蘇州房價 不能漲也不能跌的現實

　　本報記者 田享華 發(fā)自蘇州

　　2004年蘇州市區(qū)商品住宅房平均售價為3948元/平方米，比2003年上漲了27.4%，而2003年的平均售價比2002年上漲了35.9%，2004年的增幅下降了8.5%。

　　蘇州市房地產協會副會長邱元華認為，2004年以后，房源供應量放大，而拆遷總量較 2003年下降50%，供求關系從供不應求轉向供略大于求，這是“相當好的轉變”。

　　這個“相當好的轉變”或許就是蘇州部分高價房產有價無市的原因。蘇州天元不動產咨詢評估有限公司副總經理徐進亮說，近幾個月來，蘇州市的房價總體比較平穩(wěn)，市內不同區(qū)域的房價差異較大，但即便價高也是有價無市。

    目前房價不算高

　　2004年《蘇州市國民經濟和社會發(fā)展統計公報》中指出，全市房地產開發(fā)投資334.32億元，比上年增長87.9%，全市商品房銷售額226.46億元，增長43.1%。雖然今年初就開始了針對房市的宏觀調控，但2005年蘇州房市繼續(xù)火爆，據蘇州市統計局統計,今年1~3月，房地產開發(fā)投資84.95億元，同比增長72.9%；銷售額35.1億元，同比增長58.1%。

　　邱元華說，一個城市的房價就是這個城市的身價，蘇州市的房價上漲是補償性和恢復性的。

　　今年三四月份，建設部房地產業(yè)司、國土資源部、財政部分別組成二個調研小組后到蘇州調研。中央調查組在實地調查之后，認為蘇州房地產市場發(fā)展的政策環(huán)境基本平穩(wěn)，房價也不算高。

　　“蘇州最近沒有出臺調控房價的新政策。”蘇州市房管局辦公室主任倪峻告訴《第一財經日報》記者，目前房管局主要監(jiān)管房產進入市場交易流通的環(huán)節(jié)，搞好預警預報系統建設。

　　其實此前蘇州已經出臺一些控制房價的政策。據邱元華介紹首先是對土地供應量的控制，2003年供應量為400萬平方米，2004年為300萬平方米，2005年則為280萬平方米；其次是銀行貸款的限制也變得更明顯，投入在房地產的資金中，2003年有30%是從銀行貸款，而2004年只有20%左右；此外，2004年蘇州拆遷總量比2003年下降了50%，這客觀上也減少了市場需求量。

　　邱元華還透露，蘇州市政府可能會于近期出臺一些類似經濟適用房的政策，但新政策的影響可能會滯后半年到一年。

    不能漲也不能跌的現實

　　邱元華說，蘇州市區(qū)里有房者大約占80%，另外20%沒有房子或住房困難。政府要解決的就是這20%的住房問題，但又不能通過簡單壓低房價的方式來解決，因為房價不能降，否則就會損害那80%人的利益。

　　本報記者在與蘇州市民的交談中也發(fā)現，雖然他們大部分都已有住房，但想繼續(xù)改善住房的愿望也很強烈，只是每平方米四五千元的房價讓他們難以承受，一位在2003年購買了住房的中年男子說，他不希望房價繼續(xù)上漲，但也不希望房價下跌。

　　倪峻認為，房價的漲跌像一把雙刃劍，下跌會損害有房產者的利益，而繼續(xù)上漲又會損害到還沒有住房的人的利益。

　　“蘇州房產的問題主要是結構性問題。”邱元華表示，要解決中低收入老百姓的住房，這不是房地產企業(yè)能夠擔當的，這是政府的責任，目前蘇州市政府主要通過定銷商品房滿足拆遷戶。

　　此外，蘇州針對中低收入人群推出了廉租房制度，房管局還把直接管理的200多萬平方米的老房子租給中低收入的市民居住，每月租金在1元/平方米左右。

    未來上漲后勁不足？

　　蘇州市房管局根據目前當地職工年平均收入和平均房價計算出，一個三口之家要想買到50平方米的房子需要17年之久。

　　但邱元華認為，房價靜態(tài)而收入動態(tài)，蘇州人均收入只要每年以10%的速度增長，一套70平方米的房子，三口之家只需七八年就可以買下。

　　徐進亮則認為，蘇州市的房價還有上漲空間，但后勁可能不足。因為蘇州本地人有能力買房子的，都已經買了，并利用第一套住宅的租金緩解第二套住宅的還款壓力，但他們無能力再買第三套住宅。而蘇州每年超過10萬的外來人口，多數很難直接買下一手房，他們更多的是從蘇州人手中買二手房或租房。由于蘇州商務成本和生活成本增加，一般外來人口較難進入蘇州并長期生活，而外來人口的減少會使得房地產業(yè)后勁不足，

　　一位擔任過蘇州某銀行領導的業(yè)內人士也向記者證實，近一二年來，在蘇州向銀行貸款購房的外地人占購房貸款人數的70%左右。

　　雖然蘇州房地產業(yè)可能面臨后勁不足，但目前二手房的火熱也引起了當地業(yè)內人士的不安。

　　倪峻說：“蘇州的房價當然有人為炒作的因素，如果來買房的人都是為了居住，房價肯定不會漲得那么厲害。”

　　邱元華也認為，二手房比一手房市場熱是不正常的現象，政府需要遏制投機、控制投資。不過他也表示，蘇州房市的炒作成分比例并不大，純粹投機的還是偏少。