南京房價漲幅曲線 從過快到趨緩

　　本報記者 洪其華 發自南京

　　繼去年南京在全國率先出臺政策抑制炒房后，近期南京房產開發商集體倡議，以行業自律來控制房價過快上漲，此舉在全國再開先河。

　　4月27日，由南京市房產局、物價局召集，南京棲霞建設股份有限公司(下稱“棲霞建 設”)牽頭發起，南京市70多家房產開發商聯名發出并簽署“八點倡議”，表示要通過加強自律，進一步規范商品房銷售行為，控制房價漲幅，顛覆了一直以來房產開發商的“公眾”形象：通過各種手段囤積、哄抬房價為自己牟利。

　　“房地產市場出現的問題很多都是開發商引起的，作為市場主體，開發商的態度和作為非常重要�！弊鳛榇舜纬�議的發起人、棲霞建設董事長陳興漢女士在接受《第一財經日報》記者采訪時說。行業自律抑制漲幅過快

　　對南京市民而言，房價飛漲可能是近兩年來談論得最多的話題。一系列的數據顯示：2002年南京房價漲幅居全國第二；2003年漲幅12.8%，居全國第五；2004年漲幅11%，居全國第八。

　　針對此次開發商的倡議行為，陳興漢解釋說，房價漲幅過快是一種不健康的現象，對房地產市場和身處其中的房產企業的長期發展肯定不利，因此，通過開發商自律，讓房價漲幅控制在政府要求的范圍內，十分有必要。

　　“八點倡議”其中一條要求是：從即日起到今年底，同一樓盤、同樣性價比住宅的價格漲幅控制在政府要求的范圍內。

　　什么是“政府要求的范圍內”？南京房產局產權市場處處長張定一在倡議會上解釋說：“和國民經濟增幅一致、和市民人均收入增長一致、和老百姓心理能承受的增幅一致�！�

　　盡管南京的房市從去年下半年漲幅就逐步放緩，但房產部門卻絲毫不敢放松對南京房市的監管。

　　南京市房產局產權處黨委辦公室主任蘇建紅告訴本報記者，“通過開發商行業自律，政府可以化被動為主動，而開發商也可以發出他們的聲音�！�

　　據陳興漢透露，簽署倡議的70余家開發商大約占了南京市整個房源的70%左右，而一旦簽署倡議，這些企業的行為就要受到社會各界和政府的監督。

　　“企業自律是一個非常好的措施，但我們不能只依靠企業的自律行為，同時也要在政策上加以調控。”蘇建紅說，一份由房管部門擬定的調控房市的具體措施已經報送南京市政府，正在等待批準。漲幅趨緩已經初顯

　　南京房價從2002年開始出現大幅上漲，為了城建而進行的大量拆遷導致在一段時期內房市供不應求，加之建材成本上升、原材料價格普遍上漲、社會投資渠道過于狹窄等原因，引發房價一路上漲。

　　“像2002~2004年期間那樣房價翻番的現象將一去不復返了，南京的房市正在走向真正的市場化�！蹦暇┚癫叩禺a研究中心總經理厲建軍表示。

　　南京市的房價漲幅從2004年下半年開始減緩，過快勢頭已得到抑制，特別是進入2005年后，部分區塊的房價已出現輕度下滑的態勢。

　　據南京市房管部門統計，第一季度80%的樓盤漲幅在2%~3%，20%的樓盤漲幅超過8%。

　　導致漲幅減緩的原因，除了2004年3月南京市政府率先出臺了《關于加強商品房市場管理促進房地產市場健康發展的意見》限制炒房行為外，還有一個關鍵因素是南京的房市整體上出現了供大于求的形勢。

　　根據抉策地產研究中心估計，2005年第一季度南京房市的供需比例達到1.54：1,其中新建商品房的供需比更是高達1.63：1。

　　在供給放大的同時，需求量則受到多方面因素影響，出現較大萎縮。

　　“從總體來看，南京的房市確實已經供大于求，但在某些區塊，老百姓喜歡的戶型房源卻供不應求�！碧K建紅說。

　　據抉策地產研究中心統計，2005年第一季度，南京房市有141萬平方米的潛在需求因價格、區位、配套等方面的原因在短期內未得到滿足；另一方面卻有約373萬平方米的商品房因為價格、區位、配套等方面的原因在短期內得不到消化。

　　“這就是南京房市的結構性供需矛盾，這個矛盾目前還顯得相當尖銳�！眳柦ㄜ娬f。房價下跌不太可能

　　上述這些因素也直接影響到消費者的購房心態。

　　厲建軍說，由于目前房地產形勢不明朗，南京的消費者持觀望態度的居多，消費者的舉棋不定，在一定程度上會影響消費需求的增長，也可能進一步抑制交易，從而使房價處于兩難境地。

　　但這是否意味著南京的房價會出現下跌？陳興漢告訴本報記者，她對南京的房市非常有信心。而南京市另一大型房產企業高層人士也表示，“支撐南京房價的因素很多，房價下跌的難度太大�！�

　　在南京市近日出臺的《市政府關于推進重點項目工作的意見》中顯示，2005年南京市在城市基礎設施方面將計劃投入199億元建設41個項目。

　　隨著這些項目建設的推進，南京的基礎設施將更加完善，“這將使整個南京市的生活配套設施、交通便利程度更加完善，從而成為南京市房價的有力支撐面，也是我們看好南京房市的原因�！鄙鲜龈邔尤耸糠治稣f。

　　厲建軍認為，居民收入的增長，土地成本，鋼材、水泥等原材料價格上漲也將支持房價繼續上漲�！澳暇┦薪鼇韺ψ≌�的人防、抗震等要求的提高，將使企業的開發成本增加500~800元/平方米，商品房的成本上漲無疑會傳遞到銷售環節中來，從而給抑制房價上漲帶來壓力。”