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本報記者 王孔瑞 發自南京
從2002年到2004年三年之間，南京市商業地產總量達153萬平方米。全市500多個各類商品和交易的市場總面積達到330萬平方米。然而商業地產市場卻遭到了“低價、低質”的困擾和商業信用危機
炒房團內訌
2005年“五一”黃金周，夫子廟步行街入口處的“夫子廟大世界”又換了新招牌，著名小吃寧波“漢里翔”替換了苦撐三個月的臺灣小吃食街。
當地有媒體稱這次換牌事件為“溫州人炒樓折戟南京夫子廟”。
不過，事情要從2003年說起。當時，江蘇省蘇京房地產開發有限公司(下稱“蘇京房開”)委托中介機構在溫州國際會展中心向王追周等100來位溫州人推介夫子廟大世界商業城(下稱“大世界”)商業樓盤。
有60多個溫州人掏出了上億元砸向了“大世界”。他們判斷這里是風水寶地，而且開發商承諾給予8%的投資回報率。
現實并不是他們想象的這么樂觀。開業不久，蘇京房開作出單方面決定：從原來的回報率8%降低至5%，其理由是生意不好，不能按約定合同執行。
業主之一彥先生說，他們通過中介機構做宣傳，還特地拿出蘇京房開公司高層和政要合影的照片，顯示“關系通天”。現在看來當時承諾8%的包租回報率是個陷阱。
2004年，這些溫州投資人一紙訴狀把蘇京房開送上被告席。
“既然已經進入司法程序了，沒有什么好協商的。”蘇京房開董事長王勇說。
聲稱“不怕打官司”的房地產開發商王勇向記者說：“當時和業主簽訂的8%回報率是市場需要，現在降低至5%是由現實情況決定的，說不定明年只有3%，市場總是有風險的。”
夫子廟的內傷
“夫子廟大世界”地處黃金地段，但是整個夫子廟商圈，商品以“低質低價”商品為特征，這些年來市場信用走下坡路。
“這里幾乎是三個月換一個商家，一會兒是臺灣小吃，一會兒是服裝商場，現在又換寧波小吃了。”租在五樓的“優力鋒卡拉OK”一位姓任的經理對《第一財經日報》記者說。
開在“大世界”斜對面的“新襄陽服飾廣場”也是同樣生意冷清。總經理辦公室王主任對記者說：“外地人不知道南京的情況，特別是夫子廟商業的特點，這兒以小吃著稱，可現在小吃又不好吃，價格這么貴，南京人從來不吃。如果有人來這邊買東西的話，假如有，那肯定是便宜貨，10元三件。南京人都知道，這里是地攤貨的象征。”
投資“新襄陽”市場的是秦淮區下屬的一家國有公司，他們為了“培育”市場，分階段免收經營戶的租金來吸引商家，結果還是和對面的“夫子廟大世界”一樣門可羅雀。
“夫子廟玉橋市場”是這邊最早建立的小商品批發市場。2004年，經營戶被集體告知，由于“消防隱患”問題，要求所有經營戶搬遷到附近剛剛建成的“夫子廟金榜市場”。
一位來自溫嶺的經營戶無奈地說，事實上“玉橋”是沒有能力虧下去了，才被趕到“金榜”這邊來。
不過，據記者從有關部門了解，目前夫子廟“商圈”的經營面積約10萬平方米，經營店家近800個，從業人員2.2萬人。核心區域的面積已從0.21平方公里增加到1.12平方公里。根據南京市政府對商業地產的未來規劃，夫子廟商圈還將擴大5倍。
這個不斷擴大的商圈，商業價值又將何去何從呢？
南京的定位尷尬
夫子廟是南京已有的四大商業中心之一，但是商業地產在這里遇到的情況卻是整個南京商業地產市場的縮影。
一組來自當地房產局數字信息顯示：僅2004年南京市的商業地產上市量就達84.35萬平方米。
從2002年到2004年三年之間，南京市商業地產總量達153萬平方米。全市500多個各類商品和交易的市場總面積達到330萬平方米。
包括新街口商圈、湖南路商圈、中央門商圈、夫子廟商圈在內，南京志在締造華東地區第一商業地產品牌，然而這樣的想法卻遭到不太景氣的現實。
大廠區是個離南京市中心有點遠的老工業區。10多萬人口的地方集聚著蘇寧、五洲、易初蓮花等超大規模的商場和商業地產。僅江蘇永利投資有限公司一家在大廠區投資的商業地產就有50000平方米。
定于2005年4月24日開業的“五洲電器超市(永利商場)”，整個廣場被當地連夜排隊的居民圍了個水泄不通。公安派出大批警員和保安維持秩序，防止擁擠而發生意外。
商場老板章先生告訴記者，大廠區購買力還是不錯的，問題是商場太多了，大家只能采取低價競爭和促銷活動吸引顧客，如果他們生意不好，商場要收租金就很困難。
總人口只有80萬的江寧區，由于前些年不斷招商引資，商業地產項目現在已達100多萬平方米。
在當地除了建設到一半的“溫州步行街”項目以外，還有個超大容量的商品市場，完全拷貝“義烏小商品市場”，生意也非常慘淡。
目前，南京市政府、商業地產開發商和投資者，又把目光集中到了尚在規劃中的河西CBD，希望將其建設高檔次、多功能的綜合商業中心。
河西中央商務區在建項目有13個、16棟標志性建筑，總投資約120億元，總建筑面積241萬平方米。
其實，相關部門和深陷其中的投資者都已感到南京商業地產消化不良，南京市房產局副局長郭宏定說：“河西商業地產市場的各個開發商，都在開發能夠快速收回資金的產權式商鋪，沒有統一的規劃，其結果必然是產生同質性的競爭，缺乏差異化的定位。”
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南京老城區四大商圈和河西CBD規劃圖
新街口
到2010年，整個新街口商貿商務區的商貿從業人員規劃控制目標為8萬人，營業收入1200億元，其中零售業為300億元，占全市商貿業零售總量的三分之一左右；賓館酒店業的營業收入達到45億元，控制建筑面積為80萬平方米；文化休閑與餐飲娛樂業的控制面積為155萬平方米，餐飲娛樂業的營業收入達到15億元(不包括賓館酒店和商場內的餐飲娛樂業)。
新街口2005年的供應量超過5萬平方米，2006年的供應量在4萬平方米左右。
主要的供應項目為鼓樓區小粉橋地塊、鼓樓區中山路地塊、長江路與中山路交匯處地塊、白下區太平南路小松濤巷地塊以及白下區鐵管巷A地塊、C地塊等。湖南路
湖南路商圈一般被認為是南京的第二商圈。目前街區內共有各類商店296家，其中名牌、精品、專賣店占83%以上，全街區總營業面積約15萬平方米，就業人數約5000余人。
根據2005年南京商業規劃，湖南路在原有的基礎上將再擴大5倍。具體規劃是，開發地下商業街，西起山西路市民廣場，東至中央路，全長約1130米，寬20米。商業街設在地下一層，總建筑面積3萬平方米，一期工程總投資4.5億元。
2005年，湖南路商圈的商業面積供應量預計為7萬平方米以上。
主要的供應項目包括銀河國際廣場、南京國際廣場等。預計2006年的供應量在5萬平方米以上。其中的銀河國際廣場是一個典型的商業地產項目，其總建筑面積11萬平方米，由三大業態組成：下部6萬平方米的裙樓，為已經開業的“蘇寧銀河”；5萬平方米的塔樓中，有2萬平方米的高檔商務樓，3萬平方米的星級酒店。夫子廟
根據市政府對商業地產的未來規劃，夫子廟商圈將擴大5倍。如今夫子廟核心區域的面積已從0.21平方公里增加到1.12平方公里。
目前這個商圈的經營面積約10萬平方米，經營店家近800個，從業人員2.2萬人。中央門
該商圈包括建寧路兩側大約3平方公里的狹長區域，聚集著10多個大型批發市場。根據規劃，商圈將定位在以大型專業批發市場和倉儲式超市為主的市場群落。
2005年，該商圈的商業面積將超過100萬平方米，商品成交額達200億元，在商業經營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。河西新城區
建設高檔次、多功能的綜合商業中心，承擔為市民服務和輻射周邊城市的功能的河西新城區，規劃發展在緯八路以南、沿經四路和緯九路布局，其中商業設施主要分布在經四路以東和緯九路以北。河西中央商務區在建項目有13個、16棟標志性建筑，總投資約120億元，總建筑面積241萬平方米。
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