房地產業的錢線還有多長

　　　一場“房地產泡沫”的爭論至少從2003年就開始延續，一直在房地產市場“撈錢”的投資者，從目前帳面來看，好象都沒有賠，這無疑是致命的誘惑。

　　日前，當摩根斯坦利首席經濟學家謝國忠放言“中國房地產即將崩盤”時，投資還是撤出地產市場，再次讓投資者們開始猶疑。緊隨謝國忠之后，花旗集團最新發布的報告又讓人們感到“不過還是那場爭論”，花旗集團的報告說，中國的房地產泡沫只是局部問題，而 非全國性的。內地只有上海、天津、沈陽和寧波4個城市真正出現了房地產泡沫風險，而且泡沫短期內破裂的可能性不大。

　　就這樣在“泡沫論”的搖擺中，今年房地產市場迎來了“政策年”。本屆政府連續推出力度較大的規范政策，必將對房地產市場的發展起到深遠的影響。那么，未來幾年內，房價是漲還是跌？中國的房地產還有多少投資價值？

　　外資的唱空與做多

　　最早說出“中國房地產泡沫將在數月內破裂”的是美國的大報《紐約時報》，而摩根斯坦利亞洲區首席經濟學家謝國忠則是“中國房地產泡沫論”的始作俑者。

　　謝國忠認為，中國的房地產市場需求是向未來借的需求，存在相當的夸大成分，而且明顯存在房地產投機過度的跡象。上海是謝國忠的家鄉，他說：上海許多樓盤都賣掉了，不少人還買了一處以上的住宅，但大多數房子空著。就因為看好房價會漲、人民幣會升值，這其中的投機性就相當大了。

　　不過，從目前來看，地產泡沫論并不只是針對中國。摩根斯坦利董事總經理兼首席經濟師史蒂芬·羅奇認為，目前，全球2／3國家和地區正面臨房地產泡沫危機，而在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排第一。他特別指出：“上海和北京因占中國銷售量的14%，且房價漲幅最大而將首當其沖”。

　　泡沫論可以讓中小投資者憂郁徘徊，海外熱錢卻倒讓人有些看不懂，或者因為財大氣粗，就可以把預期目標放得遠些。據悉，美林集團將投資約3000萬美元，和中國銀泰攜手打造有“北京第一高”之稱的北京銀泰中心。美林集團常務董事暨全球資本投資部亞太區主管盧曉俊說：“中國的房地產市場仍然處于發展階段。位居主要城市優勢地段的高品質項目，在現階段中國與全球經濟日趨融合的時期，將會為投資者提供良好的發展機遇”。

　　另據一直在積極接觸海外投資人的基強聯行投資管理(中國)有限公司董事副總裁陳詠東介紹，目前，共有100億美元左右的外資投入到上海的房地產業。其中，以海外基金形式出現的約為3億美元左右，而且這一數字將在未來兩三年內快速增加至20億美元。陳詠東告訴記者，這是中國房地產市場20%的投資回報率使得外資開發商開始紛紛下注了。

　　尤其令人費解的是，2月25日，中國房地產泡沫說的發源方——摩根斯坦利旗下的“房地產基金” (MSREF)卻斥資3億多元人民幣買下了一座23層、3萬多平方米的商業寫字樓——富力雙子星B座。同時，MSREF亞太地區房地產業務副總裁白可福還表示將繼續加大對中國房地產市場的投入，2005年該公司在中國內地的投資將是2004年的2至3倍。而在此之前，摩根斯坦利在華房地產投資項目已經遍布北京、上海、廣東等一些房地產業發展較成熟的城市。

　　有趣的是剛剛上任的摩根斯坦利中國首席執行官竺稼先生表示：“謝國忠、羅奇都只是個人的觀點，他們不是公司的管理人員，分析意見也不代表摩根的觀點，實際上公司也沒有一致的觀點。同時，經濟學家只給投資者提供建議，決策還要由投資者自己做出”。

　　其實，熱錢涌入國內地產，早從2003年下半年就開始了，這主要是，由于對人民幣升值存有預期，大批境外“熱錢”進入內地，和江浙游資一起在上海等大城市興風作浪。從那時至今，各大城市的房價節節攀升。據上海市房地產交易中心的統計數據顯示：2004年第三季度，上海中心城區商品房單價已經上升到12000元以上，比一年前的價格有了6000元以上的漲幅。2005年第一周，上海商品房成交均價達到每平方米9452元的新高；在城區，已經見不到1萬元以下的起價了。

　　看來，外來投資者不僅僅是投資意圖難以理解，其手筆更讓國內投資者難以望其項背。

　　房地產業還值得投資嗎

　　對于越來越多的外資爭先恐后地通過各種渠道涌入中國的房地產業，北京東君房地產開發有限公司董事長齊宏說：“這表明中國房地產現在是投資非常恰當的時間”。按照齊宏的看法，實際上目前房地產是多種觀點并存，存在著一定程度的混亂，但越是這樣越有可能取得暴利的機會。

　　有觀點認為，居住需求是不會導致泡沫的，出現的地方是在投資需求。投資性需求占購房目標的比重，國際警戒線水平是20%。而據《解放日報》抽樣調查結果顯示，有26.55%的購房者是出于投資動機購房的。但據業內人士透露，估計在上海大約40%左右的個人房產交易是出于投資目的。

　　假設，目前上海居民2004年的平均可支配收入達到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房價已經超過9000元／平方米，即使按每戶居民80平方米計算，房價收入比已經超過16倍。即使是1997年房地產泡沫破滅前的香港，房價收入比也只有11倍。 也就是說，對于大多數上海市民來說，他們根本沒有買房的能力。有關專家指出，這么高的房價收入比，說明房地產的利潤空間過大。

　　國際上有個房屋價格與家庭年收入的比例，按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在18～5.5倍之間，發展中國家的房價收入比一般在3～6倍之間。而目前我國全國范圍內的房價收入比已經超過7.8倍，北京、上海早超了12倍。

　　在眾多的信息面前，有業內專家反而認為，現在來判斷房地產業有沒有泡沫還為時尚早。因為，目前還處于房地產大量投資的階段，房地產的投資周期一般是兩年左右，將來會不會出現供求失衡，是否會出現房子積壓、房價下滑的情況，還不可知。

　　但北京國際投資發展有限公司總裁杜猛說：“目前國內房地產市場有泡沫無水分。因為北京的房子無論定價多少，都可以賣出去，而且是熱銷。此外，政府最近也采取了很多措施，會對防止房地產的過熱起到積極作用。總體來說，中國房地產市場有過熱跡象，但不至于出現類似香港的崩盤局面”。

　　市場發展最主要的推動力還是來自于內因，有效需求的快速增長是促使樓市熱銷的主要原因。其中，城市化的加速推進、大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求，是中國房地產業快速發展的基礎。按1995年以后中國城市化平均推進的速度看，到2010年中國城市化率將超過50%，2020年將達到64%，由此分析，整個中國房地產業將在未來持續增長。

　　而居民收入水平的大幅度提高也是房地產需求快速增長的重要因素。“十一五”期間，中國經濟年均增長在8%左右，2010年GDP將超過21.5萬億人民幣，約合2.6萬億美元，考慮人口增加，人均1900美元左右，與目前中等收入國家平均水平1920美元大體相當。后10年(2010～2020)經濟增長速度有所放緩，但仍可10年翻一番，2020年GDP將超過43萬億人民幣，約合5萬多億美元，人均超過3500美元，進入中上等收入國家的行列。消費者的消費觀念將發生變化，增加市場需求。據北京測算，近幾年消化的商品房中，改善性住房需求的戶數占家庭總戶數的10%。在未來的市場中，改善型購買者將成為市場主流，10年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續保持。另外，拆遷安置也將增加房地產市場的整體需求。近幾年，全國加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續加快，這部分需求將保持穩定的增長。

　　正是基于這種大勢，萬通集團董事局主席馮侖告訴記者，今后15年到20年內中國房地產都會穩定增長是他的一個推斷。他認為不管宏觀調控如何變化手法，市場的總體走勢是不會改變的，因為中國的房地產業剛剛起步不過十幾年，而已經發展了50年的美國房地產業依舊紅火、房價依然會漲。

　　如果根據孟曉蘇曾經提出的，我國房地產業發展七年為一個周期，五年發展、兩年低落，在一個周期的時間里增長期長、而衰退期短的理論進行判斷，到2002年初，房地產業處于增長期已經五年，積累下的主要問題是投資增長過快，在這以后我們看到，中央政府采取的主要調控措施是：行政勸告、準入管理、控制土地、信貸監管；建設部提出2003年為“理性年”；國務院發布了18號文件，明確“房地產業已經成為國民經濟中的重要支柱產業”，要求“努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定”，“實現房地產市場持續健康發展”。對房地產業為時兩年的經濟調控明顯起到“反周期”的作用。對比分析七年來房地產的投資額與銷售額增長，可以看到銷售額增長一直高于投資額增長，產銷處于良性循環。

　　當有的人還在談論房地產是否“泡沫”老調的時候，剛改任中房集團黨委書記的孟曉蘇則認為：“現在七年一個周期的過程已經走完。我國房地產業已經悄然進入到一輪新的增長期。我判斷中國房地產業在這個發展周期中還有大約五年發展機遇，即直到2009年”。

　　房地產業資本開始新博弈

　　大開發時代迅速造就了一批超大規模企業，但從新近出爐的中國房地產百強企業榜上，記者看到百強企業在2004年的主營業務收入分布為：10億元以下的占49家，10～30億元的占35家，30～50億元的占9家，50～100億元的有7家，2004年房地產行業內并未出現真正意義上的“百億企業”。即指在房地產開發過程中，房屋已交付使用、完成經營結算后，實現的主營業務收入達到100億元的房地產企業數目仍然為零。

　　房地產百強企業的分布變化很大程度上反映了區域房地產市場表現。在區域分布上，房地產百強仍延續了2004年百強分布的不均衡性特點，受區域經濟和房地產行業發展水平的影響，華北、華東、華南三大地區占據了百強總數的82%。今年最顯著的變化是，華東地區的百強企業數量激增，而華北和華南兩大區域的百強企業數量卻呈現減少的趨勢，華中和西部地區的百強企業有一定數量的增加。華東地區顯然是2004年中國房地產市場最具吸引力的區域，除上海以外，杭州、蘇州、南京等華東二線城市也都吸引了大量房地產投資和跨地域開發的百強企業的進入。華中和西部地區也在釋放其潛力，地區性房地產企業在與一些全國性跨區域開發商的競爭中擴大區域市場份額。

　　廣州大學經濟與管理學院教授潘蜀健說：“隨著市場經濟的進一步發展，沿海、東部、南部的房地產業相對成熟，有些企業已經基本完成資本原始積累，形成雄厚的資本。這些資本必然要尋求出路，往更多機會的地方、或薄弱環節蔓延，西進、北拓將會成為今后一段時間內的趨勢”。

　　土地儲備和規劃項目面積是衡量一個房地產企業是否具備發展潛力或持續開發能力的兩個基本指標。從土地儲備上來看，面積在100～300萬平方米的百強企業最多，占36%，有16家企業儲備土地500～1000萬平方米，甚至有5家企業的土地儲備超過1000萬平方米。如合生創展的土地儲備達到1228萬平方米，中海發展項目儲備超過930萬平方米，豐富的土地儲備和項目儲備為這些企業穩定增長提供了前提條件。

　　但對于土地儲備較少的企業來說，通過收購股權的合作方式獲取資源，尤其是盤活存量土地，成為必然選擇的出路之一。萬科總經理郁亮說，宏觀調控以來，國家嚴控土地，新增的土地供應非常少，客觀上對房地產企業造成了壓力，合作很有必要。像深圳，2004年只賣了100萬平方米建筑面積的地，不能滿足公司發展所需土地。

　　2004年以來，地產業強強合作的趨勢已初露端倪，萬科已和招商地產開始攜手。2005年3月，萬科集團下屬上海萬科公司、萬科浦東公司、深圳萬科公司與南都集團下屬的上海中橋基建公司在上海簽署協議，萬科集團以總計18.5785億元人民幣受讓南都集團，通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權益，和在浙江的20%權益。

　　鑒于房地產百強企業成長性普遍良好的局面，萬通集團董事局主席馮侖大膽預測中國會誕生世界最大的住宅公司。他以目前在世界最大規模的地產公司為例，年生產35000套新房、客戶50000多個。而萬科現在每年制造的新房在20000套左右，客戶累計有10萬個。照此發展，未來在中國出現最大的住宅公司是完全有可能的。

　　但不管對房地產業的前景看好，還是唱衰，北京東君房地產開發有限公司董事長齊宏的一席話值得人們反復玩味：“高投資的收入可能就帶來高風險，如果你認錯了位置，認錯了方向，就有可能發生致命的錯誤。所以，關鍵要看投資者，不管是開發商也好，還是購房人也好，對這種趨勢把握的能力”。

　　房地產業亟需法律規范

　　○ 本刊記者 魏剛

　　隨著福利分配住房制度的終結，中國房地產進入了飛速發展期，而在上升的階段不可避免地出現這樣那樣的問題，當我們采用市場或行政的手段來調節房地產投資水平時，面對剛性的土地、彈性的市場，似乎總有些捉襟見肘。在采訪中，很多專家提出：在房地產過熱的表象背后，不能忽視的是盡快建立完備的房地產法律法規體系。

　　各國房地產法律體系

　　在談到房地產過熱問題時，安邦咨詢公司首席分析師陳功認為:很多國家在發展中也經歷了房地產過熱階段，但由于有完備的法律體系，很快都平穩退燒。以英國為例：英國房價自2001年初進入新的上漲周期之后3年多時間內，連續以每年超過20%的速度增長，出現嚴重泡沫現象。為抑制房地產市場的過分火爆，英國政府和中央銀行在已有房地產法律法規體系的基礎上采取了一系列宏觀調控措施和政策，到2004年8月份房地產市場開始降溫。據《房地產法》英國央行和政府主要采取了兩方面的措施，一是從抑制購買熱著手進行“釜底抽薪”，二是為增加房源提供政策扶持和刺激盡量緩解供求矛盾。從“釜底抽薪”方面來看，英國主要采取了通過央行提高利率導致借貸成本增加的措施。英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月，把利率從48年來3.5%的最低水平連續5次上調到4.75%。導致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業人士的入市熱情。從增加房源方面來看，英國政府主要采取了兩項措施：一是通過政策鼓勵增加住房建造。英國財政大臣布朗在2004～2005年度的財政報告中宣布，根據《產業基金法》英國政府將建立房地產投資基金，并對這種投資予以免稅，讓零散投資者更容易向房地產開發投資。二是對城市改造中夷舊建新給予政策扶持。在這方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地廢舊建筑除舊布新的貸款。而在我國盡管目前市場呼聲一片，但早就醞釀的《產業基金法》還是一直沒有出臺。也正是因為不能保證內地房地產基金的合法性，很多基金不得不繞道香港。

　　中國房地產協會會長楊慎認為在房地產法律體系建設中，房地產協會的作用也不容忽視。美國房地產協會是由美國經營房地產各行業分會共同組建的集團協會，協會內部行業分工很細。在該協會下按物業形態分類有寫字樓商會、住宅商會、工業物產商會、商場聯合會、學校、醫院等商會；按知識分類有商業房地產投資師商會、中介人商會、建筑技術商會、建筑設計商會等；按管理分類還有全球不動產聯合會、物業服務聯合會、設施管理協會等。這些協會活動頻繁，共同構筑國家的房地產框架和推動國家的房地產產業發展，不定期與政府機構共商經濟發展計劃、問題，從另一個角度影響和促進國家行業的法制建設、信譽體系建設、信息化系統建設，為行業制定標準，管理生產，約束紀律，維持秩序。在這方面，我國的房協組織還有很大的發展空間。

　　在金融領域，信貸聯盟也為美國眾多低收入民眾提供了購房資金來源，信貸聯盟是一個合作型的非贏利金融組織， 旨在為低收入家庭提供安全、便捷和優惠利率的金融信貸服務，如家庭儲蓄和理財管理、房屋、汽車和子女大學教育等的優惠低利率貸款。信貸聯盟的資金來源主要是自愿儲蓄(入會的最低儲蓄額要求是25美元)和政府特別項目的資金注入，亨受稅收豁免。

　　陳功告訴記者：在亞洲，日本和韓國在房地產相關法律體系建設中已走在前列。日本于1896年頒布的《民法典》中，較為詳細地規定了與房地產相關的各項權益。1899～1975年分別對住宅管理、土地開發、建筑設計、工程施工、房產擁有、房地租的征收發布了20多個單行法規，已形成了房地產法規體系。

　　韓國為了改善居民的住宅狀況，促進住房建設，在1971年制訂了《長遠住宅建設規劃法》，1981年制訂了《住宅建設促進法》，還根據《住宅銀行法》成立了住宅銀行，支持推動為中、低收入居民建設住宅。

　　房地產立法的必要性

　　在我國，要加強房地產管理的立法，健全和完善我國房地產的法律法規體系。保持房地產業的持續發展，最重要的一條就是規范市場。虎杰咨詢公司首席分析師張寅告訴記者，目前我國房地產業存在的規范性和有序性問題，究其原因還在于立法滯后，立法層次低，法律效力差，缺乏系統性和配套性等等，與國際慣例相比還有很大差距。因此，對政府來說，要加強房地產業立法，健全和完善與國際慣例接軌的、適應市場經濟的、符合我國國情的房地產的法律法規體系，為房地產業提供一個公開、公平、公正的競爭環境。

　　同時，法律體系應保證房地產政策的公開性和透明度。國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員魏加寧指出，在國外，每隔一段時間，金融政策的制訂機構都必須向公眾公開前一時期所出臺的重大政策的制訂程序、參與人等，讓公眾了解該政策出臺的必要性和具體的操作環節，這種公開性、透明性和規范性的要求可以促使政策更好地被公眾了解。比如美聯儲會把重大政策的制訂過程、參與人及政策出臺的相關程序在該政策出臺的5年后公布；日本則是在10年后公開披露。這樣所出臺的政策在格式、內容方面會更加規范。至于相關信息被披露的時間之所以較長，是因為每一個政策在剛開始執行時都會改變各個群體和社會成員的利益關系，馬上披露不利于政策的順利實施。

　　另一方面，健全完備房地產法律法規體系有助于避免政府的行政缺位和越位。張寅認為政府住房政策不到位造成住房市場缺乏有效供給。目前我國的住宅市場存在諸多問題：房價收入比1:3至1:6的住房市場斷檔，中低檔住房供不應求，經濟適用房占全部住宅的比重偏低甚至缺失，經濟適用房準商品房化，與商品房之間的價差越來越小。存量住房市場遠沒有形成。首先，存量住宅的流動性仍然很低。其次，存量住宅租賃市場化程度低，改革遲緩，在產權、體制、稅收等方面存在市場化的障礙，市場管理混亂。特別突出的核心問題是政府經濟適用房政策不到位甚至缺失，經濟適用房的房價大大高于房價收入比的國際慣例。在美國凡收入在地區家庭平均收入線以下的家庭，可以申請并享受政府對中、低收入家庭政策性保障的住房置業援助項目，最終實現居者有其屋的“美國夢”。

　　很多專家認為政府越位和缺位是造成我國房地產過熱的深層次根源。房地產市場是經濟建設型政府模式弊端的重災區。房地產經濟運行中的不規范狀態：一是政府職能運用過度，即在那些應當通過市場配置生產要素的領域，政府權力過度干預，用政府替代市場，實行國家壟斷經營，與培育土地要素市場的改革目標相背，造成政府失靈。二是政府職能缺失，即在市場機制無法進行有效調節、必須由政府彌補市場缺陷的準公共領域，政府未能全部履行其職能去彌補市場缺陷，住房政策不到位，如在經濟適用房供給中過度市場化，造成市場失靈。從而導致公平與效率失衡、經濟運行不規范、市場秩序混亂等狀況。

　　健全房地產法律法規還有利于加速政府轉型，實現從經濟建設型政府向公共服務型政府的轉變。一是政府要推進土地要素市場和存量住房市場的市場化改革，把企業的還給企業，把市場的還給市場，逐步退出市場。二是政府需要強化其公共服務職能。為了緩解當前突出的中低收入居民住房供不應求的經濟社會矛盾，保持社會的穩定和安全，政府不要認為對住房保障的增加投入是在加重財政負擔，而應該調整財政支出結構，加大財政對住房保障的投入力度，加大我國住房政策的力度，提高住房保障支出的總量與比例，逐步把經濟建設型財政轉變為公共服務型財政，向中低收入居民提供買得起的準公共產品。

　　“法”在古羅馬時代的解釋是公平與權威，中國古代思想家認為法是規和矩，無規矩不成方圓；很顯然在法制化的今天，房地產市場更需要公平與權威。市場和行政的彈性手段固然必不可少，但保證房地產可持續健康發展必然離不開剛性的法律法規。

　　關注投資熱點 搭建溝通橋梁

　　——中國投資協會第二屆理事會擴大會議側記

　　○ 本刊記者 秦鳳華

　　中國投資協會自2001年2月重新組建以來，已歷時4年。2005年3月26～27日，按照協會章程規定，中國投資協會第二屆理事會擴大會議在京召開。會上，中國投資協會會長陳光健作了工作報告；國家發改委副主任朱之鑫、姜偉新分別介紹了新一輪宏觀調控成效和當前投資體制改革情況；國家發改委農經司、投資司、中小企業司等司，貴州省政府以及國家開發投資公司、美亞電力等企業負責人介紹了在三農問題、投資決策、投資管理、投資環境等方面的政策和經驗；各專業委員會也在全面總結2004年工作的基礎上，部署了未來4年的主要任務。這次理事會擴大會議進行了換屆選舉，選出了新一屆理事會，陳光健再次當選新一屆協會會長。

　　在中央和國務院方針政策的指引下，在國家發展改革委和有關政府部門的關懷支持下，中國投資協會遵照協會章程規定的業務范圍，為政府建言獻策，為會員服務，協會獲得了穩步發展。

　　服務會員

　　1.貫徹國家有關方針政策

　　4年來，協會根據國家發展和改革的形勢，根據需要及時采取各種形式向企業會員宣傳有關政策，研究、反映和協助解決改革和發展中存在的問題。

　　協會組織會員參加各種座談會、報告會近百次，取得了較好效果。國家“十五”計劃綱要剛出臺，及時召開了“十五計劃座談會”；加入世貿組織以后，及時召開了“我國加入世貿組織以后企業面臨的機遇和挑戰座談會”；在國務院《關于鼓勵支持和引導個體、私營等非公有制經濟發展的若干意見》發表前夕，組織民營企業和專家進行了座談；為了適應外資企業會員的要求，先后舉辦了“中國經濟形勢報告會”、“中國能源形勢報告會”、“中國物流業發展形勢報告會”，并適時介紹《外商投資產業指導目錄》等；為配合國有資產管理體制改革，及時召開了“國有投資公司資產專業化管理研討會”。

　　為了解當前投資形勢，協會還召開了“2005年全國投資形勢展望及其對策研討會”；與有關部門省市聯合舉辦了一些投資方面的論壇，如“2004年國際投資與項目管理發展論壇”、“國有投資公司、跨國公司經濟合作論壇”等。與江蘇省有關部門舉辦了“江蘇農業龍頭企業名優產品展銷會”，并組織召開了高層論壇。與浙江省和杭州市聯合舉辦了“中國投資峰會”，并組織了投資專場論壇。

　　2.為單位會員反映和解決實際問題

　　4年中，不少單位會員要求協會幫助解決一些難點問題，如日本、美國、歐洲的某些在華企業反映在中國投資存在的一些困難和問題，外資企業對我國修改黃金礦業的準入政策持不同意見，電力工業是否還要繼續引進外資等。協會了解后，經過調查研究，及時向國務院和有關方面作了匯報，有些得到了妥善解決，有些引起政府有關部門的關注。僅為外資企業會員向國務院領導反映有關問題、并得到領導批示的報告就有11件。

　　協會也幫助民營企業會員反映和解決了一些重大問題。例如：反映福建泉州市民營企業BOT項目遇到的問題，得到了國務院領導和福建省政府的重視；反映云南子元集團公司在云南投資印楝樹種植項目的問題，經原國家計委領導批示，將該項目列為國家西部應用技術示范工程等。這些都受到民營企業會員的好評。

　　協會還為云南開發綠色食品和生物制藥進行咨詢服務；幫助黑龍江慶安縣成為國家重點扶持的農產品加工示范縣；對山東臨清市、河北懷來縣、黑龍江木蘭縣、慶安縣、江蘇省通州市、四川省大英縣等地開展農村小康社會建設進行投資咨詢等。此外，還建立了“三農”政策法規、農村實用技術、農作物保護等數據庫，為“三農”提供信息服務。

　　協會還促成山東濟南鋼鐵集團與寶鋼集團簽訂了合作發展意向書；協會領導還親自牽線搭橋為江蘇南通地區的投資項目引進1.8億美元資金等。

　　3.提供投資項目咨詢服務

　　4年來，協會先后接受委托，為企業提供投資項目咨詢和專題研究約30項。

　　為重慶市50萬噸林、漿、紙一體化項目，編制了項目總體規劃和初步可行性研究報告；為大連市北良港40萬噸原油碼頭及儲運工程項目，編制了項目初步可行性研究報告；為吉林白山中包紙業60萬噸林紙一體化項目，編制了初步可行性研究報告；為外交學院遷址項目作項目前期工作和編制了項目建議書；為河南雙匯集團生豬屠宰及異地銷售的市場準入項目、BP公司收購廣東南沙港成品油庫項目、廣西壯族自治區鹿寨磷肥廠債務糾紛項目、海南省國際投資公司昌江水泥公司發展策略研究項目等，進行了咨詢服務。

　　協會開展了兩大重點鋼鐵集團公司實行戰略合作的可行性專題研究，寶鋼股份投融資改革方案研究，黃河水電公司經營狀況診斷、分析研究，寧夏靈武-青銅峽地區煤、電、運、鋁產業鏈的調查分析研究，山西晉澤鋁電合資聯營項目投資風險控制分析研究，全國重點磷肥企業專題調查研究，成都市新型工業化專題研究，“西煤東運”第三大通道方案研究以及我國民營經濟投資研究等。

　　向政府建言獻策

　　4年來，協會緊緊圍繞投資領域，主動開展調查研究，先后向國務院、國家發展改革委和有關部門提出的意見和建議報告40余件，供領導決策參考，其中直接報送國務院領導的報告27件。

　　1.“三農”問題

　　2003年10月，協會組建了農業和農村投資專業委員會，籌建之初即深入江蘇、浙江、新疆、安徽、黑龍江等省區開展對“三農”問題的調查研究，并對浙江寧波海通食品公司帶動農民致富的情況進行了總結，寫出了《龍頭企業與農民致富的關系貴在帶動》的調查報告。此后，又相繼組織調查組赴江西、湖南、山東、廣西、河北進行調查，寫出了《先鋒企業集團走山區經濟產業化發展之路，帶動農民增收致富》、《江西省余干縣把中央對農民種稻直接補貼政策落到實處》等報告。同時還組織會員企業承擔調查任務，形成了《“三農”投入問題調研成果匯編》，為有關方面提供參考。

　　糧食是關系到社會穩定、人心安定和國民經濟持續快速健康發展的特殊商品，協會十分重視糧食安全問題，根據糧食形勢，曾兩次邀請有關方面專家學者和部門領導探討糧食安全問題，提出了對策意見。

　　今年初，中央1號文件提出進一步促進“三農”發展的一系列政策措施，協會將積極宣傳和貫徹國務院的各項決策，開展調查研究，了解“三農”的實際情況和出現的問題，及時向有關部門反映。尤其是要在“三農”投入問題上，積極開拓利用民間融資渠道，推進農村經濟發展。選擇一些會員單位所在地作為實施小康社會建設投資服務工程的試點，為其提供有關的政策信息、投資信息和市場信息，為其招商引資、投資和發展提供咨詢。選擇一些現代化農業示范項目，開展市場化運作，幫助引進民間和國外資金。

　　協會現正著手編輯農業投資方面的指導材料，將國家的有關政策、各部門的項目申報程序、有關規定、金融機構貸款條件、融資渠道等內容編輯成冊，同時創造條件，對全國各地農業招商項目進行優選，編輯成冊，對有投資意愿的企業進行咨詢服務；繼續實施和完善農業改革和農業技術資料信息庫，進一步開展有關的農民技術培訓工作，擴大為“三農”服務的領域和范圍。

　　2.經濟體制改革

　　在國家研究投資體制改革方案期間，協會就提出了關于投資體制改革的一些意見和建議：投資體制改革必須按照國際通行辦法，即減少行政審批，制定行業準入標準或門檻，任何項目不符合準入標準的不得開工建設；根據發展的需要和各方面平衡的可能，制定行業和地區的五年或十年規劃，凡列入規劃的項目準予開工建設，開工時報送一個備案報告；建立“金投”信息工程，與各方面聯網，任何一個項目、一項工程的論證、開工、進度、資金籌措、到位情況等，均可通過信息了解，一清二楚；凡不符合行業準入標準的，未列入發展規劃的，一律不得開工建設，大大減少行政審批。

　　在電力體制改革方案出臺前后，協會進行了大量調查研究，提出了《關于重組劃分國家電力公司資產中有關問題的建議》、《關于落實電力體制改革方案的建議》，報送原國家計委和國家電力監督管理委員會等部門，得到好評。

　　國務院國有資產監督管理委員會成立以后，協會積極主動參與國有資產管理體制改革的工作，研究改革方案和措施，提出了《投資控股公司戰略地位和發展模式》的建議，得到了國資委的認可。同時還配合財政部會計司研究制定《投資公司會計核算辦法》，對完善我國國有投資公司的財務管理發揮了重要作用。

　　改革仍是我國今后一個時期的主旋律，已經出臺的投資體制改革、電力體制改革、國有資產管理體制改革等都需進一步深化、改進和完善，今后還將出臺一系列的改革措施。協會還將對民營資本如何進入基礎設施、壟斷行業、公用事業等領域問題，了解企業會員和各方面對改革方案的反應，研究有關改革方案的細則和措施，及時向國家有關部門提出意見和建議。

　　3.宏觀調控

　　2004年3月，溫家寶總理指出要適當控制固定資產投資規模，堅決抑制部分行業和地區高投資、低水平重復建設，并提出5項措施。除中央銀行提出提高存款準備金率外，尚未見其他措施出臺，而固定資產投資規模日益擴大。協會為此上書國務院，總理作了重要批示，有關部門迅速采取行動，使膨脹過度的固定資產投資規模得到了抑制。

　　4.能源安全戰略和能源發展

　　2001年成立之初，協會就看到我國能源問題的重要性，即刻著手組織專家對能源安全問題進行調查研究，全面分析我國能源安全面臨的形勢，提出10點建議:加強石油、天然氣的勘探開發；加快實施油氣“走出去”、“引進來”的戰略；改革油、氣采購方式；建立石油儲備庫；煤炭工業要實現優質、高產、高效；電力工業要加強電網建設，積極發展水電，優化火電結構，適當發展核電，因地制宜利用新能源；進一步擴大開放；建立協調、組織、監管機構等。協會提交了《我國能源安全戰略》的建議報告，國務院領導很重視，批轉有關部門對報告進行研究和論證，得到了充分的肯定。

　　2004年9月，根據國內外形勢的發展，特別是針對當前能源方面存在的嚴重問題，協會經過審慎研究，提出了《關于盡快設立國家能源委員會(能源部)的建議》，黨中央領導對此高度重視，并著手部署。

　　2002年下半年以來，經濟社會發展中出現了電力供求矛盾，10多個省市陸續出現缺電現象，有的地方缺電十分嚴重，同時，美國、加拿大、英國、意大利等國也相繼出現大停電情況。協會提出了《我國電力體制改革與發展問題》的意見和建議，報送有關部門參考。此后，協會組織專家兩次對山西缺電情況進行現場調研，分析缺電原因，提出了《能源基地電力供應嚴重短缺急需采取對策》和《山西缺電嚴重急需解決》的調查報告。

　　5.“走出去”開發利用國外金屬礦產資源

　　根據中國五礦集團公司提供有關“走出去”的情況，協會高度重視，邀請有關專家研究，并提出了《關于加快走出去戰略，提高重要金屬礦產資源安全保障能力的建議》報告，國務院領導對此作出重要批示：“投資協會送來的這份建議提出的問題，對我國經濟安全和長期可持續發展至關重要，請國研室組織力量研究”。

　　開展建設項目經理培訓

　　4年來，協會共舉辦了以大中型建設項目經理培訓為重點的各類培訓班、研討班23期，包括會員單位在內的近1600名項目高層管理人員和政府、大中型企業集團主管部門的干部接受了培訓。協會組織專家廣泛吸收投資建設項目管理的成功經驗與先進管理理念、管理方法，編寫了《建設項目現代管理》一書，全面反映了目前我國建設項目管理的最新成果和發展方向，獲得廣大讀者的認可和好評，并形成了體系完整、特色鮮明的投資建設項目管理知識體系。

　　協會為了提高投資建設項目管理水平，達到管理規范化的要求，于2003年開始醞釀研究向國家發展改革委和人事部申請建立投資建設項目管理師職業水平認證制度。2004年底，人事部和國家發展改革委聯合下發了《投資建設項目管理師職業水平認證制度暫行規定》和《投資建設項目管理師職業水平考試實施辦法》的通知決定，對投資建設項目高層專業管理人員實行職業水平認證制度，并由中國投資協會具體組織實施，該認證制度已納入全國專業技術人員職業資格證書制度統一規劃。這一制度的實行，必將對我國投資建設項目管理規范化產生積極的促進作用和影響。

　　作為國家實行的第一個職業水平認證制度，投資建設項目管理師首次考試定于2006年舉行。為此，協會已根據人事部、國家發展改革委聯合通知的要求，組成了全國投資建設項目管理師考試專家委員會，在人事部、國家發展改革委的指導下，精心組織編寫考試大綱和考試用書，并做好職業水平認證制度所要求的有關工作。根據投資體制改革的要求，以及經濟形勢和有關政策的變化，適時調整培訓內容，改進教學方式，提高培訓質量。協會將盡快使我國投資建設項目管理人員職業化，培養一支高素質的投資建設項目管理人才隊伍，以規范投資管理，提高投資效益。

　　推進投資項目管理信息化

　　行業信息發布制度是溫家寶總理在十屆人大二次會議政府工作報告中提出引導和調控國家行業投資的五大措施之一。為此，協會研究了行業信息發布制度的有關問題，提出了具體實施方案設想，并形成了《建議研究行業投資信息發布制度的報告》上報了國家發展改革委。

　　投資項目管理信息化工作十分重要，但也相當復雜，難度很大。協會擬在宏觀、行業和企業3個層次上確立投資項目管理信息化系統的框架。在宏觀層面，結合實施投資項目備案制度，可使項目管理信息從項目業主的管理信息系統自動生成，并使土地管理部門、信貸審批銀行、環境保護審核部門與項目管理備案受理部門在網上實現信息共享，業務聯動，形成一個宏觀投資項目信息的監測和分析系統。行業和企業的投資項目管理信息化系統各司其職，各就各位，各獲其利，形成一個多贏的機制，對企業投資方的科學化管理，對政府和行業管理手段的創新都有好處。為此，在協會支持下，國內項目管理信息化領域較有影響的十幾家企業成立投資項目管理軟件聯盟，并已初步策劃了行業投資信息發布總體框架，著手進行投資信息庫的建設。協會還將創造條件逐步開展全行業信息發布制度的研究和推動投資管理信息化，開展建立行業信息發布制度和機制的課題研究，繼續開發和豐富行業投資信息庫，推動投資項目管理信息系統試點工作，研究建立投資項目管理信息化系統框架的可行性和標準化問題。

　　嚴格行業自律

　　協會堅持“公開、公正、公平”的原則，嚴格行業自律，依法開展活動，自覺接受政府的指導、監督，不斷加強協會會員的思想政治建設，加強行為規范和廉政建設。會員將按照《中國投資協會會員自律公約》嚴格自律，尤其是要自覺執行國家宏觀調控政策、產業政策、自主發展政策、環保政策和技術發展政策，不投資、不建設、不支持國家明令禁止的產業和產品建設項目、低水平重復建設項目、嚴重污染和破壞生態的建設項目。

　　今后4年是我國深化改革、擴大開放、促進發展的重要時期，也是為完成第三步發展戰略、全面建設小康社會打好基礎的關鍵階段。中國投資協會將繼續根據國家發展的戰略，密切注意國內外經濟發展形勢，審時度勢，針對現實經濟中出現或可能出現的難點和熱點問題，積極開展調查研究，收集資料，提出意見和建議，供有關部門參考。

　　相關鏈接

　　目前，協會會員已有654名，其中單位會員383名，個人會員271名，涵蓋國有、民營、外資等各種所有制企業，包括工業、農業、交通運輸、建筑、信息等行業的投資企業。

　　協會下設投資咨詢、大中型企業、民營企業、農業和農村、外資企業、國有投資公司、地方電力、投資信息8個專業投資委員會和北京中興華源投資咨詢有限公司(甲級資格，承擔國家發展改革委委托投資咨詢評估任務的機構之一)。