評估公司又確認了這個價值，那么買方就可以貸款70%，即貸出56萬元。如果買賣方為一家，那么這次交易就凈得6萬元和一套有了抵押的房產�！霸谀嵌螘r間，市場上常出現這種零首付，甚至負首付的情況。這對于房地產市場來說肯定是不正常的，銀行的信貸風險也由此可見一斑�！币晃环康禺a金融人士說。

　　現在，銀行系統對這些風險的監控顯然已經逐步成熟。

　　據上海銀行延中支行副行長曹政介紹，目前，上海銀行除了考核貸款者收入證明、身份證明外，還要與貸款人進行面談，以進一步確認身份。

　　但是，這些工作對于個貸風險防控來說仍然是操作層面的努力�！胺揽亟鹑陲L險主要還是應從制度上抓起。”很多參加研討會的金融界人士表示。比如，個人征信系統的完善以及跨行業合作局面的形成。

　　據曹政介紹，央行正在完善的個人征信系統將為各銀行提供查詢功能。而上海早在幾年前就成立了資信有限公司，專門匯總個人資信情況，上海各銀行已經可以通過有償查詢的方式獲得貸款人的資信數據。

　　“但是，很多銀行在實際操作中并不會去做這種有償查詢的工作。”一位銀行工作人員無奈地說。這也是金融界缺乏資信意識和資信文化的體現。

　　另一方面，各行業共同分擔風險防控責任成為未來房貸市場的趨勢。比如，上海各房地產金融服務機構、中介公司已經與銀行達成責任性協議，金融服務機構將對所引薦貸款承擔一定的風險責任，同時還將提供資信狀況審核、不良貸款催討等服務內容。