中瑞財團轉身投房地產 離其金融夢想越走越遠

　　從“金融大鱷”變身“房產大鱷”，中瑞離其金融夢想越走越遠

　　文｜崔萬俊 陳永

　　2005年5月3日，溫州。在中瑞財團以15億元價格奪標的原東方造船廠地塊上，打下了第一樁。這標志著，中瑞在全國的第一個房產項目中瑞曼哈頓空中別墅正式進場試樁。

　　中瑞一位董事坦稱，“中瑞曼哈頓是中瑞的品牌工程，本身要靠它揚名立萬，這個項目其實沒有多大收益。”中瑞做定房產大鱷的決心昭然若揭。中瑞曼哈頓項目投資將在20億元人民幣左右，是中瑞目前唯一成型的項目，而其他項目據說還在立項談判階段。對中瑞來說，曼哈頓是個關鍵，這個超豪華的住宅項目，將成就中瑞在溫州的房產‘大哥大’形象。

　　有意思的是，中瑞成立之初信誓旦旦，稱要有自己的銀行、信托、保險公司等。還不到一年，這種愿景已然消失殆盡。中瑞財團一直在溫州銀監局的監控之下，這幾乎是業內共知的事情；為中瑞的身份，溫州市政府內部已形成支持與反對兩派力量。中瑞的金融夢想，一時可望不可及。

　　一內部人士稱，做銀行，中瑞肯定是不行了，現在還沒有這方面的法律依據；而這幾年信托風險很大、保險業回報期又太長。溫州人“只賺看得見的錢”，考慮到這些，中瑞決定短期內不會把精力放在這些領域。

　　曼哈頓是個開始

　　中瑞財團的高調，一向不被務實、低調的溫州人看好。“財團性質”的角色定位，更是讓中瑞從創立伊始就受到非議。“更大炒房團”、“總裁的離任”、“銀監局阻撓”，讓中瑞一路走得踉踉蹌蹌。但這些都不能改變它“大手筆”的作風。

　　2004年11月8日，中瑞財團以15.3333億元的奪標價拿下溫州江濱路原東方造船廠地塊，比7.7億元的招標起始價高出近1倍，刷新了溫州國有土地出讓的成交價記錄。

　　溫州海螺置業公司副總陳鴻介紹說，溫州房地產高價不高質，尤其最近幾年房產質量都不理想，溫州老板又多，有需求卻沒有供應，中瑞曼哈頓這個豪華住宅的定位，填補了溫州市中心高檔住宅的空白。中瑞也明確表示，這個項目是其打造全市乃至全國品牌社區的一次全新嘗試。

　　溫州市政府財政一向不充裕，也希望土地能賣個好價錢；溫州的房產開發商同樣有資金瓶頸，考慮到這些，當地政府給予開發商分期付款的方式并延長到10個月的期限。按此規，中瑞應在中標后6個月內繳納50%地價款，即4億元，其余款項則延長至10個月內繳清。中瑞一董事告訴《全球財經觀察》，這筆款項還沒有到期，但不會存在資金支付困難。

　　據悉，由于中瑞財團不具備房產開放商資格，針對此項目專門成立一家控股公司——中瑞溫州房地產公司，全權操作這個項目。

　　在融資方式上，中瑞財團引入了法律上較為安全的房地產信托模式。該項目由金信信托溫州分公司負責。據業內人士了解，截至目前，已基本上達到融資目的，但沒有預料的那么火爆。據說，該份信托計劃，定在200份，每份250萬元左右，目前估計有150份左右已經售出去了。客戶組成基本是溫州的歸國華僑、企業老總等。該房產的銷售價格據說定在21800元/平方米，客戶幾乎都是自主消費，幾乎沒有投資者。

　　據中瑞溫州房地產公司銷售經理王樹泉介紹，中瑞曼哈頓地段的總面積為15萬平方米，共10棟，5月3日動工，預計在2007年交工。但該項目目前還只是概念房，只看到了模擬設計，真正的設計方案目前還沒有通過。

　　據說，曼哈頓采用的信托方式，主要用于前期項目開發。至于后期項目資金來源，王樹泉稱，中瑞財團的9大股東會集資解決，“我們的9大股東都是溫州的龍頭企業。”

　　“將來，說不定在溫州還做一個超豪華的房產項目，當然，也可能選在其他城市。”中瑞房地產公司的王樹泉稱。

　　資金鏈困擾

　　中瑞曼哈頓得到的不只是贊譽，也有擔憂。2005年初，針對國內信托投資公司房產信托業務的混亂，國家下發了管理暫行辦法意見稿。這意味著信托業整頓在即，企業進行信托產品融資的成本也將提高。

　　海螺置業公司副總陳鴻就不看好房地產信托，“信托只是個金融產品，解決房地產融資問題，信托只是權宜之計，搞不好，會成為某些投機者炒作的工具。”在陳鴻看來，房產融資的關鍵是銀行貸款，既安全、金額又大，只是門檻太高。包括曼哈頓在內，溫州現有三個項目通過房地產信托方式融資，業內預計，這在目前房貸控制期間，不啻一劑良方。

　　但中瑞公開表示，中瑞財團目前沒有一分銀行貸款。是門檻太高，還是中瑞自恃賣力？這不得不提一下溫州銀監分局。中瑞召開新聞發布會前夜，溫州銀監分局召集緊急會議，希望溫州各大商行對中瑞9大股東百萬元以上的貸款要嚴格審查。現坊間正流傳一種說法，中瑞一直在溫州銀監分局的監控之下。與溫州銀行系統的大當家關系不好，或多或少影響了中瑞財團在銀行融資上的回旋余地。但對此，溫州銀監分局與中瑞財團均否認。

　　溫州也是國家調控房市的重點城市之一。“此時，溫州銀行業對房產公司的融資大門幾乎完全關閉，國家管得這么嚴，溫州銀行的高層是不敢拿自己的烏紗帽開玩笑的。”溫州朗兆房產營銷公司總經理葉維堅說。實際上，來自溫州人民銀行的數據顯示，截至今年4月底銀行貸款同比出現下降。

　　天時與地利不合，讓人擔心中瑞財團是否將出現資金斷檔。

　　連中瑞內部的董事都承認，銀行貸款是企業發展的重要杠桿。“企業不可能把它所有的資金都用來投資 ，必須有這個財務杠桿。”中瑞表達了對銀行貸款的渴望。

　　但該董事稱，中瑞不會有任何資金上的困難。就算中瑞本身不進行銀行貸款，它的9個股東，都是本地的龍頭，不會袖手旁觀。

　　中瑞股東的合力的確讓人信服。2004年底，中瑞成功實現增資擴股到1.45億，由9大股東按股權比例繳納，并計劃增到5億元，這只是注冊資本金。對曼哈頓的后期資金投入，中瑞房地產公司和財團內部均異口同聲：“我們的股東會集資。”

　　“我們有項目時，會專門針對這個項目由股東集資，這在中瑞的公司章程里是明確寫著的。”中瑞一董事稱。

　　中瑞在曼哈頓上的大手筆，引來了國外資金的關注。據說，包括摩根士丹利在內，很多海外資金都主動跟中瑞接觸，希望有機會參與這個項目，但中瑞稱，由于成本等許多因素，未能成行。

　　“但不排除我們以后會跟海外基金合作，實際上，我們正在跟外資談一個項目。”中瑞一董事稱，對于房地產是否是他們關注的焦點時，該人士稱，“房地產是個短期贏利項目，以后我們還會關注其他行業的。”

　　成長的煩惱

　　中瑞要開拓的不止是它的融資渠道，成長的煩惱還體現在它的發展定位和治理結構上。

　　“吸收民間資本”，是中瑞成立時的豪言壯語，它的夢想，還有做銀行、做信托、做保險。現在，一切都不同了。

　　一直以來，媒體將目光聚焦到它的法律立場上。按照《銀行管理暫行條例》，“非金融機構不得經營金融業務”。僅“吸收民間資本”一詞，中瑞就觸犯了“天條“，溫州銀監分局與它的分歧就源于此。出于壓力，一向與中瑞高層關系密切的幾個政府官員都不敢出席中瑞的開業新聞發布會。

　　“我們希望能給中瑞合法定位，而且我們也在爭取政府能放寬在某些領域的限制。”中瑞一董事稱。但一直以來，國家只是在默默考察著這個特別的企業，并沒有松口的跡象。而溫州市政府在中瑞的問題上，也分成支持與反對的兩大派。中瑞的非牛非馬，讓它在發展定位上，有夢想，卻無現實支持。

　　據悉，在中瑞的定位上，浙江省府、溫州市政府，與中瑞達成一個默契，不再提“金融財團”、“吸納資本”。

　　“銀行我們肯定是做不了了。現在還沒有這些法律依據。信托、保險，這是看不準的行業，至少我不會投贊成票。”中瑞一董事稱。

　　“有一點可以肯定，我們仍會對金融業有所涉獵。最近我們正跟海外基金談判，搞金融方面的一個合作，金融并不只包括銀行、保險、信托吧。”這位董事開玩笑。產融結合是中瑞的夢想，只不過它選擇了一個太過招搖的方式誕生。

　　溫州企業有個心理門檻，資本控制權總不愿外泄。中瑞要做強，必須在管理體制上與國際接軌，學會接納“空降兵”式的管理。中瑞能否過這個坎兒？中瑞、中弛兩大集團總裁雙雙請辭的事實，讓人看到了中瑞這樣的溫州企業的弊習。

　　溫州人骨子里的抱團意識成就了中瑞空前的合力，同時也成為其發展過程中的一道硬傷。中瑞必須學會與外來管理者相處。至少現在，中瑞還沒能找到下一個來接前任總裁楊新泉交椅的人，現在中瑞的總裁職務暫由一執行董事代行。一 位不愿透露姓名的觀察者稱。