200億地產資本入渝 地產虛火仍在上躥

　　200億地產資本入渝，對全市現有200萬平方米閑置商業地產熟視無睹；

　　30億本地資本組“建圈地聯盟”，目標——儲備50平方公里土地……

　　信報記者 李星辰 報道

　　200億資本入渝

　　4月25日到28日，從渝洽會上不斷傳來大量資本涌入重慶的消息。短短的4天之內，記者得到的消息表明，在今后一兩年之內，將有不低于200億元的地產資本入渝。

　　4月25日，南岸區政府與大連萬達簽訂投資協議，后者出資40億元，對珊瑚村進行整體改造。該項目實施后，南岸商業中心將向南推移。珊瑚村是南岸最早的住宅小區，位于南坪商圈中心地帶，在轉盤的西南方向。大連萬達商業城占地面積共170余畝，建筑面積70萬平方米。盡管有關雙方表示，這只是一個意向協議，但對重慶的房地產業界而言，無疑是一個大事。

　　這還不是最大的事。就在同一天，巴南區在渝洽會上也獲豐收，簽約6個項目，總投資達76.4億元，成為當日簽約金額最多的區縣。6個簽約項目中，房地產業扮演“主角”。香港融匯集團再次揮出大手筆，繼南岸3000畝融僑半島項目后，又在巴南區圈下李家沱大橋至馬桑溪大橋之間大片土地，計劃投資50億元建設中高檔住宅小區“融華江城”。上海通聯房地產開發有限公司緊跟其后，要投資20億元推出“申燁.大陽城”房地產開發項目。渝洽會后，有人士初步統計，渝洽會上投資重慶項目65個,擬引進資金146.6億元人民幣，準備投向重慶房地產開發的資金在120億元以上。

　　4月29日，也就是渝洽會結束后的第一天，記者從峰會首家戰略合作商簽約儀式上獲悉，騰翔公司將投資80億元，在九龍坡區金鳳鎮開發金鳳國際體育休閑中心，并打造重慶市“第一高尚生活區”。

　　港資成地產主力

　　記者調查發現，從2001年開始，外地資本開始殺入重慶房地產行業，2003年底，外地資本大批入渝，重慶開始大盤時代。如今，外資已經成為重慶房地產發展的“強心劑”。

　　統計資料顯示，自2001年至今，重慶市已累計房地產開發投資達1000億多元，年均增長率達到30%左右。其中，港資已成為重慶市房地產業外來資金的主力，占房地產外來資金總量的80%以上。目前，在渝港資企業有256家，投資總額為29.4億元。投資額在3000萬美元以上的港資企業就有17家，其中包括和記黃埔、瑞安天地、香江高科、慶隆物業等著名企業。

　　業內資深人士表明，這是重慶房地產開發商圈地升級的一個重要表征，去年大量的浙江、香港等房地產企業開始在重慶進行小規模的圈地，一年后，他們已經嘗到了甜頭，今年大量的外地資本的涌入，預示著重慶地產圈地規模將猛增。

　　“圈地聯盟”出現

　　“大量的外地資本進入重慶地產行業將對我市的地產市場產生深遠的影響，”重慶某房地產開發公司總經理梁思告訴記者，這將造成的一個直接后果是，重慶房地產行業混水摸魚的時代將終結，大資本的進入將使我市1600多家小型房地產公司出局，以前只靠關系拿到土地，然后利用手中的幾百萬元貸款滾雪球的地產發展模式已經走到了盡頭。

　　重慶高度房地產顧問公司在重慶成立只有一個月。該公司董事長潘克武向記者表示，目前在他們公司登記準備轉讓的土地至少有100塊，總面積在20000畝以上。據了解，這些土地都是重慶本地的一些中小型房地產開發企業早期通過一定的關系從政府職能部門拿到的，但是由于國家的宏觀政策發生的變化，其自身已經沒有實力進行房地產開發而不得不割肉。

　　目前在重慶如高度一樣的房地產咨詢顧問公司至少在50家以上，如果高度手中的待交易土地能夠占到市場炒賣土地的二十分之一，則目前重慶市場上可以轉讓的土地有40萬畝以上。但是要占到整個的二十分之一對創建公司不足一個月的高度而言的確十分困難，業內人士由此推算，目前重慶全市房地產開發商手中因無意開發而必須轉手的商業用地可能在50-60萬畝。當然這樣估算出來的數據并不十分科學，但是記者在調查中發現的一個特例似乎可以佐證。

　　2004年底重慶渝北區出現了一個松散的企業聯盟，這一聯盟由渝北當地的多家有實力的房地產開發商組成。該組織一不愿透露姓名的人士稱，該組織目前有8-9家企業，但是他們已經基本不再從事房地產開發，而是籌集了近30個億的資本專做土地儲備和轉手的生意。他們目前已經制訂了儲備50平方公里土地的龐大計劃。由于這一聯盟目前所從事的經營與現行國家土地政策相悖，該人士不愿意透露更多的情況。

　　6萬余畝土地閑置

　　2004年7月，重慶市社科院城鄉所負責研究該課題的課題組調查發現，在重慶規劃用地迅速擴展的同時，空地面積也迅速增加。從2002年到2004年，我市累計空地面積有40平方公里，占年度規劃用地面積的50%以上。40平方公里，即有60000畝已經完成征地手續的土地并沒有得到及時的開發，其中有不少土地甚至閑置在5年以上。

　　一方面是大量的土地閑置；另一方面是目前的可圈之地相當有限，有資料表明，重慶到2010年總的用地指標是5萬公頃，但是到現在已經用去了4.5萬公頃以上，所以如果國土資源部不增加重慶用地的指標，未來幾年重慶整個的用地量將不得不控制在5000公頃以內，這預示著未來，開發商要拿到開發用地顯然是越來越難，而更多的是目前已經出售的閑置土地的轉手。因此大資本的進入將加速重慶房地產圈地升級。

　　200億外地資本進入重慶，這只是一個信號，潘克武認為，隨著東南沿海大城市房地產行業房價的回落，將有更多的資本進入西部一級或者二級城市，而重慶因為是西部惟一的直轄市受到地產資本的青睞。

　　據了解，盡管國家有嚴格的規定不準開發商炒地皮，但是在現實的操作中，土地炒賣者走上了曲線救國的道路，主要是通過股權的變更和企業法人的變更達到炒賣土地的目的。而通過這一途徑，目前幾乎可以得心應手地規避國家對開發商炒賣土地的禁令。

　　房價仍有上漲空間？

　　對于重慶目前的房地產發展，外界存在著兩種聲音。

　　一種來自官方和開發商。重慶市國土資源和房屋管理局的有關領導經常在不同的場合表示，目前重慶人均建筑面積僅為20.4平方米，大大低于全國人均住房水平。對廣大的房地產開發商來說，這是一個巨大的市場。而未來10年，重慶的城市化率將達到45%，主城區面積將由現在的600多平方公里擴大到2700平方公里，未來5年每年將有60萬人口農轉非，其中有20萬人要進主城區，必然進一步激發住宅需求。在他們看來，城市化和大量的舊城拆遷將為重慶的房地產開發商們創造一個碩大無比的蛋糕。其有較強說服力的依據是，2004年，重慶主城區的住房均價為每平方米2200元，而同期全國城鎮商品房的平均價格為每平方米2750元，每平方米550元的差價不僅意味著房價上漲的巨大空間，還預示著房地產的升值潛力。

　　與重慶國土房管局保持同一聲音的，還有市發改委。

　　該部門今年會同市國土資源房管局等有關部門，對全市2003年以來的房地產市場運行態勢進行了為期兩個月的研究分析。其結論是，2010年以前是重慶城鎮化進程的加速期，城鎮化率將每年提高1.5個百分點以上，即每年要新增50萬以上城鎮人口，每年產生1000萬平方米以上的住宅需求。同時，城鎮居民居住條件改善也將帶動住房需求，城鄉居民購買力增強將支撐住房需求。按照重慶“十一五”人民過上比較寬裕小康生活的發展目標，2010年全市城鎮居民人均可支配收入將達到15000元左右，農村居民人均純收入將達到3800元左右，收入提高將進一步帶動對住房的有效需求。

　　開發速度超過需求？

　　然而與此同時，一些非官方人士對重慶房地產行業的發展不甚樂觀。重慶大學房地產MBA閻斌向記者表示，目前，重慶房地產開發的速度遠遠超過了市場的需求。

　　閻先生分析，目前全市買房子的消費者已經被分流——有相對穩定收入的教師群體和國家公務員大都依靠單位的集資建房解決了住房問題；而早期從事商業發了家的人基本上已經購置了一到兩套住房，這些消費者基本的住房需求已經滿足。

　　除了這一群體，實際上可能購房的還有重慶的低收入層，包括產業工人和剛就業的大學生等，這一群體的的月收入不過1000多元，但是他們的收入基本只夠維持簡單的生活。在沒有外部經濟支持的情況下，這一群體要購買房子顯然是非常困難的。

　　而作為投資性的房地產需求，更是重慶房地產市場的一個晴雨表。

　　據悉，2003年、2004年，一年期以上非住宅商品房空置房分別為220.49萬平方米、243.86萬平方米，占空置房總量比重遠高于住宅，并呈增長態勢。

　　“近期經濟發達地區一線城市高漲的樓價近期受到中央政策的強力抑制，極有可能會引起連鎖反應，未來投資風險顯而易見”，重慶市農業銀行的孟博士分析稱。

　　國內房產虛火難療

　　最近，在國八條出臺不久，國務院又推出多條進一步加強房地產市場宏觀調控的舉措。其主要精神是嚴控土地；加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應，完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求等。但是記者調查發現，由于土地價格居高不下，拿到地的任何一個開發商都不得不將自己的樓盤定位為高端產品，由此看來，在沒有其它配套政策出臺的前提下，國務院的良好愿望很難在各大城市變為現實。

　　我市某開發商在解放碑開發了一個商業地產項目，但是現在缺少5000萬的運作資金來解決消防等問題，而商業地產的融資也相當困難，一時開發陷入困局。

　　該公司老總在和記者私下聊天時形象的說，國內的房地產確實存在著一些問題，就好比一個人長了一個大瘡，顯然一時半刻是好不了的，但是還不是致命的問題，所以只能吃點消炎藥，去去火，慢慢調理，如果快刀斬亂麻般割掉，將出現一個很大的窟窿。