利率：房地產市場的晴雨表

　　“央行不提高貸款利率，很難遏制房地產價格的上升。”去年底，袁鋼明等經濟學家的建議在今年被采納。3月17日，央行“房貸新政”出臺。在供求關系不匹配時，用貨幣杠桿進行宏觀調控的目的明確，就是給購房者一個風險提示，擠掉虛假的需求泡沫；同時，增強銀行的風險意識，將房地產市場引向健康發展的軌道。

　　　○ 本刊記者 原松華

　　在今年“兩會”上，著名經濟學家林毅夫提出——“應該適當限制房地產需求，不是什么人申請貸款都批準”。從以往經驗看，對消費信貸進行調整，對市場的傳導作用是非常迅速的。因此，微調更加適當。

　　央行宣布從3月17日起調整個人住房貸款利率,并首次提高房貸的首付門檻，各地銀行可根據各地房價漲幅等實際情況，適當提高購房的首付比例。與此同時，金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由現行年利率1.62%下調到0.99%，法定準備金存款利率維持1.89%不變。

　　對購房置業者和銀行的風險提示

　　從本次央行調整房貸利率的效力看，分為“一軟一硬”兩個手段。“硬”約束取消了原來對房貸利息的優惠，改成正常的貸款利息。在上一次基準利息調整之后，再單獨對房貸利息進行調整，使房地產市場、行業的資金成本發生變化，屬于市場環境的重大改變。

　　“軟”約束是根據當地房地產的漲幅情況，銀行可將首付款比例由現行的20%提高到30%，是一項選擇性規定。各地區和商業銀行法人單位根據地方的不同情況可自行決定，央行僅僅是一種授權。對于這項政策，去年10月，上海、杭州等房地產投資過熱地區銀行已采取了這種做法。

　　分析人士認為，從當前的情況看，在信貸的調控手段不能達到效果甚至收效不是很明顯的時候，調控手段開始向市場需求發力，這種做法會對購房者置業預期產生明顯的影響。

　　周小川認為，現行個人住房貸款是一種中長期貸款。其利率是按年度調整的浮動利率，是隨著經濟形勢的變化而變化的，不是固定不變的。不能認為不管未來房價走勢如何、物價走勢如何，房貸利率總應是低利率。

　　過去，不管經濟形勢如何變化，房貸利率一直是“優惠”利率。周小川說：“這使有些人對未來風險的判斷有所不足。”比如，其房價與收入之比是偏高的，也就是說還貸負擔重，時間長；還有一些消費者買的房子面積比較大、檔次比較高，投入比較大。這些都需要消費者對未來利率變化可能產生的支出負擔和風險有所考慮，以免一輩子給銀行和房地產商“打工”。

　　與此同時，調整房貸利率更重要的是對銀行的風險提示。與傳統的貸款相比，房貸不僅是銀行的一項新業務還是優良資產。如果房地產從買方市場轉成賣方市場，就意味著銀行這部分利潤來源的縮水。

　　周小川強調，我國的房貸業務沒有經過兩方面的考驗：一是業務開展時間的考驗，我國的房貸業務開展沒幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經濟周期的考驗，現在經濟處于興旺周期，但市場經濟是有景氣變化的，當經濟進入下行調整期時，很可能違約率就會上升。

　　從房地產貸款的數據看，1998年末房地產貸款余額為3106億元，到目前房地產貸款余額已上升到2.6萬億元，占全部人民幣貸款總額的14.7%。2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%,其中住宅上漲了15.2%,遠高于其他各類物價指數的漲幅,隱含了潛在的金融風險。

　　瑞士銀行亞洲問題專家喬納森安德森提供的數據表明，中國目前所有新發放的貸款中有76%流向房地產開發商和私人購房者。這個比例令人擔憂，因為中國的銀行還遠遠沒有清理完1999年之前堆積起來的不良貸款。

　　2月底，上海市同業公會建議提高房貸的首付比例，并嚴格控制投資性購房貸款發放、提高貸款的審批標準。4月初，銀監會對商業銀行的房地產開發貸款展開了緊急調查，這次的調查對象重點鎖定了上海、北京、深圳三個“一線城市”。

　　對投機者影響力度較弱

　　“房貸新政”出臺后，市場的一種擔憂在于，無論是商業銀行還是同業工會力控的是“投機之風”而不是“居民的合理消費”，但信貸門檻的提高將影響到居民的合理需求。而對于“資金豐富”的投機客而言，可能效果有限。據新浪網調查，有近八成網民認為，央行調整利率影響最大的是普通買房人。

　　清華大學房地產研究所博士謝岳來認為，從局部的、短期的角度來看，已經購房正在還貸的以及即將貸款購房的老百姓，面臨著月供增加或者購買力下降的問題。但也只有這樣，新政才能規勸大家理性購房，暫緩購房，從而緩解供需矛盾，平抑房價，這對國家和對個人都有好處。正如央行副行長吳曉靈所說，改革舉措總會使一些人在短期內遭受利益損失。

　　“但從全局的、長遠的角度來看，對老百姓是有利的。”在謝岳來看來，宏觀調控必須注重供給管理和需求管理相結合。既然政策目標必須要壓投資，那么也要通過提高利率、提高首付比例等措施來壓需求。否則，房價繼續過快上漲，更多的人買不起房；更有甚者，一旦泡沫破滅影響經濟景氣，導致金融系統問題惡化迫使政府出來買單(例如日本)，包括已經購房的人在內，所有人都要承擔不利后果。

　　“對投機需求的影響不大。”上海銀行發展研究部經濟師張吉光從幾方面論證了這種說法。首先，決定房產市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，如果利率上升幅度低于其收益率，投機需求是不大可能減少的。從各家商業銀行已出臺的利率調整政策來看，此次利率調整，幅度最大為1.2個百分點左右，很容易被投機者消化。而且房地產市場上投機需求的彈性并不敏感。上次央行調整0.27個百分點，房地產市場不降反升就是很好的說明。

　　另外，利率的調整還有可能導致逆向激勵問題。因為市場上的投機者往往會將增加的利息成本(假定他們是通過貸款炒房)轉移至下家，這將造成房價的進一步上升。這種虛假繁榮的假象在某種程度上又會進一步刺激市場上的投機行為。同時，我們也必須看到，在房地產市場上還有相當一部分專門炒房的資金，利率的變化對其并無直接影響。

　　那么，“房貸新政”對開發商會有何影響呢？謝岳來認為，“對開發商的影響不是直接的，但卻是重要的。”首先，“房貸新政”可能給火熱的房地產市場降溫，導致開發商原先計劃的銷售進度和資金計劃落空。其次，任何一個成熟的開發商都會以“客戶導向”來做產品。“房貸新政”改變了消費群體的購買力，改變了需求結構(例如投機需求下降)，這可能迫使開發商調整原先的市場定位，或者對住宅產品做出修正。

　　另外，“房貸新政”可能因產生平抑房價的效果而影響開發商利潤，以影響開發商對未來房價的預期，從而使其改變當前獲取土地的策略與計劃。

　　中國的房地產市場并不是一個健全的市場，許多大城市價格上漲過快的形成機制是相當復雜的，而且地區差異極大。總的來說，小幅加息、提高首付款比例對投機者影響力度很弱。只要房產價格在漲，投機者有獲利空間，他們就會鋌而走險。而且目前的投機者不僅僅是個人，一些中介公司也加入到投機炒作的行列，他們與開發企業“共守同盟”，借助非銀行資金運作，這使得銀行信貸緊縮和加息對他們的約束力很弱。

　　是否能引起房價下降？

　　此次“房貸新政”針對的是市場上的需求，并沒有影響到市場上的供給。利率的上升將在某種程度上抑制市場需求，造成市場總體需求的下降。如果總供給沒有發生變化，房價顯然會下跌。但如果供給也面臨緊縮情況，房市價格的走勢就難以確定了。謝岳來做了個形象的比喻，這就好比一腳踩剎車，一腳踩油門，車究竟是加速還是減速，有太多不確定性。

　　由于市場價格是市場上總供給與總需求兩方面因素共同決定的，那種希望通過改變單方面因素來實現預期目標的政策往往難以實現。“所以說，解決目前房價上漲過快問題，僅靠央行是遠遠不夠的。”張吉光說，從措施上來看，應著力增加房產供給、出臺相應的稅收政策以抑制市場的投機行為；與此同時，加大經濟適用房和中低檔房的開發和上市力度。

　　從目前上海市幾個部門聯合實施“組合拳”的效果看，房價在一個月內下調了3%，房地產貸款實際增速已放緩，其中個人住房貸款余額3月份增幅比2月份下降1.4%。房貸余額增幅下降說明樓市需求已得到一定的控制，投機者利用房貸炒房的行為受到了一定程度的抑制。央行上海分行官員在解讀上述數據時稱，房貸余額增幅下降說明上海商業銀行正在積極配合調控措施，及時調整貸款結構，嚴控風險，抑制投機。

　　“房貸政策的出臺若最終能幫助高速膨脹的房地產市場實現‘軟著陸’，對房地產行業的發展應該說是利好的。”北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅面對記者提問說。

　　業內人士認為，形成高房價的責任不僅僅在需求一方，構成一條可以自由移動的供給曲線是平抑房價的根本途徑。抑制房價是一項系統工程，需要國土資源部、地方政府、稅務部門、房地產開發商等相關部門共同配合，多種措施互相配套，任何單方面行動和單項措施都將顯得蒼白無力。

　　中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜表示，調控政策只能起救火滅火的作用，要想建立長效機制，還要從制度建設入手。僅有央行的貨幣政策，沒有地方政府的積極性和其他相關政策的配合是很難奏效的。

　　國家發改委最新的一份報告指出，個人房貸利率今后將按供需情況可繼續調整，還可以考慮將政策著力點放在增加經濟適用房的有效供給上，并在二手房交易環節上加強稅收調節，以抑制投機炒作行為。

　　加息已被業內專家公認為是調控房地產供給和需求最好的市場化手段之一。但是，在各項生產要素市場化不充分的環境下，利率必須和其他調控手段有機的結合，才能發揮“晴雨表”的作用，將中國房地產市場引向健康發展的軌道。

　　土地市場 怎一個亂字了得

　　○ 本刊記者 李曉明

　　地產開發商推出“地荒論”

　　房地產商任志強分析數據得出：招標出讓土地的平均價格為協議出讓價格的4.32倍，拍賣出讓土地的平均價格為協議出讓價格的6.03倍，掛牌出讓土地的平均價格為協議出讓價格的3.34倍。

　　任之強開列了這樣一組數據：本年土地購置面積下降了6.8%，在房地產投資保持27%的高增長中，土地的購置費用也保持了18.9%的高增長，但多花了錢所購買的土地面積卻少了268萬公頃，假如沒有滯后因素，都反映的是當年的實際情況，則只能說土地現有市場中的供給量是在去年僅增長了5.9%之后，出現了全面下降，并且價格暴漲。

　　任志強認為，“招拍掛”政策出臺后，土地供給量被政府壟斷和限制，土地形成了供量短缺和來源單一的非競爭規則。在這種游戲規則下，改變了產出決定土地價格的前提條件，所以這一輪的房價增長的根本原因在于土地價格的增長。

　　任志強再次強調，土地供量的減少和價格的提高改變了市場的預期，因此必然提高了房價，事實是，“招拍掛”政策之后，土地價格上升了，政府的出讓金收益增加了，房價同時提高了，但開發商的利潤并沒有減少的原因是將增加的成本轉移給消費者了。

　　國土部門駁斥“地荒論”

　　針對房地產商的指責，國土資源部有關人士指出：全國土地供應與房地產公司購置的土地面積都沒有減少。

　　國土資源部公布的數據顯示：去年，全國土地供應面積與房地產公司的購置土地面積都沒有減少。2004年土地“招拍掛”總數比上年增長1.2%，而這個數據還不包括去年“8·31”過關的歷史遺留問題項目的土地。國土資源部同時引用國家統計局同期統計數據，2004年土地購置面積為39984.66萬平方米，比上年同期增長5.9%.

　　據北京市發改委投資處副處長王學鵬介紹，2000～2004年，北京市通過出讓方式用于房地產開發的土地總量為14663公頃左右，房地產業完成土地開發總面積約為5253公頃，尚未完成開發的出讓用地面積約為9410公頃。2004年8月31日后，還有約5000公頃的建設用地通過“招拍掛”制度進入房地產開發市場。王學鵬分析說，目前北京市尚有14410公頃左右的建設用地可用于房地產開發。按照2000～2004年年均供地1051公頃計算，目前北京未開發的建設用地仍可滿足10年以上的開發需求。

　　北京市發改委委員宋宇則展示了另一組數據：2004年，北京市住宅施工面積6759萬平方米，其中新開工面積2207萬平方米；住宅竣工面積2344萬平方米；住宅銷售面積2286萬平方米。他認為，即使2005、2006、2007年三年不新開工一平方米住宅，現有施工面積竣工后，仍可保持每年2000萬平方米以上的現有供應規模。

　　“招拍掛”不是罪魁禍首

　　按照國土資源部發布的71號令，2004年8月31日以后，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。

　　在此輪爭執中，經營性土地的“招拍掛”成為房地產商攻擊的重點。那么，實行“招拍掛”到底有沒有必要呢？

　　土地市場長期存在“招拍掛”和協議出讓的雙軌制。雙軌制的存在，不利于土地市場的規范有序，也為一些人以權謀私創造了機會。

　　紀檢監察機關會同國土資源部門對土地使用權出讓違規違紀案件進行查處，截至2004年8月，某市清理出空閑土地數百宗。知情人士介紹，這些土地大部分是通過協議出讓而獲取的，一些獲得土地的開發商并無開發實力，只是借地價升值謀取暴利，導致土地閑置。

　　北京市國土資源局副局長張維表示，2004年北京市有關部門對土地市場進行了治理整頓，共清理土地違法行為2411件，涉及土地5424公頃。截止到2004年底，已經制止糾正1569件，立案查處842件(已結案723件)，責令退還土地1500公頃，復耕土地449公頃。

　　中國人民大學土地管理系俞明軒撰文指出，“招拍掛”是對出讓制度的完善。他說，在土地出讓市場上，作為土地出讓主體的出讓方是法定的，即縣、市人民政府。這個唯一性自土地出讓行為出現之日起就一直存在，不因“招拍掛”制度的實施而改變。但是，供地方式的改變、“招拍掛”制度的實施，完善了這種唯一性。

　　由于土地出讓方是唯一的，不存在競爭，因此，在配置有限而寶貴的土地資源時，有必要受到社會公眾的監督和接受市場機制的合理調節。經營性土地出讓實施“招拍掛”制度，一方面可以接受社會監督，減少暗箱操作和尋租行為，使土地出讓真正公開化，符合對公共資源進行公共管理的基本原理；另一方面，將市場機制引入土地出讓市場，可以彌補因土地出讓方唯一性而缺乏競爭形成的缺陷。因此，“招拍掛”政策是對土地有償出讓制度的完善，將市場機制引入土地出讓是市場經濟條件下的必然趨勢。

　　可以說，經營性土地使用權“招拍掛”的形式，是用市場競爭機制明確了土地的真實價格，公開了開發商的隱形土地成本，使地價回歸其真實水平。由于影響房價的還有供求關系，房地產商即使以很低的成本獲取土地，只要房地產市場是個買方市場，他們是不會放棄牟取暴利的機會的。以上海為例，房地產商的很多地都是“招拍掛”之前拿到的，當時的價格并不高，但是這并不影響房地產商去炒房價，甚至高得很離譜。“某開發商開始定的房價在7000元左右，后來竟然達到一萬三四千元，這就很難說是拿地成本太高導致的”，國土資源部前副部長壽嘉華說。

　　針對由于實行“招拍掛”引起的土地價格上漲問題，壽嘉華認為，由于政府壟斷土地的供應，在地價的標準上還需要仔細研究，進一步規范。

　　如何制止當屆政府寅吃卯糧

　　經營性土地的“招拍掛”有效遏制了腐敗的滋生，但是，它也將土地變成了當地政府乃至當屆政府的謀利工具。

　　當前不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，賣地越多，價格越高，收益越多。政府調控地價影響的機制可以歸納如下：經營性土地“招拍掛”導致土地的行政性壟斷，使得地方政府具有強有力的利益激勵機制，大力地推動土地價格上揚。目前土地出讓年限是40年、50年、70年不等。有的地方政府出讓土地，把70年的土地收益用于本屆政府土地開發和城市建設，現在有很多中等城市，特別中部城市已經賣到沒有地可賣的程度……

　　2005年4月，在北京舉辦的2005中國經濟政策與房地產發展論壇上，中國土地學會土地經濟分會秘書長周建春、建設部政策研究中心副主任秦虹等權威人士展望和透露了今年土地和房產政策的重點和走向——

　　建立國有土地收益基金：把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。這樣就減少了地方政府以地生財，賣地搞建設的一種利益沖突，從而大大抑止本屆政府忙于占地圈地的動機。

　　集體建設用地進市場：在符合規劃的條件下，集體建設用地將進入市場，使用權依法扭轉。集體建設用地歷來在我國不得進入市場，不得出讓，不得出租，不得轉讓。從今年開始要出臺集體建設用地進入市場的辦法。

　　加快建立土地收益基金制度，明確當屆政府在土地出讓金中可使用的比例，以制約地方政府過多依賴土地出讓收入的行為；建立從土地出讓收入中拿出一定比例，專項用于住房保障的制度，以規范土地出讓收入投向、建立穩定的住房保障資金渠道。

　　城市規劃影響地產市場

　　在此次關于房地產泡沫的爭論中，上海處于漩渦中心。而北京就相對平淡了許多。究其原因，除了保證經濟適用房的建設規模，北京市最新出臺的城市規劃發揮了重要作用，這個長期規劃為廣大市民勾勒了一個合理的城鎮體系。

　　華高萊斯國際地產顧問北京公司對2005年第一季度北京市土地整理儲備中心土地“招拍掛”交易情況進行了統計，結果顯示：目前北京市內城八區仍是開發投資熱點。但報告同時顯示了這樣一個趨勢：2005年第一季度北京市土地成交量的83%在5環以外區域及昌平、懷柔、平谷等遠郊區。從北京的開發現狀看，目前市區內、四環以內的可開發用地極少，隨著市中心可利用用地的減少、政府舊城保護政策力度的加大，以及郊區道路等城市設施的完善，越來越多的土地供應將出現在五環外。

　　而由此不難推斷，按照北京“兩軸·兩帶·多中心”的城市空間規劃格局，隨著遠郊區縣新的城市規劃的逐步落實，遠郊區縣“新城”將成為未來北京的開發重點，對于房地產價格的上漲起到重要的緩沖作用。

　　不可否認，土地是構成房地產價格的重要因素。雖然土地價格的上漲與“招拍掛”制度的實施是同時發生的，但是，“招拍掛”作為國際通行的土地出讓制度，有其合理性和必然性。俞明軒認為，“招拍掛”制度不是為了壟斷土地市場，并不會導致土地供給不足；只是改變了政府供地的方式，而不是改變供地的實質和數量。當“招拍掛”的供地形式與協議方式供地相比，更有助于實現土地的價值時，只會刺激原土地持有者的供地欲望而不會減少供地的欲望。

　　當我們對地方政府的業績考核措施不當時，“招拍掛”制度便成為當屆政府寅吃卯糧的工具，而“地荒論”、“成本論”也隨之出現，并形成一股合力，推動房地產價格的上漲。正如國土資源部前副部長壽嘉華所說——國土部門和房地產商各打五十大板。

　　房地產是拉動投資過熱的真兇嗎？

　　○ 郝鶴莉

　　在房地產成為眾矢之的時，很多人提出原材料漲價、能源緊缺的帳也應算在房地產身上。究竟如何看待房地產在整個產業鏈中的作用，記者就此采訪了幾位專家，試圖撥開感性的迷霧，揭示其理性本質。

　　感性之爭

　　作為高耗能及鋼材、水泥使用量比較多的房地產業，房價上升有力地拉動能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價格的上揚，并帶動上游產品價格增長。這似乎已經成為近一時期的主流輿論。而其主要依據是國家統計局的統計資料。2004年11月，燃料動力購進價承接4月以來持續上升趨勢，達18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個百分點；黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個百分點，比2004年1月分別高3.3和8.4個百分點；木材及紙漿、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個百分點，比2004年1月分別高1.1和1.7個百分點。在能源、鋼材等價格的推動下，去年全年原材料、燃料、動力購進價格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個百分點；工業品出廠價格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個百分點。

　　據此，輿論認為房地產投資加劇了產業結構不平衡和能源、資源高消耗及浪費。安邦咨詢公司分析師張巍柏認為：我國產業結構中最根本的問題就是工業特別是重工業比重過高。而重工業特別是鋼鐵和水泥等行業過度擴張的動力，在很大程度上來源于房價增長過快。目前，我國由價格等因素拉動的住宅建設，耗用的鋼材占全國鋼材用量的20%，鋼材消耗比發達國家高10%～20%；水泥用量占全國總量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比發達國家多消耗水泥80公斤。

　　虎杰咨詢公司首席分析師張寅告訴記者：能源、資源的高消耗和浪費，也是產業結構的突出問題。目前，我國能源利用率僅為33%，比國外先進水平低10個百分點，工業用水重復利用率為55%，比國外先進水平低25個百分點。而房價推動下的房地產粗放式經營方式，是能源、資源高消耗的重要原因。我國住宅建設過程中，耗能占總耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我國既有城鄉住宅建筑總量中節能住宅不足2%。

　　張巍柏向記者提供了以下數據：國資委4月7日對外發布的2005年前兩月部分行業國有重點企業的經營情況顯示，1～2月，建材行業國有重點企業完成工業總產值(現價)65.7億元，增長7.5%，增速比上年同期回落38.4個百分點。25戶建材行業國有重點企業主營業務收入73.6億元，增長9.2%，增速比上年同期回落28.9個百分點。產銷率84.1%，同比下降5.8個百分點。2月末，建材行業國有重點企業產成品存貨35.4億元，升幅由年初下降1.4%轉為上升11.1%。1～2月，建材行業國有重點企業盈虧相抵后虧損0.2億元，同比減利增虧6.8億元。安邦分析師認為，從上述數據來看，國家的宏觀調控對企業的經營情況影響明顯。由于從去年以來，國家加大了宏觀調控的力度，尤其是對固定資產投資的檢查，所以導致建材行業經營業績下滑。可見房地產業在產業鏈中的龍頭地位。

　　理性之解

　　針對以上觀點，國家發改委投資所副研究員劉琳告訴記者：我國的房地產業是伴隨市場經濟體制建立而逐步發展起來的，在國民經濟統計中的房地產開發投資是從上世紀80年代中后期開始的。直到今天，房地產業提供的產品還只占全社會每年新增房地產供給的一小部分。

　　國家發改委投資所副研究員汪文祥也持相同觀點，以占房地產產品60%以上的住宅為例，2003年房地產業提供的住宅竣工面積4.4億平方米，所占比重僅為32%，而同期全社會實際新增加住宅竣工面積為13億平方米。大部分新增住宅仍是由社會上各類業主自己建設，以傳統的自給自足方式生產的。在國民經濟統計中的房地產開發活動遠遠小于事實上全社會房地產開發活動。大量房地產開發活動淹沒在各行業的基本建設投資、更新改造投資、城鎮集體投資以及城鄉個人投資統計中，被人忘記或忽略，從而影響著對房地產業發展的判斷。應該看到作為房地產供給一部分的房地產業投資，其增長速度并不等于全部房地產投資的增長速度。因此把原材料漲價、能源緊缺的帳全算在房地產頭上，似乎有失公允。帶動鋼鐵、水泥、煤電油運全面緊張的龍頭顯然不能由房地產來承擔。

　　國家發改委投資所副研究員羅松山又從中國城鎮化發展和國際產業資本轉移的角度探討了房地產在產業鏈中的作用。隨著中國城鎮化進程的加快，城市基礎設施建設規模日益增大，自然帶來鋼材、水泥等原材料和煤電水運等能源的消耗，而這種消耗，大部分計入了房地產開發的帳下，導致房地產原材料和能源消耗虛高。除此之外，國際產業資本的轉移，尤其是加工環節向中國的轉移，造成原材料大量進口的事實，這種工業現代化進程中不能跨越的包袱，也更多地被房地產開發所承擔。

　　張巍柏也談到由于中國加入世貿組織后，與國際市場依存關系日益緊密，國際能源和原材料市場的風吹草動往往很快波及國內市場。2004年由于中東產油區政治形勢不穩，歐佩克成員國減產以及美國加大戰略石油儲備等因素影響，國際原油價格持續上漲，接近60美元/桶。而中國的石油需求中依賴進口的比例逐年增長，必然導致國內石油價格上漲。這種國際溢價造成的國內能源價格飚升顯然與房地產開發關系不大。鐵礦石的現象也是如此。

　　充分與必要

　　當然房地產業在整個產業鏈中的地位還是很重要的，它象汽車制造業一樣也是消耗原材料和能源的基本產業。國家針對房地產市場出臺的本輪宏觀調控，并非是要對其進行長遠打壓，而是出于以下考慮。煤電油運等上游原材料行業持續緊張，增加了通脹壓力，在短期內無法扭轉這一局面的情況下，只能針對上述產品高消耗的行業進行調控，對鋼鐵、水泥、鋁材等原材料具有巨大消耗的房地產行業首當其沖處于控制之列，這是釜底抽薪之策。但這并非長期戰略，一旦上游產能增加，房地產業仍將可以輕裝前進。作為對上下游具有巨大輻射功能的產業，房地產在國民經濟中舉足輕重。“近防通脹，遠防通縮”，在“通脹”壓力緩解后，發展房地產也仍是防止“通縮”、提供就業的重要手段。

　　房地產的投資肯定會對產業鏈上游產生影響，但這種影響不是決定性的，當我們用理性的目光審視產業鏈中的房地產環節，不妨可以這樣解釋：房地產是產業鏈上游過熱的主要因素之一，但不是決定性因素。

　　房地產暴利 誰編織的神話 誰編織的神話

　　○ 宋榮

　　隨著歷年《福布斯》富豪榜的發布，房地產大亨也每每榜上有名。人們直觀地認為，房地產是產生富豪的行業，是高利潤行業。在房價居高不下的今天，開發商的高利潤成為房產論戰的主要焦點。那么房產暴利是否真地成立呢？還是讓我們從產業周期的角度加以分析。

　　產業周期的合理階段

　　任何一個產業都有發展周期，在起步階段會快速發展，往往其發展速度會超出同時期其他成熟產業。我國房地產商品化才7年，正處于快速發展期，一定的高利潤也是理所應當的。當國民經濟走向繁榮發展時，房地產業會率先發展，而且會取得高于社會平均水平的利潤。在西方國家市場機制相當健全的條件下，其平均利潤一般會達到20%以上，甚至會達到40%；而當國民經濟走向蕭條時，房地產企業又會率先滑坡，平均利潤極低甚至全行業虧損。因此，房地產全行業利潤將隨著國民經濟的衰榮而更迭。明白了這個特點，就不會片面抨擊其繁榮時期的高利潤，也不會片面“憐憫”其衰退時期的低利潤或全行業虧損。

　　十幾年來，我國國民經濟持續高速發展。按慣例，我國房地產企業應該連續地出現行業高利潤；而事實卻相反。據中國統計年鑒數據，1996年全國房地產企業的平均利潤為贏利0.91%，1997年到1999年連續3年虧損(分別為4.66%、3.61%、1.16%)，2000年到2002年則分別贏利1.62%、2.29%、3.6%。以上統計數字說明，這些年來我國房地產企業的整體利潤屬于較低水平。

　　我國房地產企業這些年平均利潤低，主要原因是：全國房地產企業統計數為3.2萬個(2001年進行一次性統計，包括了有執照而無經營活動的企業，共51,901個)，每年建成住房6.8億平方米，即平均每個企業只有2萬多平方米的建設量。“僧多粥少”，造成占總數2／3的企業因任務不足而處于低利潤和虧損狀態。由于這些企業總認為房地產行業是高利潤的，因而甘愿承擔低利潤和虧損風險而繼續等待獲取高利潤的機會。導致這種狀況更主要的原因是我國的市場經濟還不夠發達，企業適時進退市場的自覺性低，使得許多低利潤和虧損企業不能及時淘汰。如果按目前的利潤率和我國房地產行業發展周期相比較，就不會得出暴利的結論。

　　高利潤的具體分析

　　在市場經濟的運行中，各行業都可能出現獲得高利潤甚至暴利的企業，房地產業也不例外；但不能因為出現了一些暴利企業或項目，就“以點帶面”把整個行業說成是暴利行業。由于我國房地產業屬新興產業，許多調控企業利潤的法規還沒有跟上，加上其風險性和資金量大的特點，出現高利潤的幾率大于其他非風險性行業。房地產企業出現高利潤，各有其不同原因，應通過具體分析，采取區別對待的政策和措施。

　　例如某房地產開發商以每畝幾萬元的價格得到了一片土地，現該片土地價格升值到每畝100萬元，于是有人批評房地產開發商暴利。從經營的角度分析，無論房地產開發商以什么樣的價格得到土地，市場只承認它以當時的重置價格來經營它所擁有的土地資源，我們應該注意到房地產開發商當時以每畝幾萬元的價格拿到土地，要承受著很大的市場壓力，超額利潤是市場對它的回報。實際上這樣的經營道理在一些民間投資中也存在，如某人擁有一間店面，自己經營的時候，利潤率只有10%，有時候他會安慰自己說我沒有租金的壓力。但是，當面對市場18%的平均利潤率時，絕大多數人都會把自己的店面出租“坐享其成”，這種現象和房地產開發商必須以當時的市場價格看待自己的土地道理完全一樣。

　　再比如，有人批評房地產開發商的利潤竟然達到40%～50%，高出國外房地產開發商的利潤七八倍。批評者一般不會注意到當時我國和發達國家利率的差別，上個世紀90年代中前期，我國民間貨幣市場的利率曾經達到30%，這也許是那個時候真實的貨幣價格，而發達國家的市場利率只有5%左右，市場導向可能讓房地產開發商接受一個低于30%利潤的項目嗎？以新世界中國地產公司為例，1995年新世界中國地產進軍北京，通過老城區改造拿到崇文區一塊1.3平方公里的土地，但由于拆遷成本提高，和舊城路網改造因素，僅前期投入道路建設和拆遷的資金就達7.5億。我們應該注意，隨著我國房地產市場供求變化和國家利率下調，任何一個房地產開發商都不可能再有那個時期的高額利潤率了。

　　高利潤不可能存在全行業

　　在市場經濟條件下的競爭，主要是同行業內各個企業的競爭。在正常情況下，即在國民經濟正常發展、政府調控比較有力、市場比較規范的情況下，每一個行業的總利潤，通過競爭而在本行業內各企業間分配，必然是優劣紛呈。

　　我國的房地產開發企業，在1992年初為4700個。而在1992下半年和1993年上半年的過熱發展后，猛增至3萬多個，遠遠超過完成房地產開發任務的需要。直至今日，由于種種原因，全國仍然擁有32000個房地產開發企業。因為“僧多粥少”，出現了較多因沒有開發任務而“窩工”的虧損企業。

　　多數專家認為，當這個行業只有一個(或少數)企業之時，僅僅是處于行業發展的萌芽狀態，還沒有形成一個完整的行業。由于這一個(或少數)企業使用的技術還處于專利保護期內，不會產生驅動作用。當專利保護期滿并公開專利技術之后，國內國外就會紛紛建立大量現代復制企業，并真正地形成了一個完整的行業。屆時，由于眾多企業的競爭，就很難獲得高利或暴利了。許多行業都擁有幾萬、十幾萬甚至更多的企業，獲得暴利的企業哪怕少到1%以下，也有成百上千個，也會造就一批大富豪。出現少數大富豪不是界定暴利行業的標準，不能因為某一個行業有的年代出現的大富豪數量多于其它行業，就把它定性為暴利行業。

　　西方國家認為房地產業是投機性、風險性行業。在“二戰”前爆發經濟危機時，有些國家曾經出現過房地產行業的破產企業超過行業總數一半的情況。因此，在我們談論房地產利潤時，不要忘記相應的風險和發展周期。