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北京一季度商品期房預售成交套數(shù)同比下降10.2%，商品現(xiàn)房平均售價同比上漲523元/平方米
本報記者 柳春秋 發(fā)自北京
自3月17日央行上調房貸利率至今已近2個月，盡管在社會上引起了強烈反響，但北京
房地產市場表面上卻沒有太大波動。即使在國家宏觀調控手段從嚴把土地和信貸兩道閘門轉向利率并軌的情況下，北京房市依舊進入了銷售旺季，而樓價也有一定程度的上揚。
房價保持增勢
盡管宏觀調控政策頻出，北京樓價保持小幅上揚的態(tài)勢卻依然有目共睹。“五一”期間，有不少開發(fā)商的樓盤，為避開下半年區(qū)域供應高峰，提前入市銷售，減低風險，而相反一些開發(fā)商預期未來銷售價格看漲，惜售心態(tài)日益嚴重，紛紛推后開盤的物業(yè)占了更多比例。
來自近日北京市建委對一季度房地產市場的統(tǒng)計信息顯示，一季度北京樓價保持增長態(tài)勢。1~3月，北京竣工后簽訂銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價格5212元/平方米，同比上漲523元/平方米，漲幅為11.15%。其中，商品住宅現(xiàn)房平均銷售價格為4838元/平方米，同比上漲478元/平方米，漲幅為10.96%。
而同期北京商品期房買賣平均價格6398元/平方米，同比上漲了114元/平方米，漲幅達1.8%；其中，商品住宅期房買賣價格為5995元/平方米，同比上漲202元/平方米，漲幅為3.5%。
在商品房供銷方面，一季度北京商品房買賣成交56701套，同比下降2.84%，總成交面積692.56萬平方米，同比增長3.24%。其中，商品現(xiàn)房買賣成交17803套，233.5萬平方米，同比分別增長18.32%和34.19%；商品期房預售成交38898套，459.06萬平方米，同比分別下降10.2%和7.6%。
其中，普通住宅和高檔住宅售價分別比上年同期上漲8%和8.9%，均創(chuàng)下全市1998年以來的房價最高漲幅。
高力國際華北地區(qū)常務董事高曉暉女士指出，政府調控房地產市場的措施對市場情緒有所影響，但是北京住宅市場近幾年發(fā)展一直較為平穩(wěn)，并且需求旺盛，即便面對上調放貸利率這樣從需求角度調控市場的措施，實際上需求并無太大波動。
業(yè)內人士認為，隨著下半年調控依舊，而對于北京局部區(qū)域房地產供應量上市高峰，開發(fā)商與消費市場的博弈將更為激烈。
消費者分流
與新建商品房的交易旺盛相比，二手房的交易表現(xiàn)也毫不遜色，近兩年特別是今年以來始終保持著不斷上升的趨勢。根據(jù)中大恒基市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：今年一季度二手房成交量為15000套左右，比去年同期增長79.9%。
我愛我家副總胡景暉分析認為，一方面“國八條”以及央行兩次調息后，逼出了很多以前以租養(yǎng)貸的二手房房源和公房房源，供應量加大了；另一方面，貸款利率的上調使得許多消費者會盡可能選擇那些不貸款或者少貸款的房子，這時就會很自然地將目光投向相較新房而言面積更小、房型更合理、總價更低的二手房，從而造成需求量增大。來自市場的數(shù)據(jù)驗證了上述說法。進入4月份，北京二手房的房源供應量增加了1.5倍，房屋需求量增加1倍。供需兩旺反映出的結果就是二手房交易市場的活躍。
另據(jù)有關人士透露，今年下半年很可能迎來央行的再次加息，而北京市為落實“國八條”的精神也正在加緊制定相關具體政策，大力發(fā)展北京房地產的二、三級市場(即把一部分準備買新房的消費者引導到二手房以及租房上來)，就是其中重要的一項。再加上今年下半年的新建商品房集中放量，北京的房價變化屆時應該會有所體現(xiàn)。
供應與金融調控并舉
二手房市場近兩年的增長幅度甚至超過了新建商品房，向二、三級市場分流置業(yè)者已經是一個很明顯的趨勢。國家宏觀調控主要旨在打擊過度投機、炒買炒賣、過度追求土地價值，因此，北京世聯(lián)地產副總王正宇認為調控的意義在于房價的穩(wěn)定而不單純是房價的下跌。既然現(xiàn)在面臨的問題是適用于普通人置業(yè)的房產供應量偏少，就需要首先改善供應結構。
另外，金融也是一個很重要的工具。只要房貸利率還低于房產增值預期，投資、投機型購房就難以遏制，真實的購房需求就難以體現(xiàn)，房價也就難以平抑。中國社科院金融研究所研究員易憲容明確向記者表示，央行加息沒有出中要害，既然有完善經濟、法律體系的英國、美國都要連加七八次息才能收到效果，我們沒有僅加兩次就停的道理，應該繼續(xù)加息直到房價不快速上漲為止。
此外，易憲容否定了未來北京房地產二、三級市場應該繼續(xù)開放的觀點，他認為現(xiàn)在北京房地產二、三級市場不是沒有開放，而是更多的消費者并不認可。一旦繼續(xù)加息，必然會迫使一部分人群轉向二、三級市場或者干脆持幣觀望，對新建商品房的需求就抑制住了，房價自然下降，跟股票一樣。
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2005年3月26日，國務院下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲，促進房地產市場健康發(fā)展，并對此提出了八條意見：
一、高度重視穩(wěn)定住房價格；
二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任；
三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；
四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；
五、正確引導居民合理消費需求；
六、全面監(jiān)測房地產市場運行；
七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；
八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。
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