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□徐壽松
懸念開始消除，僵局正被打破。七部委關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的綜合意見的出臺(tái)，使住房市場(chǎng)的諸多疑問開始有了求解的可能。眼下，市場(chǎng)上買賣雙方濃烈的觀望氣氛還會(huì)持續(xù)多久？會(huì)不會(huì)重復(fù)去年下半年的價(jià)格“反彈”？在開征營(yíng)業(yè)稅、人民幣升值壓力等多重因素綜合作用下，6月份是否將成為樓市的“分水嶺”？對(duì)此，市場(chǎng)到了理性預(yù)期的時(shí)候了。
觀望還會(huì)持續(xù)多久？
買賣雙方僵持觀望、投資性行情基本停止、交易量大幅縮水，市場(chǎng)整體趨冷，這是眼下上海商品房住宅市場(chǎng)的基本狀況。“五一”黃金周歷來是上海樓市展銷的活躍期，但今年“五一”房展盡管參展樓盤規(guī)模超過往屆，成交量與人氣卻銳減，新建住房成交量不及去年同期的二成，二手住房交易量更是不到一半。“觀望”成了當(dāng)前樓市濃重的底色。
從眾人哄搶、一房難求到房源累積乏人問津，市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)烈反差的背后是：接連出臺(tái)的樓市調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)的影響開始顯現(xiàn)，買方心態(tài)出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。
“觀望是交易的‘毒藥’！”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。而這“毒藥”的“藥性”還會(huì)持續(xù)多久？這將取決于市場(chǎng)對(duì)大多數(shù)人所需要的、適當(dāng)區(qū)位內(nèi)中低價(jià)房源的“有效供給”的現(xiàn)實(shí)力度，以及人們對(duì)它的預(yù)期力度，而七部委聯(lián)合出臺(tái)的意見從兩方面打破了市場(chǎng)均勢(shì)：它要求各地在今明兩年內(nèi)明確經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的重點(diǎn)，同時(shí)以對(duì)兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易全額征收營(yíng)業(yè)稅的“稅收砍刀”抑制投資。對(duì)于買方來說，這不啻是獲得了一把尚方寶劍，在心理上，買方已占據(jù)完全優(yōu)勢(shì)。而賣方，尤其是以銀行資金作為杠桿的短線投資者的心理防線在走向崩潰。
可以預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，樓市雙方觀望、僵持的膠著狀態(tài)將改變，自住性購房者會(huì)有更大的選擇空間，并會(huì)漸次入市，市場(chǎng)交易量將止滑回升。
反彈會(huì)不會(huì)出現(xiàn)？
盡管交易縮量是當(dāng)下上海等熱點(diǎn)區(qū)域樓市的顯著走勢(shì)，盡管各地都出現(xiàn)了部分樓盤的價(jià)格下探跡象，但眼下房?jī)r(jià)整體上依然維持在較高位，一些新開樓盤出于營(yíng)銷策略考慮，堅(jiān)持“絕對(duì)不降價(jià)”，甚至要提價(jià)銷售。去年樓市在4月調(diào)控后，經(jīng)過短暫觀望，隨后迅速放量反彈的局面今年會(huì)不會(huì)重現(xiàn)？這將取決于當(dāng)前樓市盤整中的各因素間的較量。從政策面來講，調(diào)控的目標(biāo)是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)、讓樓市回歸理性，自然會(huì)排斥價(jià)格“反彈”。
目前，熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)大多面臨兩種擠壓。一是二手房擠壓新房，二是城市外圍樓盤擠壓中心樓盤，而以上兩種擠壓又導(dǎo)致第三種擠壓———預(yù)期擠壓現(xiàn)市，無論現(xiàn)價(jià)多少，買方總認(rèn)為還能再低一點(diǎn)。但市場(chǎng)中的另一方開發(fā)商卻依然一派堅(jiān)挺。“開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)輕易降價(jià)！”上海某知名地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)說，目前情況下，“很可能越降越賣不動(dòng)”，提價(jià)、保價(jià)倒是不少開發(fā)商的銷售策略。但業(yè)內(nèi)多數(shù)人士認(rèn)為，大開發(fā)商也許能挺，但銷售滯緩所帶來的資金壓力會(huì)迫使中小開發(fā)商松動(dòng)價(jià)格。
中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，去年樓市調(diào)控市場(chǎng)在經(jīng)過短暫觀望后迅速反彈，但這次的情況明顯不同，兩個(gè)多月的觀望已過，政策面的“組合拳”頻出，開發(fā)商的市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)越來越小，捂盤、提價(jià)的可能性已很小。
“6月分水嶺”？
對(duì)于處于盤整之中的樓市來說，6月份將是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。七部委出臺(tái)的“意見”規(guī)定，自6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這把“稅收砍刀”將導(dǎo)致兩種變化：一是一些貸款壓力小的投資者開始轉(zhuǎn)做長(zhǎng)線投資。第二種變化是，資金回籠壓力大的短期投資客只能選擇價(jià)格“跳水”拋售。
業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，人民幣升值預(yù)期的日益臨近將醞釀更大的樓市風(fēng)云。從去年10月份到今年初，大量熱錢進(jìn)入上海等地的房地產(chǎn)行業(yè)幾無爭(zhēng)議。熱錢的主要目的是賭人民幣升值，人民幣一旦升值，即會(huì)抽走，而眼下，種種跡象表明，人民幣升值的步伐似已臨近。一位投資銀行人士認(rèn)為，七部委對(duì)兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手住房開征全額稅不能孤立地看待，應(yīng)該與其他可能的經(jīng)濟(jì)動(dòng)作聯(lián)系起來。如果人民幣真的升值，這將進(jìn)一步引起樓市變化。
而從開發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月。“五一”房展會(huì)上新盤預(yù)熱情況也顯示，五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷，也許6月份真的會(huì)成為樓市的“分水嶺”？
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