商務(wù)周刊：聯(lián)想的地產(chǎn)新世界與老帥的新棋局

　　聯(lián)想地產(chǎn)謹(jǐn)慎、務(wù)實的風(fēng)格使其避免了進入房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，但要實現(xiàn)全國性開發(fā)商的夢想和高利潤產(chǎn)業(yè)支柱的希望，它是不是應(yīng)該更兇猛一些？這是一個類似魚和熊掌如何兼得的難題

　　□文 徐蕾

　　老帥的新棋局

　　北京海淀南路旁邊一座安靜平常的小白樓，就是北京融科智地房地產(chǎn)公司駐地。匆匆路人不會注意小樓門口一個小金屬牌匾上的四個小字“聯(lián)想控股”。

　　與剛剛并購IBM PC的聯(lián)想集團和香港上市公司神州數(shù)碼相比，融科智地，聯(lián)想控股這個不滿4歲的“小兒子”就是這樣低調(diào)。

　　在一個小范圍內(nèi)，融科智地去年的第一次出手也創(chuàng)造了一個不大不小的轟動。2004年5月，融科智地與澳林公司在北京奧運場館五棵松文化體育中心北側(cè)合作開發(fā)的紫金長安項目抽號選房，吸引了3000多人排隊，900多套房7天認(rèn)購一空，盡管比周邊項目每平方米高出1000元左右，但尚未開盤即全部售罄，7天回款10億元，確實足以讓見多識廣的北京地產(chǎn)界記住了這個有著大靠山的新晉選手。

　　如今，融科智地首個完全獨立開發(fā)及銷售的融科·橄欖城正在吸引更多人的目光。這個位于望京規(guī)劃核心區(qū)住宅項目將于今年夏天開盤。總開發(fā)規(guī)模為40萬平方米，以高品質(zhì)住宅為主，甫一現(xiàn)身即引起業(yè)界關(guān)注，年初被北京一家房地產(chǎn)媒體評為“2005年最值得期待的樓盤”。

　　“這個項目的啟動標(biāo)志著融科智地完全獨立開發(fā)住宅項目的開始。”融科智地橄欖城項目總經(jīng)理鄭志剛說。

　　而在聯(lián)想的總盤子當(dāng)中，融科智地的分量也越來越重。3月10日，在十屆全國人大舉行的記者招待會上，聯(lián)想控股總裁柳傳志透露，他將在一個多月后卸任聯(lián)想集團董事局主席職務(wù)，此后他將全力經(jīng)營聯(lián)想集團的母公司聯(lián)想控股。聯(lián)想控股目前除聯(lián)想集團和神州數(shù)碼之外，還擁有創(chuàng)投、并購和房地產(chǎn)三項業(yè)務(wù)，分別由聯(lián)想投資、弘毅投資和融科智地三家子公司運營。

　　柳傳志在去年12月15日聯(lián)想成立20周年的講話中提到了對聯(lián)想投資、弘毅投資、融科智地的不同定位：“對于聯(lián)想投資和弘毅投資，無論在管理的基金規(guī)模還是投資回報方面，都必須成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，成為最好的企業(yè)之一。對于融科智地，要通過你們的產(chǎn)品和經(jīng)營業(yè)績，在房地產(chǎn)領(lǐng)域形成業(yè)界和客戶共同認(rèn)可的優(yōu)秀品牌，為盡快成為控股公司重要的產(chǎn)業(yè)支柱奠定良好基礎(chǔ)。”

　　柳對三家公司定位表述措辭上的細(xì)微差異，實際上已經(jīng)很清楚地將融科智地的目標(biāo)確定為聯(lián)想控股“重要的產(chǎn)業(yè)支柱”。相比而言，創(chuàng)投業(yè)務(wù)通常投資大，回收時間長，少則四五年，多則10年才能獲得投資效益；弘毅投資去年11月才成立，不太可能短期內(nèi)就給聯(lián)想控股帶來巨大的現(xiàn)金流。而當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)仍處于高速增長的歷史發(fā)展階段，聯(lián)想的地產(chǎn)一支在短時間內(nèi)產(chǎn)生井噴業(yè)績卻很有可能。

　　鄭志剛說：“支柱企業(yè)有兩種形式，規(guī)模大或者人均利潤率最高。”他的言下之意，聯(lián)想集團已經(jīng)是世界500強規(guī)模的大公司，融科智地的目標(biāo)是爭當(dāng)聯(lián)想大家庭里人均利潤率最高的企業(yè)。

　　經(jīng)過多年潛行的聯(lián)想地產(chǎn)力量，隨著老帥更多注意力的投放，到了慢慢浮出水面的時候了。

　　干中學(xué)

　　在外人看來還是房地產(chǎn)界一支新軍的融科智地，依然被習(xí)慣地稱為聯(lián)想地產(chǎn)，實際上為其能夠順利在房地產(chǎn)業(yè)馳騁已謀劃已久。

　　聯(lián)想最早接觸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是從給自己蓋房子開始。1994年，聯(lián)想成立科技園公司，主要任務(wù)是解決公司大規(guī)模生產(chǎn)漢卡的場所，雖然被稱為“公司”，但僅僅是自給自足、沒有經(jīng)營職能，性質(zhì)實際上類似公司內(nèi)部的基建處。

　　1998年，柳傳志提出了聯(lián)想的“貿(mào)工技”道路，聯(lián)想又相繼興建了聯(lián)想深圳研發(fā)大廈、北京聯(lián)想研發(fā)大廈、北京神州數(shù)碼軟件研發(fā)中心等項目。

　　2000年，中科院為進行科研體系改革，將計算所二部和聯(lián)想以及計算所所在地的8萬平方米地皮統(tǒng)一劃給聯(lián)想管理，由聯(lián)想負(fù)責(zé)在其上建科技園。

　　鄭志剛回憶說：“作為一個企業(yè)涉足地產(chǎn)，不可能再用計劃模式來做，只能用商業(yè)地產(chǎn)模式來做。”聯(lián)想決定用商業(yè)運作的方式興建商業(yè)寫字樓項目，并于2001年成立了聯(lián)想正式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——融科智地，該商業(yè)寫字樓也被命名為融科資訊A座。

　　出于慣性思維，融科智地最初還是希望把聯(lián)想集團等原來聯(lián)想人馬作為融科資訊A座的主要客戶。但他們很快就嘗到了商業(yè)化運作“親兄弟明算賬”的滋味。聯(lián)想集團因擔(dān)心成本增加太多而婉拒，融科智地不得不開始在市場中打拼。

　　融科智地決定給自己的處女作一個高的起點，將客戶定位為跨國高科技企業(yè)。這一定位決定了融科資訊是一個最高端的寫字樓。幸運的是，顯赫背景給這家房地產(chǎn)領(lǐng)域的新手帶來的不僅是下車伊始的“高舉高打”。

　　“IT行業(yè)基本上是國內(nèi)管理運營最成熟的一個行業(yè)，系統(tǒng)方法是聯(lián)想地產(chǎn)區(qū)別于其他房地產(chǎn)公司的一個優(yōu)勢，母公司規(guī)范的模式和專業(yè)精神被借鑒過來了。”鄭志剛說，“我們是用做電腦的專業(yè)精神來運作房地產(chǎn)。”

　　融科智地住宅事業(yè)部總經(jīng)理伍敏對系統(tǒng)方法的理解是:“包括系統(tǒng)設(shè)計、系統(tǒng)策劃和系統(tǒng)實施，而不僅僅是一些營銷策劃”。為了對這第一個項目進行落實到紙面上的“系統(tǒng)設(shè)計”，融科智地開始馬不停蹄地進行調(diào)研，了解國內(nèi)外寫字樓的產(chǎn)品類型、運作和經(jīng)營方式。

　　“我們研究了很多國際上房地產(chǎn)模式。”在融科智地工作初期負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的伍敏舉例說，“融科智地可能是國內(nèi)最早研究地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等房地產(chǎn)金融投資模式的企業(yè)之一。”

　　調(diào)研的結(jié)果是，國外房地產(chǎn)發(fā)達國家優(yōu)質(zhì)寫字樓大多數(shù)都是用來出租的，而不像國內(nèi)通常是用來出售的。出售當(dāng)然能夠盡快回籠資金，出租的好處是可以維護寫字樓的高品質(zhì)物業(yè)，每年能夠帶來穩(wěn)定的收益，10年以后隨著當(dāng)?shù)刂苓叚h(huán)境的增值，寫字樓的價值也會水漲船高。伍敏認(rèn)為，持有物業(yè)有穩(wěn)定收益，可以為日后聯(lián)想的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市做準(zhǔn)備。

　　這一番相對更精細(xì)化的前期設(shè)計和調(diào)研，不僅讓融科智地對國際上高端寫字樓的產(chǎn)品類型了然與胸，融科資訊竣工后的市場狀況也沒有辜負(fù)花費的心血。目前融科資訊出租率在90%以上，并實現(xiàn)了對英特爾等一些知名跨國高科技企業(yè)的捕捉。

　　“出租率達90%以上并不是最重要的，最重要的是業(yè)界人們現(xiàn)在經(jīng)常把融科資訊和國貿(mào)這樣一流的寫字樓相提并論。”伍敏說，

　　全球最大的房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕北京公司投資部投資副總監(jiān)黃銳的評價證實了伍敏的介紹：“融科資訊是一個一流的寫字樓物業(yè)，這在一向缺乏高品質(zhì)物業(yè)的北京西部顯得鳳毛麟角，也是它能在中關(guān)村寫字樓普遍遇到租售困境的時候能夠勝出的原因。”

　　融科資訊項目讓融科智地交了一份漂亮的成績單。有“聯(lián)想地產(chǎn)少帥”之稱的融科智地總裁陳國棟和他的同事們當(dāng)然不甘心每年躺在融科資訊的穩(wěn)定收益上安享其成。接下來的一個問題是，繼續(xù)做寫字樓還是開始做住宅？公司內(nèi)部為此展開了一場大討論。在雙方爭執(zhí)不休的時候，融科智地在聯(lián)想內(nèi)部做了一次調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)聯(lián)想60%以上的員工有購房需求——這促成了最后進軍住宅領(lǐng)域的決定。

　　“中國城市化進程將持續(xù)未來20年，中國仍有著巨大的住宅市場需求。”伍敏認(rèn)為，寫字樓雖然收益穩(wěn)定，但回收時間長，如果等做完寫字樓再回頭做住宅，“很可能已經(jīng)錯過住宅開發(fā)的黃金時期”。

　　提到聯(lián)想地產(chǎn)在住宅業(yè)務(wù)上的發(fā)展，就不得不提到另外一家房地產(chǎn)公司——順馳。盡管鄭志剛在接受采訪時一再強調(diào)聯(lián)想進軍房地產(chǎn)行業(yè)并不是受順馳及其原董事長孫宏斌的影響，僅僅是孫宏斌很佩服柳傳志個人，所以兩家公司交往比較多一些，但順馳與聯(lián)想地產(chǎn)之間似乎一直存在著千絲萬縷的聯(lián)系。

　　孫宏斌在接受公開采訪時回顧了順馳與聯(lián)想地產(chǎn)的這段交往。1994年8月，順馳想獲得比常規(guī)更快的發(fā)展，曾經(jīng)在聯(lián)想工作過的孫向聯(lián)想借款，柳當(dāng)即同意借出50萬元。

　　1995年初，在柳傳志和中科集團董事長周小寧的支持下，順馳和聯(lián)想集團、中科集團成立天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1998年，聯(lián)想和中科集團將全部股份轉(zhuǎn)讓給順馳，公司更名為天津順馳投資有限公司。2002年10月，順馳與聯(lián)想旗下的融科智地房地產(chǎn)有限公司共同組建新公司，開發(fā)天津翡翠城項目。孫宏斌說，這是雙方的平等合作。柳傳志則說，聯(lián)想主要是學(xué)習(xí)——在與順馳的合作過程中，彌補了對住宅開發(fā)市場經(jīng)驗的不足。

　　據(jù)說，在聯(lián)想的內(nèi)部會議上，柳傳志曾說過，“要關(guān)注孫宏斌，關(guān)注孫宏斌的未來，關(guān)注順馳的未來”。

　　順馳的發(fā)展模式確實在一定程度上影響了融科智地。房地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟。在確定了住宅是融科智地未來的主攻方向后，公司內(nèi)部又開始了一場“只在北京一地開發(fā)住宅項目還是全國性發(fā)展”的大爭論。

　　討論的結(jié)果是要成為聯(lián)想控股旗下的支柱企業(yè)，就必須向全國發(fā)展。聯(lián)想如今已經(jīng)成為一個國際品牌，融科智地顯然不甘心只蝸居一地做幾個項目掙點錢。聯(lián)想控股的遠景是“以產(chǎn)業(yè)報國為己任，致力于成為一家值得信賴并受人尊重，在多個產(chǎn)業(yè)內(nèi)擁有領(lǐng)先企業(yè)，在世界范圍內(nèi)具有影響力的國際化控股公司”，因此，“做產(chǎn)業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)，這決定了聯(lián)想地產(chǎn)在聯(lián)想控股內(nèi)部的地位和將要發(fā)揮的影響。”鄭志剛說。要達到這種影響力，只能走全國性的品牌開發(fā)商之路。

　　“這期間順馳和萬科的發(fā)展模式給了我們啟發(fā)。”伍敏說。順馳原來集中在天津發(fā)展，把天津這個城市做透，收獲頗豐，天津房地產(chǎn)銷售額總共幾百億元，順馳就占了70多億；萬科是目前國內(nèi)最好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)，它的模式就是產(chǎn)品模式化向全國擴張，這兩家企業(yè)現(xiàn)在都成就了全國性的品牌。“我們現(xiàn)在就是順馳+萬科的模式，集中在幾個城市，把這幾個城市做透，然后以這幾個城市為基點向全國擴張。”伍敏說。融科智地確定以北京為主，積極拓展3—4個二線城市，并為此制定了住宅業(yè)務(wù)三年規(guī)劃。

　　為此，融科智地詳細(xì)計劃了選取二線城市的標(biāo)準(zhǔn)、進入方式、時間節(jié)點、投資量、人員配備等多個問題。2003年非典過后，融科智地分派員工到初選出的8個城市去做調(diào)研。調(diào)研的內(nèi)容包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況、城市規(guī)劃、風(fēng)土人情、社會歷史文化以及與當(dāng)?shù)卣�府建立初步關(guān)系，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展商業(yè)人脈。“每個員工都吃住在當(dāng)?shù)貛讉�月，以求全面了解當(dāng)?shù)厍闆r。”負(fù)責(zé)制定這項規(guī)劃的一位主管說。最后融科智地確定了北京、重慶、長沙、武漢作為優(yōu)先發(fā)展的城市。在這4個城市中耗資20多億元，購入約200萬平方米的土地。

　　在不斷調(diào)整的過程中，盡管相信自己公司正在朝著越來越正確的方向發(fā)展，但融科智地仍然意識到公司發(fā)展中的一些不足。“在操作經(jīng)驗方面，我們還有許多東西要向同行們學(xué)習(xí)，”伍敏誠懇地說。

　　開發(fā)商在銷售項目的時候，通常每次只是有計劃地推出一部分房屋，根據(jù)銷售情況再決定下一部分推出房屋的銷售價格和其他營銷策略。以北京萬通地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的北京萬泉新新花園為例，這是一個在寸土寸金的萬柳地區(qū)惟一的低密度高檔樓盤，萬通在最初推出這個項目的時候心里也沒底，將試著推出的一部分房屋定價7000元/平方米，然而銷售的火暴情況遠遠超過預(yù)期，萬通當(dāng)即決定第二個星期起價格翻一番。但融科智地推出的第一個住宅項目紫金長安，一次性把所有房屋推向市場，這使得其發(fā)現(xiàn)銷售火暴時，已經(jīng)失去了漲價的機會，房屋被一搶而空。

　　“解決這個問題只有兩個辦法，”伍敏豎起兩個手指頭，“那就是學(xué)習(xí)和不斷總結(jié)。”

　　與伍敏等人有過接觸的朱凌波評價說：“聯(lián)想地產(chǎn)是由一群非常勤奮、好學(xué)的人組成的。”伍敏和幾位聯(lián)想地產(chǎn)的同事曾經(jīng)參加過由朱凌波參與組織的房地產(chǎn)培訓(xùn)班，每次上課都會密密麻麻記上十幾頁筆記，課間還追著老師不停提問。“以他們在公司擔(dān)任的職務(wù)，還能這樣勤學(xué)好問，在一般企業(yè)的高管中比較少見。”朱凌波說。

　　員工從上到下的勤奮好學(xué)，使融科智地能夠盡快吸收同行的經(jīng)驗，彌補自己行業(yè)經(jīng)驗的不足。紫金長安銷售狀況不錯，但項目完成后，一位負(fù)責(zé)營銷的融科智地職員就在總結(jié)中寫道：“這個項目宣傳力度不夠，沒有像其他的樓盤一樣從一開始就大規(guī)模炒作，下一個項目如果加大宣傳力度，銷售狀況會更好。”

　　有鑒于此，由紫金長安原班操盤人馬擔(dān)綱的新項目融科·橄欖城剛一啟動，就開始采用其他同行們的慣用營銷手法，大規(guī)模做宣傳，并針對自己項目的特點嘗試一些創(chuàng)新。融科·橄欖城項目就有一些獨特之處，比如在產(chǎn)品設(shè)計上強調(diào)了產(chǎn)品與新興中產(chǎn)階級消費品位和人文性格的融合，全部規(guī)劃為18層和28層清秀挺拔的純薄短板樓。在2.7的容積率下，產(chǎn)品全部呈板樓設(shè)計，戶型進深采用了業(yè)內(nèi)少見的12.8米以下，最短進深則實現(xiàn)10.8米。“這種設(shè)計讓業(yè)界對融科智地的設(shè)計和定位能力刮目相看。”一位距離橄欖城不遠的樓盤項目的營銷總監(jiān)評價道。

　　在正式進入房地產(chǎn)市場以前，聯(lián)想控股的領(lǐng)頭人柳傳志對于進軍這項新業(yè)務(wù)并非沒有擔(dān)心。“老板并不擔(dān)心我們做房子的品質(zhì)和做項目的速度，他擔(dān)心的是我們對市場有多深的理解，對市場的判斷是否準(zhǔn)確，對客戶的研究是否深入。”鄭志剛認(rèn)為，“從現(xiàn)在來看，我們抓住了市場細(xì)分，我們的信心來源于系統(tǒng)方法、聯(lián)想一貫認(rèn)真誠信的態(tài)度和學(xué)習(xí)并及時總結(jié)的能力。”

　　慢也是一種風(fēng)險

　　從聯(lián)想涉足地產(chǎn)的幾年可以看出，盡管這是一個“只要有土地，傻子也能賺錢”的短缺市場，但融科智地一直是謹(jǐn)慎的，無論是戰(zhàn)略調(diào)整還是做具體項目，都是步步為營，反復(fù)論證，以調(diào)研和討論為基礎(chǔ)進行投資。

　　“聯(lián)想的文化一向講究‘夯實了再撒一層土’。”伍敏強調(diào)說，這種謹(jǐn)慎的風(fēng)格確保聯(lián)想減少了進入新領(lǐng)域的風(fēng)險。

　　“夯實了再撒一層土”的謹(jǐn)慎作風(fēng)，不僅與中國地產(chǎn)市場“大干快上”、“大呼小叫”的大潮不符，與其他一些同樣攜巨資闖關(guān)進入房地產(chǎn)行業(yè)的外行品牌企業(yè)也形成鮮明對比——最近幾年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，一些主業(yè)發(fā)展已近飽和的著名企業(yè)，為尋找新的利潤增長點，紛紛攜多達幾十億元的豐裕啟動資金涉足地產(chǎn)，國有大企業(yè)包括中遠、國華電力，紅塔，民營企業(yè)比如飼料大王新希望集團、家電巨頭創(chuàng)維、剛剛誕生中國首富的國美電器等。

　　這些“過江龍”有很多賺到了超額利潤，尤其是那些擁有廉價土地資源的中央企業(yè)，但正如萬科董事長王石對于實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)所提出的警告：三九的今天就是你們的明天。也有一些只看到了房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的外行企業(yè)，在進入這個新領(lǐng)域時由于非理性投資而失敗，甚至不但沒掙到錢反而影響到公司原來主業(yè)的發(fā)展。最近的例子是創(chuàng)維。創(chuàng)維原董事局主席黃宏生是三亞人，2003年開始在三亞大規(guī)模投資房地產(chǎn)，號稱投資20億元。因為不熟悉房地產(chǎn)的運作規(guī)則，資金周轉(zhuǎn)不靈，創(chuàng)維被迫挪用上市公司幾千萬資金以填補房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金窟窿，其結(jié)果是黃宏生被香港廉政公署起訴。

　　“這很大程度上是因為黃宏生個人光宗耀祖的老鄉(xiāng)情結(jié)和同當(dāng)?shù)卣�府搞好關(guān)系的政治情結(jié)，而非一種理性投資。”全橙地產(chǎn)增值服務(wù)(中國)有限公司執(zhí)行合伙人、首席顧問朱凌波說。曾經(jīng)號稱投資50億元進軍房地產(chǎn)的新希望集團，與初進地產(chǎn)業(yè)的聲勢浩大相比，進入后卻波瀾不驚，在房地產(chǎn)界杳無聲息。

　　與這些企業(yè)比較，從避免風(fēng)險和為公司獲取現(xiàn)金流的角度，融科智地至今的表現(xiàn)應(yīng)該可以算得上成功。但有著多年房地產(chǎn)金融投資經(jīng)驗的朱凌波認(rèn)為：“也許聯(lián)想地產(chǎn)在自己精耕細(xì)作項目的同時，輔之以投資和并購的方式進行橫向膨脹，是一個實現(xiàn)全國性開發(fā)商夢想的捷徑。”

　　按照規(guī)劃，融科智地的住宅開發(fā)可以分成三個階段，第一個階段是選擇北京、重慶武漢、長沙等進行戰(zhàn)略布點；第二個階段是線形增長階段，在四個城市由點及面發(fā)展；第三個階段通過資本市場上市或者與其他企業(yè)合作實現(xiàn)跳躍式增長，解決企業(yè)發(fā)展的資源問題，使企業(yè)做的更大。顯然，融科智地走的是一條以實業(yè)發(fā)展為主，發(fā)展到一定階段以后再開始融合資本市場手段的路線。

　　朱凌波認(rèn)為，聯(lián)想走實業(yè)模式進入房地產(chǎn)行業(yè)，是沿襲IT行業(yè)的一種習(xí)慣性思維，但他強調(diào)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)實際上是一種貿(mào)易型行業(yè)，而不是一種實業(yè)型行業(yè)。“盡管進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻已經(jīng)調(diào)高了不少，但實際上中國房地產(chǎn)行業(yè)典型的運作模式仍然是用30%的資金拿地、抵押貸款、墊資、收定金，用杠桿資金模式在兩三年內(nèi)完成產(chǎn)品循環(huán)。”朱凌波不無擔(dān)心地認(rèn)為，與IT行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)自身是有周期性的，本質(zhì)上是一個資源型行業(yè)，尤其是土地具有不可再生性和稀缺性，目前二線城市競爭已經(jīng)很激烈，“夯實了再撒一層土”的謹(jǐn)慎會導(dǎo)致占有資源能力差、項目操盤周期長和團隊磨合能力弱等一系列問題

　　“慢也是一種風(fēng)險。”朱說。“等到真正夯實了再進行擴張的時候，聯(lián)想快速膨脹的機會已經(jīng)很少了。作為外行企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，如果不更快進入，聯(lián)想的機會會越來越小，風(fēng)險也越來越大。”

　　他認(rèn)為，如果聯(lián)想真的想把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)來做，應(yīng)該對未來房地產(chǎn)衍生品渠道周期有很好的預(yù)測和運用，“投資和并購的方式可能會更適合這種大品牌企業(yè)的進入”。

　　“通過投資、合資、并購的方式進入，更多借用原來房地產(chǎn)公司的專業(yè)資源，對聯(lián)想這樣的大型品牌企業(yè)前期成本可能更低，進入速度更快，占有份額更大，在業(yè)界影響也更大。”在一家房地產(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)投資咨詢的孫林也認(rèn)為。

　　事實上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)拼搶資源的競爭日趨白熱化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)開始圖謀通過并購的方式迅速擴張實力。3月3日，萬科宣布以近19億元人民幣受讓南都集團在上海、江蘇的70%權(quán)益及在浙江20%的權(quán)益。這一收購使得萬科短時間內(nèi)在長三角的勢力范圍得到極大擴充。

　　孫林認(rèn)為，在當(dāng)前中國，包括萬科在內(nèi)的所有房地產(chǎn)公司，品牌知名度都無法與聯(lián)想相提并論，規(guī)模比起來也都屬小企業(yè)，聯(lián)想如果采用并購的方式，可以采用完全控股的方式或者選擇具有成長性的公司投資。

　　有些燙手的寶貝

　　作為名門之后，融科智地公司內(nèi)外人士都公認(rèn)，融科智地的優(yōu)勢在于品牌和資金。但在現(xiàn)實操作中，如何利用這兩個優(yōu)勢，常常讓融科智地感到棘手。

　　鄭志剛承認(rèn)，融科智地是希望“聯(lián)想”的金字招牌在房地產(chǎn)行業(yè)得以延伸，讓人們知道其家族背景，“聯(lián)想一向講究誠信，有聯(lián)想控股的品牌，人家對你的信任度不一樣，誠信在房地產(chǎn)這個浮躁的行業(yè)中似乎顯得格外重要。”他說。但聯(lián)想在地產(chǎn)運行多年，一直不為外人所知，聯(lián)想的品牌似乎并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。對于這一點，鄭志剛解釋說：“聯(lián)想文化比較謹(jǐn)慎和務(wù)實，要求說到做到、先做后說，甚至做了也不說，沒有特意做過宣傳。”但這種低調(diào)風(fēng)格顯然不利于聯(lián)想品牌和融科智地在炒作宣傳滿天飛的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揚光大。這一點在融科智地的LOGO上也有體現(xiàn)，融科智地的位置比聯(lián)想重要得多。

　　“猶抱琵琶半遮面”說明，雖然聯(lián)想已進入房地產(chǎn)，卻仍然心存疑慮，沒有做好的時候不想過早暴露；而融科智地的矛盾之處在于既希望利用聯(lián)想的品牌優(yōu)勢為自己造勢，又擔(dān)心萬一做不好砸了聯(lián)想的金字招牌。這種“前怕狼、后怕虎”的心情使其不敢放膽應(yīng)用聯(lián)想的品牌，也就很難真正沾上“聯(lián)想”二字的光。“紫金長安做得好，但很可惜沒有人知道紫金長安是聯(lián)想做的。”一位融科智地負(fù)責(zé)營銷的主管對記者說。

　　朱凌波分析說：“一個非房地產(chǎn)行業(yè)的強勢品牌進入房地產(chǎn)行業(yè)，原來的品牌不一定能起到正面作用，人們會有疑惑，聯(lián)想是做電腦的專家，并不一定就是做地產(chǎn)的專家。”但他也認(rèn)為，聯(lián)想地產(chǎn)給自己建立了太多的防火墻，既然已經(jīng)決心做好的物業(yè)了，既然每個項目都謹(jǐn)慎小心地對待，融科智地有什么理由擔(dān)心自己做不好會砸了“聯(lián)想”的招牌呢？

　　“融科智地沒有把這個品牌應(yīng)用好。”朱凌波評價道。在他看來，聯(lián)想的品牌確實有號召力，最起碼大家相信聯(lián)想的商業(yè)信譽，而這在地產(chǎn)界是非常關(guān)鍵的。“聯(lián)想的企業(yè)形象、社會地位和柳傳志的個人理念，完全可以大張旗鼓地宣傳，告訴人們自己秉持聯(lián)想一貫的風(fēng)格做地產(chǎn)，要做講責(zé)任、專業(yè)化、對公眾負(fù)責(zé)的企業(yè)”。

　　所以朱凌波建議，如果確實看好房地產(chǎn)行業(yè)的成長性和周期，融科智地應(yīng)該高屋建瓴、大張旗鼓進行戰(zhàn)略布局，以做主流開發(fā)商的志向大聲宣布聯(lián)想進入房地產(chǎn)市場，采用投資、并購等金融手段迅速完成全國布局。他認(rèn)為，以聯(lián)想如今世界500強的身價，肯定能夠在各城市都拿到最好的土地，迅速整合當(dāng)?shù)氐膶�業(yè)機構(gòu)和團隊，做出好的工程項目，迅速成為全國性開發(fā)商。

　　但且不說這種激進的擴張方式是否能夠為聯(lián)想控股和融科智地高層所認(rèn)可，由于這個行業(yè)資金非常集中，聯(lián)想投入的30億元資金仍然只是有限的資金量。對這個貴公子來說，后續(xù)資金也是一個需要冒風(fēng)險的問題。融科智地進行全國布局時只選擇了四個城市，割愛了條件也不錯的天津、昆明等城市。盡管伍敏不承認(rèn)這是因為聯(lián)想的地產(chǎn)資源不夠，但顯然，無論聯(lián)想控股多有錢，也不可能做到一次性同時在很多城市大量購買土地。

　　與融科智地依靠總部投資不同，很多專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然自有資金更少，但卻善于騰挪之功，通過各種渠道募集資金。孫林認(rèn)為，由于聯(lián)想控股的資金支持，融科智地自身對金融的意識、對新融資手段的嘗試有一種惰性。“融科智地自身要有融資的手段，具備融資能力，”他說，“房地產(chǎn)公司不能完全靠一個非房地產(chǎn)公司來支持。”

　　采用何種方式進入房地產(chǎn)行業(yè)、如何運用母公司品牌、如何解決后續(xù)資金問題……這些令今天的聯(lián)想地產(chǎn)困惑的問題，實際上是已經(jīng)進入和打算進入房地產(chǎn)行業(yè)、并且想在房地產(chǎn)行業(yè)也做出品牌效應(yīng)的所有外行企業(yè)都不得不跨越的門檻。魚和熊掌兼得，是所有人的夢想，但人們常常不得不做出選擇。

　　外行企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的不同模式

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤和本行業(yè)利潤率的日益稀薄，外行企業(yè)近幾年紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)。其進入方式歸結(jié)起來無外乎兩種：一種是實業(yè)模式，比如聯(lián)想；另外一種是投資模式，其代表是首創(chuàng)集團。

　　首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光曾向《商務(wù)周刊》介紹該公司的商業(yè)模式：“以投資銀行為先導(dǎo)，以產(chǎn)業(yè)為背景來運作，把企業(yè)不當(dāng)企業(yè)，把企業(yè)當(dāng)產(chǎn)品進行買賣轉(zhuǎn)讓。”這種運作方式使首創(chuàng)走上一個非常快的發(fā)展道路。

　　首創(chuàng)首先根據(jù)行業(yè)前景和自己公司的情況選擇需要進入的行業(yè)，然后在該行業(yè)選擇一些合適企業(yè)進行并購，以很快獲得資產(chǎn)、技術(shù)、人員、設(shè)備、市場等各項資源，在該行業(yè)迅速謀得一席之地。

　　首創(chuàng)進入房地產(chǎn)行業(yè)也采用了這種方式。劉曉光說：“我們做房地產(chǎn)的時候完全就把它當(dāng)成一個產(chǎn)品。”如果價值大，還沒等樓蓋完就把它賣掉。這種思路使首創(chuàng)只用了短短兩年時間就一躍而成京城排名前列的房地產(chǎn)商，首創(chuàng)集團負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的首創(chuàng)置地已順利在香港上市。

　　據(jù)麥格里集團大中華區(qū)董事總經(jīng)理溫天絡(luò)介紹，這種用投資銀行的方式來做企業(yè)，把企業(yè)當(dāng)成產(chǎn)品來買賣的方式，在世界范圍內(nèi)也比較少見。“如果運用的好，的確可以使企業(yè)短時間內(nèi)在所投資的領(lǐng)域得到快速發(fā)展。但風(fēng)險比較大，對管理者素質(zhì)的要求比較高，要求其不僅能夠做收購，而且還要有能力對所收購的企業(yè)進行管理。”溫天洛分析說，這就要求管理者不但要具備投資銀行的知識，還要具備相應(yīng)行業(yè)的管理能力，否則投資的效果會適得其反。

　　首創(chuàng)集團之所以能夠采用這種方式并效果頗佳，與其企業(yè)背景是分不開的。首創(chuàng)集團原屬北京市計委，公司管理者大多來源于老北京市計委。由于多負(fù)責(zé)宏觀計劃，使得這些計委干部視野寬闊，同時大多數(shù)都有經(jīng)濟學(xué)或者投資銀行學(xué)專業(yè)背景，這使他們做投資的能力非常強。

　　與之相比，實業(yè)方式并不需要管理者具備較高的投資銀行知識，只要了解房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)管理方式即可。相對而言，實業(yè)模式可能更穩(wěn)妥一些，雖然不能像投資模式一樣迅速在行業(yè)內(nèi)擴張，但風(fēng)險較小，容易實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，獲得收益。

　　對于大多數(shù)缺乏投行經(jīng)驗、從實業(yè)起家的企業(yè)來說，在進入其他行業(yè)時選擇投資手段應(yīng)慎之又慎，以免一旦投資遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險，反使企業(yè)深受其害。

　　聯(lián)想多年來一直是在實業(yè)領(lǐng)域耕耘，對實業(yè)的操作顯然要比投資更擅長一些。盡管很多論者認(rèn)為，聯(lián)想只采用實業(yè)模式進入房地產(chǎn)行業(yè)，必然發(fā)展較慢，難以實現(xiàn)其全國性開發(fā)商和做支柱產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，但融科智地自己則認(rèn)為，用投資模式做房地產(chǎn)行業(yè)并不適合自己。其住宅事業(yè)部總經(jīng)理伍敏表示：“我們經(jīng)過研究，還是認(rèn)為自己應(yīng)該立足于做好一個開發(fā)商，做出好的物業(yè)來，等到國內(nèi)金融和法律環(huán)境合適的時候，讓國外的地產(chǎn)投資信托基金來投資我們的物業(yè)。”