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上海紫園首任銷售總監項震表示，社會環境炒作了紫園，同時又限制了它
本報記者 黃晨 發自上海
背負中國首個億元別墅盛名的上海紫園(下稱“紫園”)，在沉寂了兩年之后，于上月悄然入京進行項目推廣。相比當年推出1.3億元的八號別墅，紫園二期單體別墅目前價值約在
1300萬~4000萬元之間，并且不再提倡個性化的定制服務，其鋒芒似乎內斂不少。
幾乎就在紫園低調入市的同時，業界再出傳聞，位于東佘山腳下約1100畝紫園后續項目用地即將易手。
賣地傳言
早在去年年底，關于紫園有意出讓后續地塊的消息便在二手土地市場時有耳聞，并有多家知名開發企業與之接洽。
后來其中一家公司的總經理透露，此次意圖轉手的地塊為紫園位于東佘山附近約1100畝的項目儲備用地。與紫園正在開發的西佘山腳下近1400畝別墅項目隔山相望。
此次轉讓將可能采取項目合作的方式，繼續保留紫園的案名。對于紫園投資商嘉城兆業的出價，該人士稱與市價無二。但目前這個地塊的最后一道出讓手續仍未完成，因此雙方雖有合作意向，但需要在手續完備之后，才能進入實質運作。
對此，紫園內部人員稱，因為項目用地都是在土地協議出讓時期獲得的，東佘山用地確實還有部分手續沒有辦理。具體落實時間仍要視工作進度而定。該內部人員否認有任何融資意向，并表示該項目今后仍將以“東紫園”命名，嘉城兆業將獨立完成這個項目，但不排除與西佘山項目同時開發的可能。
作為最早進入佘山國家旅游度假區，運作房地產項目的開發企業，嘉城兆業在東、西佘山共獲取土地約3800畝，其中億元別墅所在的西佘山是整個度假區內景致最佳的位置，佘山天主教堂與天文臺都位于這個制高點上。東佘山除1100畝別墅用地外，另有1400畝公建項目用地，依據規劃，可能會建設五星級度假酒店及其他配套旅游設施。
由于進入時間較早，嘉城兆業獲取土地的成本也相當低廉。據該公司工作人員透露，當時地價約在30萬元/畝。另有一份公開信息顯示，2001年上海土地批租地塊中，佘山國家旅游度假區02號地塊受讓方即為嘉城兆業，受讓樓面地價為500元/平方米。
此后一直到2003年，該度假區內才有新的土地公開出讓。其間，向二手市場尋覓土地成為意圖在佘山腳下開發項目的企業獲取土地的唯一途徑。世茂集團、中凱集團就先后從錦江集團、浙江眾優置業手中分別購入900畝和270畝別墅項目用地，但相比嘉城兆業3800畝的土地儲備，實屬微不足道。
方方房產工作室土地分析師稱，佘山國家旅游度假區內已經兩年沒有公開出讓過土地。唯一可供參考的地價信息是《2003年上海市土地出讓公告(第6號)》中的桃園路3號地塊，當時中標價約為108.5萬元/畝，折合樓面地價約為2324.65元/平方米。但該地塊尚不位于度假區的核心區內，并且價格已滯后市場兩年。因此紫園目前擁有的土地價值很難估量。
即便如此，兩年價值連翻四倍的增幅也令今天紫園地塊的轉讓價格充滿了想象空間。
資金，資金
自2003年，價值1.3億元的紫園8號別墅推向市場，并引起軒然大波之后，嘉城兆業這個名不見經傳的公司便驟然進入人們的視野。它的企業背景也成為業內共同熱衷的話題。
其工作人員稱，嘉城兆業擁有新加坡與中國香港的資金背景。這與其總裁高家仁擁有新加坡國籍，公司注冊地又在中國香港暗合。
高家仁自稱是在海外旅居二十余年的華僑。回國之后，曾在北京及一些二線城市運作過地產項目。紫園是其在上海的第一筆投資，也是迄今為止的唯一一筆。
另據知情人士透露，嘉城兆業早在1999年便已取得目前的佘山用地。此后也曾成立過項目公司。香港永新集團曾是這個公司的股東方之一。永新集團主席曹光彪是香港知名富商，曾創辦港龍航空以及內地第一家中外合資的私人企業。早在上世紀末，永新集團便在上海成立永龍房地產有限公司，從事地產開發，并先后運作了南京西路第一棟甲級寫字樓——永新廣場以及永新花苑等項目。
但2001年，永新集團撤資，高家仁便開始另組項目公司，并著手啟動紫園的開發。
新組建的嘉城兆業在2001年年末初步完成了人員招聘工作，并逐漸明確推崇地產定制，締造個性化別墅的產品定位思路。
同一時期，高家仁又在北京與北京城建及其控股子公司合資成立了北京東華廣場置業有限公司，進行東直門綜合交通樞紐暨東華廣場商務區項目的開發。
后經北京城建(600266.SH)公告披露，作為高家仁的出資代表——康實公司并沒有完全履行出資義務，而由東華公司墊付了大筆款項。根據康實公司與東華公司簽訂的《關于〈東直門綜合交通樞紐暨東華廣場商務區項目合作合同〉和〈北京東華廣場置業有限公司合同〉的補充與修改協議》約定，康實公司應向東華公司支付各項費用約總計14.0438億元。
但截至2004年5月25日，東華公司收到首期付款7億元，此后康實公司一直未支付剩余款項。公告稱，鑒于康實公司已經違約，公司及東華公司甚至已準備采取包括訴訟在內的措施。
由此，嘉城兆業隱含的資金困局漸漸浮出水面。
盡管“東華廣場事件”后續又有反復，并因為牽扯進華遠集團，而一度出現康實公司反訴北京城建及東華公司，要求其繼續履行合同。并最終由于北大青鳥的介入，而塵埃落定。后經證實，北大青鳥在康實公司亦擁有相當股份。
兩年中，由高家仁主導的兩大地產項目均出現不同程度的阻滯。紫園在2003年推出一期定制別墅之后，便再無聲息。直到今天，11套定制別墅仍未交房。
對此，紫園工作人員的解釋是，定制業務涉及復雜的工藝流程以及各種溝通協調環節。國內的體制問題亦給定制別墅構成莫大壓力。因此，遲至今日，這些別墅仍未完成全部施工。
兩年時間，締造11套定制別墅。紫園除資金以外，還面對如此巨大的壓力？2005年6月即將推出的紫園二期，也基本不再提倡一期的定制概念，轉而以批量生產的方式，推向市場112套成品別墅。
紫園放棄了它固有的個性化豪宅理念嗎？
夢想和現實
項震，紫園的首任銷售總監，推動了紫園豪宅定制的理念。相比高家仁在媒體前的過分低調，他曾一度是這種理念的代名詞。這一點獲得了他的繼任者——章錚蕙的認同。
透析億元別墅的問題，項震始終認為紫園的內核遠比它的售價更為重要。
“好住宅是為個人造的。”他將這種從設計、施工到內部裝修完全一條龍的個性化定制服務視為紫園最重要的精神內核。
“只要不違反政府規章以及相應的規劃要求，我們一般都會接受定制。但標準會比過去高。目前我們只接受總價在3500萬元以上的別墅定制業務。”嘉城兆業銷售經理桂楨這樣描述今天的紫園定制業務。
但在項震當年的設想中，這種定制服務應該是貫穿始終的，是成就好住宅的必要條件。不僅如此，近1400畝的土地上只能存在不到150棟別墅，因為低容積率也是豪宅的必要標準之一。
但依據目前的規劃，西佘山腳下的紫園項目最終將由成品別墅與定制別墅共同組成，總計有255套別墅，預計在2007年左右交房。
“紫園不單只有一億三，我要告訴市場，紫園還有其他200多棟別墅可以選擇。”嘉城兆業現任銷售總監章錚蕙表示，目前的紫園并非放棄其一貫秉承的豪宅定制理念，只是為市場提供了更多更現實的選擇。
“定制是抱著夢想去做的。但夢想與現實之間總會存在落差。”技術背景出身的章諍蕙顯然以一種更務實的心態在看待紫園，操作紫園。
兩年中，紫園的定制服務既為它帶來中國第一豪宅的美名，也使得它淪為公眾的眾矢之的，一度成為媒體口誅筆伐的對象。
首先，定制服務勢必帶來巨額成本，既而造成單體別墅售價過高。僅以價值1.3億元的8號別墅為例，占地近20畝，戶型總面積約3000余平方米。整棟別墅所耗費的窗玻璃造價就高達4000元/平方米。如此奢侈的作風，一度為公眾所擯斥。
其次，在現行體制下，定制服務始終游走于政策的敏感地帶。依據相關規定，國內商品房必須在取得預售許可證或銷售許可證之后，才能對外進行銷售。而取得這些證件的條件之一，就是項目必須完成一定的進度，例如正負零線(一般指地平線)。但定制服務事實上除去拿地環節，在設計時已與客戶建立買賣關系，這就與現行政策相違背。因此，嚴格意義上說，紫園目前已售出的定制別墅仍處于預訂狀態，而非真正的銷售。
除此之外，更多的政策要求使得紫園無法擅自完成它對豪宅夢想的追求。“我曾設想邀請法國的監理公司，采納全球頂尖的住宅設計方案。但目前條件下，做不到。”項震對紫園的制度瓶頸有著很深的體會。
最后，定制服務需要更多的溝通、協調甚至是說服工作。“我們把很多時間都花在設計溝通以及選材上。”紫園目前的定制客戶完全由章錚蕙一人服務，她對技術問題的理解顯然可以幫助各方在許多層面上盡快達成統一。但無法回避的是，這個環節依然成為定制別墅耗時最長的部分。
項震認為：“社會環境炒作了紫園，同時又限制了它。”一個在現行社會條件下，妄圖徹底以個性化定制來運作的住宅是很難走向成功的。
時間、資金、政策以及社會輿論使得紫園逐漸步入進退維谷的境地。
走在依然施工的8號別墅現場，現實的紫園與媒體描繪中的紫園顯然有著相當的距離。曾經在中國地產舞臺上出盡風頭的紫園，曾經呼風喚雨的第一豪宅之夢，在當下，在佘山一角，獨自咀嚼市場和社會的雙重現實。
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