上海樓市崩盤傳言四起 警惕區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫

　　記者 裴少銘

　　最近，中房上海指數(shù)辦公室公布的一份調(diào)查報(bào)告引起了人們的廣泛關(guān)注。報(bào)告顯示，3月份以來(lái)上海二手房市場(chǎng)拋盤大量增加;房?jī)r(jià)上漲幅度雖有降低，成交卻未見(jiàn)同步放大。

　　除了二手房房?jī)r(jià)下跌的消息，新樓價(jià)格走弱的預(yù)言也在滬上開(kāi)始散播。

　　據(jù)房產(chǎn)之窗網(wǎng)新房監(jiān)測(cè)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，4月底，上海住宅成交均價(jià)已經(jīng)降到每平方米7200元左右；其中，4月21日曾一度跌破7000元關(guān)口。一時(shí)間，"上海樓市水分正在慢慢擠出"，甚至"上海樓價(jià)崩盤"的議論不脛而走。

　　經(jīng)過(guò)中央和上海市政府一撥撥的調(diào)控，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)果真已經(jīng)開(kāi)始"退燒"，甚至踩上了走低的拐點(diǎn)？帶著這些疑問(wèn)，記者走訪了多位業(yè)內(nèi)人士和行業(yè)專家。

　　　統(tǒng)計(jì)資料需審慎辨別

　　上海房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、同濟(jì)大學(xué)房屋土地資源信息研究中心主任施建剛教授對(duì)《環(huán)球》雜志記者說(shuō)："上海的樓盤實(shí)際上區(qū)別很大。像今年將開(kāi)工的'兩個(gè)1000萬(wàn)'工程--1000萬(wàn)平方米配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房，其價(jià)格是由政府強(qiáng)制限定的，每平方米均價(jià)在3500～6500元之間，上市總量近30萬(wàn)套，占上海市商品樓供應(yīng)總量的65%。"

　　"排除這些低價(jià)樓房之外的商品樓才是我們真正要研究的上海商品樓市場(chǎng)。而這些樓盤，每平米均價(jià)目前在15000元左右。有關(guān)上海商品樓平均價(jià)格跌破7000元關(guān)口的說(shuō)法，實(shí)際上是指這兩種平均價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)。"

　　上海同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)管理系何芳教授認(rèn)為，上海的二手房與新樓盤相比，無(wú)論從購(gòu)買人群的收入水平還是房屋價(jià)格水平來(lái)看都是不一樣的。最近，二手房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響，其價(jià)格有所回落并不能說(shuō)明上海的新商品樓價(jià)格也將下跌。

　　無(wú)獨(dú)有偶，上海著名房地產(chǎn)專家、政協(xié)委員張泓銘教授也指出，盡管二手房拋盤增加，接盤減少，市場(chǎng)好像發(fā)生了降溫的現(xiàn)象，但是這絕對(duì)不等于房?jī)r(jià)的下跌。

　　上海樓市，對(duì)于世界需求來(lái)說(shuō)仍緊缺

　　對(duì)于上海商品樓價(jià)格的定位，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所研究員廖英敏對(duì)《環(huán)球》雜志記者說(shuō)："上海作為國(guó)際大都市，在金融中心，商務(wù)區(qū)以及周邊的高檔社區(qū)，房地產(chǎn)的功能、質(zhì)量及級(jí)差地租都應(yīng)該是國(guó)際水平的，高房?jī)r(jià)有其客觀存在的理由。"

　　"事實(shí)上，目前上海市中心未來(lái)新增房源的供應(yīng)還是比較稀缺的，"何芳教授向記者表示，"上海市政府計(jì)劃將市中心的1000萬(wàn)人口削減至800萬(wàn)，同時(shí)增加市中心的開(kāi)敞空間和綠化率，減少容積率并降低樓高。但是作為老城區(qū)的市中心，其拆遷速度又不能過(guò)快，否則會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。這些勢(shì)必造成上海中心城區(qū)寸土寸金的局面短期內(nèi)不可能出現(xiàn)改變。"

　　施建剛教授所領(lǐng)導(dǎo)的課題組剛剛完成了一個(gè)受上海市政府研發(fā)中心委托的有關(guān)滬上樓市發(fā)展規(guī)劃的報(bào)告，他對(duì)《環(huán)球》雜志記者說(shuō)："上海的樓市并不是上海人的樓市，而是全世界人的樓市。"

　　施建剛教授認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和匯制等方面的原因，我們以每平米3萬(wàn)元在上海買房子已經(jīng)覺(jué)得非常昂貴了，但是對(duì)那些從發(fā)達(dá)國(guó)家到上海來(lái)發(fā)展的人來(lái)說(shuō)，上海的房子確實(shí)非常便宜。

　　宏觀調(diào)控：實(shí)質(zhì)上不針對(duì)價(jià)格

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏研究員對(duì)《環(huán)球》雜志記者表示："最近上海市政府出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，目的就是抑制投機(jī)，擠壓泡沫。"

　　一位不愿透露姓名的上海社科院城市發(fā)展中心房地產(chǎn)問(wèn)題專家向記者直陳，"實(shí)事求是地講，按照房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有的合理價(jià)格水平來(lái)說(shuō)，目前上海房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)過(guò)高了，應(yīng)該降下來(lái)。但是要把它降下來(lái)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在是太大了，涉及50多個(gè)部門的興衰、5萬(wàn)多種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售。當(dāng)今最重要的事情莫過(guò)于讓它迅速穩(wěn)定下來(lái)，動(dòng)用一切可能的政策手段讓它盤整。"

　　值得注意的是，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)日前也表示，上海市委、市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的就是保持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定，防止房?jī)r(jià)大起大落。

　　實(shí)際上，4月至6月，上海市工商局、房地資源局、發(fā)展改革委(物價(jià)局)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的專項(xiàng)整治，針對(duì)的并非上海所有樓盤，而是中心區(qū)域、高價(jià)位、易發(fā)生炒作的重點(diǎn)樓盤。

　　對(duì)此，長(zhǎng)期跟蹤研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的何芳教授說(shuō)："上海市中心的超高檔房一般都在每平方米2萬(wàn)元以上，有的甚至突破5萬(wàn)。不少高檔樓盤小區(qū)的空關(guān)率(投資性房屋的空置率)高達(dá)70%～80%，有的甚至高達(dá)90%，這實(shí)際上就是投機(jī)炒作的結(jié)果。所以，一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，率先感到壓力的就是他們。如果有樓盤開(kāi)始降價(jià)銷售的話，無(wú)疑首先也是他們。"

　　施建剛教授說(shuō)："目前中央給上海下了死命令，目標(biāo)主要是要把房地產(chǎn)年投資增長(zhǎng)率控制在10%以內(nèi)。今年預(yù)計(jì)合理水平應(yīng)該在9%左右。目前看來(lái)，調(diào)控效果還是比較令人滿意的。"

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之下，上海房地產(chǎn)第一季度23.5%的投資增幅已經(jīng)低于全國(guó)平均水平3.5個(gè)百分點(diǎn)，居?xùn)|部11個(gè)省市中的第六位。

　　房?jī)r(jià)何時(shí)降下來(lái)

　　上月底，有消息報(bào)道，以配套商品房為主的中低價(jià)"兩個(gè)1000萬(wàn)"住宅建設(shè)已在上海東南西北全線鋪開(kāi)。這一信息確實(shí)造成了市場(chǎng)投機(jī)的利空氣氛。

　　但是《環(huán)球》雜志記者調(diào)查了盛世天地、山水國(guó)際、幽瀾苑、中祥金祥苑、中福城、銀星名庭、怡東花園等眾多樓盤之后發(fā)現(xiàn)，那些明碼標(biāo)價(jià)每平米在1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的樓盤，絕大多數(shù)都表示自己的價(jià)格并不算高，絕對(duì)不會(huì)降價(jià)。

　　對(duì)此，何芳教授強(qiáng)調(diào)，世界上很少有地方有像上海這樣的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)速度，而這樣的速度必然帶動(dòng)土地需求的劇增。目前央行這一點(diǎn)利率的上浮，不足以對(duì)沖掉預(yù)期暴利的實(shí)現(xiàn)，而且利率上升對(duì)房?jī)r(jià)抑制的作用通常是滯后和緩慢的。

　　何芳教授指出，上海新組合政策的出臺(tái)，主要會(huì)抑制投機(jī)炒作，商品房交易量可能會(huì)下浮，價(jià)格增長(zhǎng)幅度可能會(huì)降低，但是房?jī)r(jià)絕不會(huì)大幅降低。"但是，根據(jù)國(guó)際上的慣例，像上海這樣的大都市，當(dāng)房地產(chǎn)的增加值與GDP增長(zhǎng)的比率大于等于12%的時(shí)候，房市出現(xiàn)拐點(diǎn)并急轉(zhuǎn)之下的可能性很大。"施建剛教授說(shuō)。"世界上很多房地產(chǎn)泡沫的破滅就是在這樣的時(shí)候發(fā)生的。據(jù)估計(jì)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2010年世博會(huì)召開(kāi)前后達(dá)到飽和，2011年左右拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)。"

　　房地產(chǎn)投資：警惕區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫

　　據(jù)《環(huán)球》雜志記者了解，目前上海市房地產(chǎn)價(jià)格按照地段排序，大體可以分為11個(gè)等級(jí)。其中1至5級(jí)大體都是原來(lái)上海市的老10區(qū)；5至8級(jí)包括閔行、青浦、嘉定、淞江、南匯、寶山、奉賢等；8至11級(jí)大體包括金山、崇明、寶山部分地區(qū)、奉賢部分地區(qū)等。

　　施建剛教授說(shuō)："目前在上海，1至5級(jí)地段大體每平方米均價(jià)在12000元至17000元左右比較合理，市中心地區(qū)在15000元到30000元之間；5至8級(jí)地段一般應(yīng)該在9000至12000元之間；8至11級(jí)在5000至7000元間。如果著眼后市來(lái)看，升值空間確實(shí)很大。"

　　最近在上海召開(kāi)的一次投資論壇上，很多與會(huì)的經(jīng)理人都認(rèn)為，上海房地產(chǎn)存在著城市區(qū)域和價(jià)格結(jié)構(gòu)分布不均的現(xiàn)象。

　　具體來(lái)說(shuō)，那些房?jī)r(jià)在每平方米8000元左右的樓房投資價(jià)值應(yīng)該還是比較大的，但是房?jī)r(jià)在1萬(wàn)至2萬(wàn)區(qū)間的就要分析它所屬的區(qū)位了。如果是市中心區(qū)那還可以接受，如果是在遠(yuǎn)郊區(qū)，而且當(dāng)?shù)貨](méi)有支柱型產(chǎn)業(yè)、不是交通規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)，那么就是泡沫。無(wú)論哪個(gè)區(qū)，假如房?jī)r(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元，甚至到了5萬(wàn)多，泡沫就相當(dāng)大了。

　　何芳教授還提醒說(shuō)，目前人民幣升值的壓力依然存在，國(guó)際投資者對(duì)人民幣升值的預(yù)期依然沒(méi)有減弱。這決定了國(guó)際熱錢可能暫時(shí)不會(huì)撤退，"游資"很可能會(huì)采取長(zhǎng)線戰(zhàn)略將投資預(yù)期放長(zhǎng)以求謀求更大的利潤(rùn)。投資一定要注意分析他們的舉動(dòng)。