樓市食物鏈是誰的盛宴

　　孫小方/文

　　近階段，上海房價似乎真的站在了一個十字路口。最近種種跡象表明，關鍵問題已經由房價會不會下跌轉為房價近期到底會不會抬頭

　　諸如某某樓盤開盤后，市場反應悄聲無息之類的過時信息已無需贅述。近階段，上海 房價似乎真的站在了一個十字路口。“狼來了”的呼聲因為出現的頻率太高，本來已逐漸不為興致盎然的樓市群雄們所注意，不過最近種種跡象表明，關鍵問題已經由房價會不會下跌轉為房價近期到底會不會抬頭。

　　在去年底，上海樓市還是一片歌舞升平時，筆者曾將這一片樂土比做“瘋狂的盛宴”。而今市場一片平靜，市中心高檔二手房成交量驟降。據中介門店的第一線銷售人員透露，90%的高檔二手房銷售已陷入停滯狀態。

　　上海樓市發展至今，已經形成了一套完整而封閉的食物鏈體系，往往牽一發而動全身。開發商、投資客是食物鏈中引人注目的角色。在市場的一片沉默中，埋藏的是各方對樓市未來風向的種種猜測以及新的籌劃。

    投資客目光投向異地

　　章偉民最近異常忙碌，頻頻奔波于各大酒店的會議廳之間。“五一”以來，他收到好幾處外地樓盤在上海召開項目推介會的請柬。這樣的會一般每場能吸引多則三五百少則一百余投資客，甚至已有諸多投資客迫不及待地趕往外地考察。

　　據說前不久在浙江海鹽的一次項目推介會上吸引了數支來自上海的看房團。雖然上海投資客早已將觸角伸向其他二、三線城市，但還未像最近一個月這么紅火過。僅僅三個月前，章偉民還認為諸多針對上海樓市的政策不過是抬高了炒房的技術和資金門檻，“政府只是在提醒大家別玩得過頭了”，章偉民曾經這樣認為，不過現在的實際行動證明他已經修正了自己的判斷。事實上在上海樓市處于相對沉寂的初期，他就已將投資的目光投向廣州。

　　“保利香檳花園，位于天河珠江新城CBD區域，年底通車的廣州地鐵三號線在這有一站，現在均價才9000元/平方米。上海的中心城區房價遠高于廣州，投資風險過大。”章偉民說起廣州的項目如數家珍。

　　上海樓市氣溫轉“涼”，卻帶動了其他城市的樓價升溫。“五一”前，重慶“海客瀛洲”趕在假日樓市展會前來滬召開了項目推介會，據稱十天內一舉賣掉了110套，以至于他們在廣告上敢于以“上海客發飆了”這樣煽動的語句形容其項目在上海的熱銷。項目開發商重慶慶隆由此堅定了在上海繼續做“大買賣”的信心，據悉，他們將通過在上海的代理機構進一步有針對性地推銷他們的樓盤。

　　更多的外地樓盤選擇借“五一假日房展”的東風，在上海展開各種推銷活動。由新加坡吉寶置業開發的成都粼江峰閣即是其中代表。開發商表示，該項目的均價由去年年末的5100元/平方米已經升至今天的約6000元/平方米，漲幅不小。同時為了吸引上海投資客，開發商聯合成都當地的中介公司向上海購房者提供了代租并免服務費的服務，并承諾9%的投資回報率。

　　隨著上海本土的房價長期居于高位，加之市場前景難測，投資客們放緩動作本也在施政者意料之中。但游資天性趨利，投資客們正在試圖開墾新的投資沃土。章偉民這樣的外地樓盤推介會常客在他們的那個圈子里并不少見，他甚至斷言重慶的高端樓盤大多已為外地投資客買進，并且投資客又大多來自上海，而且最近這一比例還在迅速上升中。

　　本土市場最顯著的反應是，針對異地地產投資的服務性機構——“贏家匯”即將在滬誕生。據悉，該機構有別于一般代理公司名下“某某會”之處在于該機構將為上海赴異地投資地產的會員提供從咨詢、購買、裝修乃至出租的一條龍服務，整合資源，以專業手段解決投資者異地投資地產的諸多后顧之憂。

　　‘贏家匯’主要服務對象為資金規模有限的上海房產投資客，以異地團購置業為主營業務，力爭讓上海‘小款’們變成‘大款’。負責人王朝日對“贏家匯”的前景充滿信心。

    開發商頗多微詞

　　如果說投資客在這場表面沉默卻暗藏風波的樓市大戲中扮演了一個“人人喊打”的過街老鼠的角色，那開發商的身份則有些曖昧。

　　一方面，傳來開發商哄抬房價，強行銷控的各種傳言；另一方面，面對政府的調控措施，開發商滿腹冤屈，有苦說不出。

　　并不是所有的開發商都希望樓價一路飆升的。約在一個月前，也就是政府為抑制炒樓而政策頻出之時，復地集團總裁范偉、上海證大集團董事長戴志康以及另幾位地產大佬曾會聚一堂。和多數上海飯桌上議論的話題并沒有太大的不同，大佬們也在揣測著上海房價未來的走勢。結論并無多大新意，但起碼代表了大開發商普遍的意愿——從長期看，上海房價應穩步、穩健地上升，近兩年升幅仍能達到20%。

　　但是市場暫時顯露出無情的一面。最近諸多壞消息困擾著開發商。據報道，上海康城、新一期的奧林匹克花園、南匯康橋半島花園都碰到了成交量銳減的情形。

　　雖然也有開發商或營銷公司自稱他們在捂手上的樓盤，但開發商顯然已經感受到壓力驟增。據悉，部分大開發商已經決定將項目開盤日期大幅提前，意欲盡快去化項目。同時，在開發商的內部會議上，對項目進行如何進行有效銷控已經成為了難題。據稱，政府加大了打擊開發商銷控的力度，成立了專門的隊伍在各個樓盤視察。“這一次政府是真正下了決心打擊銷控了。”策源總經理徐曉亮在某項目內部會議中感嘆道。

　　某位地產大佬在接受記者采訪時，曾對樓市現狀不無抱怨。可以發現，不管是任志強還是其他地產大佬，因為最終利益一致，他們的觀點總是驚人的一致。“板子不應該打錯對象”，“沒有錢可以租房子”，“上海應該是個對資本完全開放的城市，是個特殊的城市”……地產開發商自然不愿意看到樓市的盛宴突然間凋敝。

　　牢騷之后，便是務實的應對之策。上實發展董事長陳偉恕認為房價的波動不應左右開發商，“做好產品，這才是開發商的本分”。但“我自巋然不動”的淡定，絕對不能代表整個開發商群體。

    普通購房者的希望

　　去年中國住交會上，中國地產業中最龐大的從業群體，同時也是最容易被人們遺忘的群體——建筑工人——在數以百計的閃光燈下“閃亮”登場。

　　由陳大陽組織的“建筑工人秀”不過是請來幾百名頭戴安全帽的工人師傅們在大家面前亮亮相。建筑工人們淳樸的笑臉在謀殺了大量相片并引發了暫時的好奇后，風頭很快被潘石屹們搶盡。

　　作為這個產業最龐大的從業群體，他們并沒有成為這場地產盛會的主人。

　　有人這樣評論樓市：“可以將樓市生存看做是一條食物鏈。處在最上端的是游戲規則制定者和執行者，中間是如鬣狗般嗜利的炒房者，最龐大的群體則是保障這場游戲可以玩下去的基礎。”

　　地產開發商們對上海樓市曾經一致看漲，甚至認為上海房價可以持續看漲二十年。當房價出現一定波動時，他們開始埋怨種種非市場因素阻礙了他們正開在興頭上的盛宴。

　　很難讓他們看到隨著樓價不斷創造新高，普通市民的收入與之相比日益顯得微不足道。

　　大開發商或許懂得竭澤而漁的道理，但炒家們的熱情和胃口，無形中蠶食了普通市民的承受底線，買房與否在上海幾乎已經成為了階層身份認同的重要符號。

　　正如住交會上出現的建筑工人，在這場房價盛宴中，普通市民扮演的角色重要但卻缺乏話語權。

　　上海內環附近宜川社區的許振，房子建筑面積不過35平方米，他和母親兩人擠在這“一室半”內。周邊二手房房價近萬，即使愿意搬到中環附近，老式二手房均價也接近8000元/平方米。為了將來結婚，許振一直打算將原住房出售，通過貸款在中環附近購置面積在60平方米左右的二手房，但由于房價居高不下，只好將計劃束之高閣。但最近，家庭月收入3000元不到的許振又開始了購置新房的籌算。

　　正當地產大佬們為板子是不是打錯屁股而抱怨不休時，不管是租的還是買的，不知多少置業的夢想又開始在普通市民心中萌動。

　　上海樓市的細微波動，都牽引著社會各界的關注。投資客不會收手，只是他們的視野更為廣泛；開發商們仍然是謹慎中保持樂觀，微詞中繼續前行；普通市民依舊無法真正廁身于這場博弈中，但或許他們才是這一食物鏈得以為繼的最終決定者。

　　沙漠中，生命很難生存，有時候道理其實很簡單。