透視上海房地產(chǎn)市場 超大城市房地產(chǎn)發(fā)展的歧路

　　是什么因素導(dǎo)致上海房地產(chǎn)價格預(yù)期持續(xù)增長呢？理論界比較普遍地歸之于負的實際利率、預(yù)期升值的人民幣匯率、預(yù)期城市居民收入增長等等。但中國境內(nèi)的其他城市如廣州、北京、南京、深圳等城市也面臨著同樣的市場環(huán)境，其房價漲幅則要平緩得多，廣州市房價甚至近年來還呈一路下跌之勢，為什么國內(nèi)外的房地產(chǎn)投機商只盯住上海而忽視其他城市呢？很顯然，上海房價迅猛飄升背后還有其更深層的原因。

　　李恩平

　　上海房價自1998年開始一路飆升，2002年后市中心區(qū)房價更保持了每年30%的增長幅度。同時根據(jù)人行上海分行的統(tǒng)計，2004年購房款中32%來自海外，再加上國內(nèi)其他地區(qū)來源的購房款，上海購房資金中來自上海市外的資金比重不會低于40%，這些海外和市外購房者不同于本地居民購買住房的消費性需求，也不同于本地企業(yè)購買生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營用房的投資性需求。異地購房多屬于投機性需求，把房地產(chǎn)當(dāng)作資產(chǎn)保值增值是其購房的基本目的，預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升是投機性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。所以根據(jù)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)狀況，可以說，上海房地產(chǎn)價格飄升是因為對上海房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。

　　那么，是什么因素導(dǎo)致上海房地產(chǎn)價格預(yù)期持續(xù)增長呢？理論界比較普遍地歸之于負的實際利率、預(yù)期升值的人民幣匯率、預(yù)期城市居民收入增長等等。但中國境內(nèi)的其他城市如廣州、北京、南京、深圳等城市也面臨著同樣的市場環(huán)境，其房價漲幅則要平緩得多，廣州市房價甚至近年來還呈一路下跌之勢，為什么國內(nèi)外的房地產(chǎn)投機商只盯住上海而忽視其他城市呢？很顯然，上海房價迅猛飄升背后還有其更深層的原因。

　　超大城市規(guī)模現(xiàn)狀對人口進入和土地供給限制的預(yù)期

　　上海是一個擁有1600萬人口的超大城市，城市建成區(qū)面積已達到500多平方公里，實際建設(shè)用地面積已經(jīng)達到數(shù)千平方公里，很顯然，進一步城市擴張所帶來的規(guī)模經(jīng)濟、范圍經(jīng)濟效應(yīng)并不明顯，而由于交通擁擠、宏觀協(xié)調(diào)困難、城市防火防災(zāi)安全所導(dǎo)致的規(guī)模不經(jīng)濟、范圍不經(jīng)濟效應(yīng)則不斷增大。從城市整體經(jīng)濟效應(yīng)的角度考慮，大規(guī)模的人口和土地擴張在上海市不大可能實現(xiàn)。所以可以預(yù)期在未來的時期內(nèi)，控制人口和建成區(qū)面積的擴張是上海市必然的選擇。

　　關(guān)于城市規(guī)模的預(yù)期對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了兩個方面的影響：

　　其一，人口進入效應(yīng)。上海市既屬于超大城市也是中國最繁華最具活力的城市之一，具有巨大的就業(yè)和商業(yè)機會，也能提供最具現(xiàn)代特色的都市生活服務(wù)，在一個很長的時期內(nèi)，對國內(nèi)外具有一定技術(shù)能力和消費能力的人口都將是期望的理想聚居之地。如果沒有人口規(guī)模控制的預(yù)期，這些移居者將根據(jù)各自的特點在最佳的時期做出進入城市的決策，而對人口規(guī)模控制的預(yù)期則加速了移居者近期進入城市的決策。特別促使那些準(zhǔn)備在上海生活消費的移居人群作出提前進入的決策。而住房是生活消費的最主要場所也是生活消費本身，所以提前購買住房成為這些打算移居人群的優(yōu)先決策。正是由于移居人群對住房購買的提前決策，拉大了上海住房需求，更因為這些移居人群以未來進入為目的，其對住房價格的認定也以對上海未來高漲的價格預(yù)期為基礎(chǔ)，其對當(dāng)前價格上漲的承受能力特別強，購買力也特別旺盛。

　　其二，土地供給效應(yīng)。現(xiàn)有的研究已經(jīng)表明上海市部分類型建設(shè)用地(如工業(yè)建設(shè)用地)的邊際產(chǎn)出效應(yīng)已經(jīng)小于農(nóng)用地，這意味著現(xiàn)有擴張建設(shè)用地面積的城市發(fā)展戰(zhàn)略不具有可持續(xù)性，對土地規(guī)模進行限制是城市發(fā)展的必然要求，對現(xiàn)有建設(shè)用地的深度利用是上海進一步城市化的必然選擇。這也意味著現(xiàn)有已經(jīng)和將要成為建設(shè)用地的土地價值的升值，那么，對已有建設(shè)用地及其地面建筑的擁有可以被看作是對增值資產(chǎn)的投資，這導(dǎo)致了對上海房地產(chǎn)的強勁投機需求。

　　區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工格局對中高檔住房需求的預(yù)期

　　在中國現(xiàn)有的三大經(jīng)濟圈中，長三角是規(guī)模最大也最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟圈，也是唯一的單核經(jīng)濟圈(京津塘地區(qū)是由北京和天津共同形成的雙核經(jīng)濟圈，珠三角地區(qū)則由廣州、深圳、香港共同形成的多核經(jīng)濟圈)，整個經(jīng)濟圈都以上海為中心，形成強勁的輻射與逆輻射經(jīng)濟關(guān)系。一方面，上海對原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級形成對周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)移，促進周邊城市經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，周邊城市經(jīng)濟的發(fā)展構(gòu)成對上海中心城市高端服務(wù)業(yè)(如金融、管理咨詢、科研培訓(xùn)等)的需求，促進上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級化。這意味著隨著上海與周邊城市輻射、逆輻射經(jīng)濟關(guān)系的進一步深化，上海與周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分工格局也將進一步明朗化，上海作為高端服務(wù)業(yè)的中心城市地位將進一步確立，而原有的工業(yè)制造業(yè)等較低級產(chǎn)業(yè)將進一步向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。(而在京津塘和珠三角經(jīng)濟圈，由于雙核或多核經(jīng)濟中心的存在，高端服務(wù)業(yè)集中單個中心城市的趨勢并不很明顯)。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化意味著人口需求結(jié)構(gòu)的變化。高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展將意味著對高知識人才的需求，高知識人才都預(yù)期屬于高收入階層，其對住房的需求也被預(yù)期屬于較高的檔次。這意味著上海較高檔次住房將有較大的市場空間，這形成了對上海中高檔住房普遍看漲的價格預(yù)期。預(yù)期價格上漲，購買現(xiàn)有的中高檔住房就成為財產(chǎn)增值的有效手段。這也是為什么上海房地產(chǎn)價格飄升集中表現(xiàn)在中高檔住房市場的原因。

　　現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性扭曲

　　上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級化是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展整體利益最大化的體現(xiàn)，也是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的體現(xiàn)。實際上，2000年以前上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和轉(zhuǎn)移一直在有序地進行，大量工業(yè)制造業(yè)企業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展騰出了空間。但經(jīng)歷了亞洲金融危機以后，金融等服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟恢復(fù)期發(fā)展速度暫時放慢，以GDP為政績的地方政府開始對產(chǎn)業(yè)政策進行調(diào)整，重新把第二產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，通過土地出讓等優(yōu)惠手段重點支持了一些利稅率高的加工制造業(yè)，使得二三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)對比發(fā)生了重大變化，第二產(chǎn)業(yè)所占的比重迅速上升，由2002年的47.4%回升到了2003年的50.1%，第三產(chǎn)業(yè)的比重則由51.0%下降到了48.4%。2001—2003年間醫(yī)藥制造、家具制造、普通機械制造、電子及通訊設(shè)備制造等加工制造產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)個數(shù)、就業(yè)人數(shù)還是總產(chǎn)值都有了較大幅度的增長。

　　相對于第三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對土地占有率更高。為了支持第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市政府利用土地劃撥、協(xié)議出讓等方式對一些重點工業(yè)企業(yè)給予優(yōu)惠和扶持，正是由于對第二產(chǎn)業(yè)的土地利用支持，使得最近幾年上海土地市場改革相對滯后，在土地供給中劃撥土地所占比重過大。

　　由于受規(guī)模不經(jīng)濟的約束，城市建設(shè)用地可擴張的規(guī)模被預(yù)期是固定的，當(dāng)前土地被利用的規(guī)模越大，意味著未來建設(shè)用地的供給越少。把建設(shè)用地分為工業(yè)用地和商住用地兩類，那么當(dāng)前工業(yè)用地增加就意味著當(dāng)前或未來商住用地供給將會減少。未來可供商住用地供給減少對房產(chǎn)市場形成兩方面的預(yù)期：一方面，對房地產(chǎn)商而言，未來可供用地減少，必然預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升，對已經(jīng)獲得的土地往往占有而不開發(fā)，期待未來價格上升后再開發(fā)或轉(zhuǎn)手，這導(dǎo)致當(dāng)前商住用房的供給相對減少；另一方面，對購房者而言，預(yù)期未來的房產(chǎn)供給減少、價格上升，那么當(dāng)前入市購買是最佳的時期，這增加了對當(dāng)前商住用房的需求。

　　現(xiàn)有住房支持政策對房地產(chǎn)市場的逆向誘導(dǎo)

　　1998年住房制度改革以后，上海市曾經(jīng)實行了兩項重要的住房支持政策。

　　一是對住房產(chǎn)業(yè)的支持政策。前幾年，為了促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，走出金融危機的低谷，上海市曾經(jīng)一度把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來加以扶持，推出“藍卡”戶口與貼息貸款等多項政策優(yōu)惠鼓勵外地業(yè)主來上海購房，短期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)扶持政策的確促進了上海市房地產(chǎn)市場的繁榮，但大多數(shù)外來購房者屬于異地業(yè)主，其生活和工作都在上海市外，生活消費和生產(chǎn)創(chuàng)造都不能為上海經(jīng)濟做出任何貢獻，同時由于異地購房者入市，虛長了上海市房價，對那些真正打算在上海工作和生活的進入者(特別是那些高知識階層)是一種抑制，高房價讓他們望而卻步，由于人才進入受到抑制，反過來又影響到對高知識人才高度依賴的高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從而損害上海市整體經(jīng)濟的發(fā)展。

　　二是針對中低收入階層的經(jīng)濟適用房政策。為了解決中低收入階層購房困難，市政府利用廉價或免費土地建設(shè)了大批低成本的經(jīng)濟實用房，低價向中低收入階層銷售。經(jīng)濟實用房政策雖然以保障中低收入階層利益為目標(biāo)，但卻對上海經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展產(chǎn)生了兩方面的扭曲：

　　其一，人口進入市場的扭曲。上海與周邊城市明確的產(chǎn)業(yè)分工格局本應(yīng)伴隨人口結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整，以高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主的上海市需要吸引高知識人才的進入，由于生活成本增長、就業(yè)機會減少，部分原有產(chǎn)業(yè)工人隨著原有產(chǎn)業(yè)一起轉(zhuǎn)移到新城市落戶將是最佳的利益所在。但經(jīng)濟實用房的推出打亂了這一應(yīng)有的人口調(diào)整進程，一方面，由于享受優(yōu)惠的經(jīng)濟實用房降低了住房成本，留在上海的吸引力增強，抑制了原有產(chǎn)業(yè)普通勞動力外遷的進程；另一方面，盡管經(jīng)濟實用房一手市場不對外地居民開放，但二手市場的流通卻無法阻止，由于經(jīng)濟實用房基本屬于低檔住房，二手市場上的經(jīng)濟實用房對以高知識人才為主的中高收入階層并不具有吸引力，卻對那些多年在上海工作的外來普通產(chǎn)業(yè)工人具有一定吸引力，導(dǎo)致普通產(chǎn)業(yè)工人進入上海市。在人口總規(guī)模受限的條件下，普通勞動力的滯留和進入，必然抑制高知識人才的進入。

　　其二，土地利用的市場扭曲。在可利用土地受限條件下，商住用地被用于建造經(jīng)濟實用房就不能被用于建造面向中高收入階層的中高檔住房，導(dǎo)致中高檔住房現(xiàn)有和預(yù)期的供給減少，在需求不變的條件下，現(xiàn)有和預(yù)期供給的減少必然導(dǎo)致價格上升。

　　結(jié)論與建議

　　一，上海作為超大城市，可利用土地資源有限，人口擴張承載能力有限，這使得房地產(chǎn)總供給和需求不同于其他中小城市；同時作為長三角地區(qū)獨一無二的中心城市，上海與周邊其他地區(qū)存在著日益明朗的產(chǎn)業(yè)分工格局，相互之間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和勞動力流動的預(yù)期對房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的預(yù)期產(chǎn)生了重要的影響。這些都使得上海房地產(chǎn)呈現(xiàn)出獨一無二的市場態(tài)勢。

　　二，房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的選擇密不可分。上海市對第二產(chǎn)業(yè)的扶持政策促使了上海市人口結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)的扭曲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需時段結(jié)構(gòu)與檔次結(jié)構(gòu)的不平衡，形成當(dāng)前房地產(chǎn)價格的虛漲。因此上海市房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)僅僅著眼于短期價格的調(diào)控，而應(yīng)著眼于長期供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重新調(diào)整一、二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先次序，適當(dāng)鼓勵第二產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，以促使房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的合理化。

　　三，房地產(chǎn)業(yè)是整體經(jīng)濟的組成部分，因此脫離整體經(jīng)濟的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)給予片面的支持政策不但無助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，對整體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展更是一種損害，因此房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)作為經(jīng)濟發(fā)展的一個獨立產(chǎn)業(yè)來加以扶持。在超大城市，土地資源有限，異地購房占有了經(jīng)濟發(fā)展的寶貴空間而無助于本地經(jīng)濟的發(fā)展，因此不但不應(yīng)該鼓勵而且應(yīng)多加限制。

　　四，在快速的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化過程中，面向中低收入階層的經(jīng)濟實用房政策不利于上海人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，也不利于商住房用地的合理利用。因此應(yīng)對該政策的合理性重新評估，對中低收入階層的住房支持應(yīng)更多向廉租房和土地使用稅(或房地產(chǎn)稅)減免的方向轉(zhuǎn)變。

　　(作者單位：中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心)