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上海房產之窗網樓市監測系統的最新研究顯示：今年四月上海新建住宅的成交面積下降了37%，黃浦、靜安等中心城區的住宅成交均價還首次出現了下滑。
往年一直是銷售旺季的五月，今年以黃金周的慘淡交易啟幕。宏觀調控背景下，樓市三大懸念成為熱點。
開發商，還能捂多久？
今年以來的一系列宏觀調控措施出臺后，市場觀望氣氛甚濃。在市場走向尚不明朗的情況下，開發商中出現了兩種現象。
一種是加快項目上市進度以迅速回籠資金，落袋為安。這在外圍區域和一些小規模樓盤中表現較為明顯，新上市樓盤大多位于外環附近；另一種則選擇推遲項目上市時間，以等待更好的時機。這主要表現在一些資金實力較強的開發商以及中心區等被認為風險較小、后市依然看好的新盤中。市中心一些知名樓盤的二期、三期房源，已將開盤日期往后一拖再拖。
不過，盡管不少開發商自認為后市仍舊看好，情愿“捂盤”等待更好的價格出手，但最近的市場行情還是使他們感到不安。售樓處以往門庭若市的景象如今被購房者若即若離的神情所代替，記者昨天致電多個已開樓盤，銷售人員均表示尚有房源供挑選，并熱情地邀請實地看房。上海網上房地產公布的統計數字顯示，截至昨天17時，全市內環以內共有25861套可售房源，占到總數118841套的21.76%，但昨天內環房源只有31套簽約，僅占全天簽約總套數的10.44%。看來，即便是公認的風險較小的內環房源，銷售也不如以往暢快。
行家認為，買賣雙方的這種僵持狀況如果在本月得不到緩解并繼續延續，那么迫于資金壓力的開發商唯有選擇降價拋售，讓目前虛高的價格有所回歸。
投資客，尚能撐多久？
宏觀調控措施相繼出臺，一時間，來自中介商的“拋盤大量增加”、“成交迅速回落”的聲音不絕于耳，仿佛樓市一下子“不能承受調控之重”，岌岌可危。
可是稍加留意不難發現，即便是中介商向購房者反復強調最近二手房開始降價，但“最低價”仍高出去年年底同類二手房的價格。截至目前，也沒有任何權威數字顯示二手房的成交均價出現了明顯的回落。
在今年“五一”期間的二手房展上，多家中介公司銷售人員向記者表示，目前相當一批二手房委托者不愿自降身價，投資客除非實在是迫于資金壓力，否則不愿意降價拋售。更有銷售人員透露，中介公司本身與開發商“合作”，擁有一批房源，不到迫不得已，不會降價銷售。相比之下，購房者倒是“篤悠悠”選房、砍價，并不急于出手。
有關專家表示，二手房市的這種僵持現象正有蔓延之勢。隨著宏觀調控政策的作用逐漸深入，一旦市場上拋盤大大超過實際需求，賣房唯有降低價格促成交易。而二手房市的回落又可帶動新房市場價格的回歸。
購房者，還要等多久？
監測數據顯示，今年四月全市新房成交面積為141.9萬平方米，日平均交易面積為4.7萬平方米，而黃金周的四個交易日里，日平均交易面積僅為2萬平方米左右。這兩天，雖然交易量又有所回升，但也比去年日平均預售登記9萬平方米的水平低。
專家分析，這一方面是隨著投資門檻提高，大量投資客開始止步不前；另一方面，自住型購房者的觀望情緒也很濃，導致了交易速度放緩。投機需求被抑制，有助于更多市場真實需求的釋放，從而起到調節供求關系的作用，這也正是本輪宏觀調控的用意所在。一旦市場出現供略大于求的狀況，購房者自然也能通過貨比三家，選擇性價比相對高的產品購買。
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