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本報記者 于兵兵 發(fā)自上海
“宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的退燒效果已經(jīng)初顯。銷售額的降低直接導致房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，以銷售回款實現(xiàn)現(xiàn)金流通受到阻礙。”原上海市銀行同業(yè)公會秘書長朱德林在回顧上半年房地產(chǎn)金融形勢時表示。
歷經(jīng)一年的銀根緊縮，開發(fā)商資金狀況究竟如何？
銀行貸款：全線收緊
中央財經(jīng)大學中國企業(yè)研究中心于3月份出具的市場分析報告顯示，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)項目仍然主要依賴外部現(xiàn)金流量。例如，截至2004年底，招商地產(chǎn)的借款凈額比上年同期增加11.3億元，棲霞建設的借款凈額比上年同期增加3.52億元。
企業(yè)從外部獲取資金主要包括貸款、債券、權益性投資、融資租賃等形式。而在所有外部現(xiàn)金流量中，開發(fā)貸款仍然是開發(fā)商最主要的融資方式。1998年至2003年,我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例一直保持在50%以上。房地產(chǎn)開發(fā)貸款每增長一個百分點,房地產(chǎn)開發(fā)投資額將增長0.89個百分點。但是，2004年的局面出現(xiàn)了細微的改變。
據(jù)國家統(tǒng)計局投資司的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)銀行貸款為3158億元，僅增長0.5%，增速已經(jīng)大幅回落，且占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重為18.4%，比上年降低5.4個百分點。
另一方面，其他融資方式的比重有所增加，其中，企業(yè)自籌資金5208億元，增長38%；其他資金8563億元，增長39.9%。
社科院在2005年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展報告中對這一現(xiàn)象給出了解釋：為控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施。金融部門連續(xù)采取措施，加強和改進房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。如央行提高存款準備金率0.5個百分點、將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上等。這些措施對2004年以及今年一季度的貸款市場產(chǎn)生了極大的影響。
于是，2005年第一季度，盡管全國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還沒有出來，但各地統(tǒng)計局公布的信息顯示，開發(fā)貸款仍然處于緊縮狀態(tài)，其他形式的貸款比例正在提高，整體融資難度加大。
4月，廣西省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，該省有36.84%的房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大，這一比例比上年同期和上期分別提高9.88、5.94個百分點。
而廣州在今年一季度繼續(xù)執(zhí)行“適度從緊”的房地產(chǎn)信貸政策。各商業(yè)銀行在做房地產(chǎn)貸前審核時，除了總量收縮和集中資源瞄準優(yōu)質客戶之外，已經(jīng)更多關注企業(yè)的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展。如果貸款企業(yè)發(fā)展過快、涉及產(chǎn)業(yè)過雜、一次性開發(fā)項目過多的話，也不會再輕易放貸。
上海、溫州等地的開發(fā)資金來源中，除貸款類外的融資比例正在增加。中國房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資236.66億元，比去年同期增長25.8%。從資金構成情況看，其他資金所占比重最大，達47.2%，其中定金及預付款到位218.31億元，增長34.9%。溫州市一季度房地產(chǎn)到位資金37.76億元，其中國內(nèi)銀行貸款下降了24.4%，自籌資金增長225.2%，利用外資增長33.4%，定金及預付款下降12.8%。
其他融資：熱度降低
近日，中國信托業(yè)季度報告出臺，報告顯示，2005年第一季度，共有33家信托公司發(fā)行了72個信托基金，募集資金總計66.2億元，環(huán)比與同比均大幅減少。在72個信托基金投向的行業(yè)領域中，對比2004年第四季度，投向于房地產(chǎn)領域的信托基金資金比重重新恢復前期的下降趨勢，由35%減至28.4%。
近期一系列宏觀調(diào)控政策的出臺表明，中央與地方政府對樓市泡沫的擠壓決心很大，這一明顯的市場信號令很多信托公司對房地產(chǎn)信托融資保持了高度的警惕。“因為需求受到打壓，最終將傳遞到房產(chǎn)與土地供應環(huán)節(jié)。這是市場投資者的普遍擔心。”一位信托業(yè)人士說。
另外，海外基金對房地產(chǎn)業(yè)的投資方向也正在調(diào)整。盡管如麥格理銀行、荷蘭ING銀行這些長期投資中國房地產(chǎn)的海外基金仍在加大投資力度，但對住宅市場的投資重心已經(jīng)出現(xiàn)轉移。近日，麥格理銀行在收購上海新天地區(qū)域的甲級寫字樓新茂大廈之后表示，該基金將加大對中國商用物業(yè)和寫字樓的投資。而仲量聯(lián)行最近一份調(diào)查報告也顯示，海外基金未來更看好商用物業(yè)市場。那些以住宅開發(fā)為重點的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要想吸引海外基金的投資顯得更為不易。
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