辯清上海樓市走向 房價將在多邊力量博弈中衍進

　　外灘主筆 韓燕明／文

　　上海房價下一步的走向格外惹人注目。它的一頭系著購房者巨大的切身利益，另一頭系著國家宏觀調控的最終成果。是漲？是跌？多空雙方都在為自己的選擇尋找靠得住的理由。

　　從世界各國的情況看，由于住房是老百姓基本的生存資料，所以房價從來不是完全由市場來自主決定的。在韓國和新加坡，政府對單個家庭擁有多套住房進行嚴格的限制，從而保證居民的購房需求是真實的居住需求；在歐美國家，用較高的財產稅來抑制對不動產的過度持有。這些例子說明：除了基本的供需狀況，房價也總是跟一個國家的財政、稅收政策，以及社會分配制度聯系在一起。

　　分析這一輪房價上漲的動因，有助于辯清未來的樓市走向。

　　房價上漲的第一條理由——按揭購房。1998年，銀行推出個人購房按揭貸款業務，有效激發了長期被壓抑的購房需求，一些儲蓄不多但對未來預期良好的年輕人成為購房的主力軍。

　　第二條理由——低利率。在2004年10月29日央行加息之前，人民幣一年期存款利息只有1.98%，扣除20%的利息稅，實際利率只有1.584%，低利率激發儲蓄資金尋找新的出路。

　　第三條理由——投資渠道單一。由于國內A股市場制度性缺陷，股市形象聲名狼藉，而國內的企業債券市場又不發達，大量閑散資金在樓市外找不到更好的投資渠道。尤其江浙一帶，民營經濟發達，民間資金數額巨大，這些資金在沒有更好的投資渠道的情況下，大多轉戰江、浙、滬的樓市中。溫州炒房團是其中的典型代表。

　　第四條理由——人民幣升值壓力。自2003年起，由于中國外貿大量順差，國際上要求人民幣升值的壓力很大。由于匯率上升有可能使出口受損、經濟放緩，中國政府一直在匯率問題上持強硬立場。但穩定匯率的代價就是經濟將面臨通脹，在人民幣升值預期的影響下，大量海外資金進入中國，并大多選擇進入上海等地的樓市。

　　第五條理由——地方政府利益驅動。自從銀行管轄權上劃以后，來自土地的收入成為地方政府財政的支柱。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，這樣的利益格局對房價上漲有推波助瀾的作用。

　　在主要由以上五種因素的影響下，本輪房價上漲從1998年開始啟動，在2003年、2004年一路高歌，除了上海以外，其他大中城市的房價也有數目驚人的漲幅。

　　2005年3月8日，國務院頒布穩定房價的八點意見，將控制房價過快上漲列為政府的重要職責，同時責成地方政府承擔起穩定本地房價的責任。

　　上海市政府隨后出臺了穩定上海樓價的幾項舉措。一是增加交易稅費；二是一年內購買的按揭房不能轉按揭；三是按揭購房須在付清余款后才能過戶轉讓并重新辦理按揭。以上三條措施中，起實質性作用的是第三條，它增加了用銀行資金進行炒房的交易難度。仔細分析該項政策，發現它在限制房價炒作的同時，也在起保護現有房價的作用，因為它減弱了二手房上市的壓力，從而避免了恐慌性樓盤的出現。從這項政策中可以看出上海相關部門調控房價的良苦用心——既要控制房價猛漲，又要避免房價大跌。

　　上海能否在房價漲跌的蹺蹺板中保持住平衡呢？這需要超高難度的政策技巧。

　　對于上海房價的下一步走向，絕非一句話可以概括。在利率、匯率政策不能發生大的改變，而投資渠道單一的狀況短期內也不可能好轉的情況下，輕言樓市會大幅下跌是草率的。因為從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍然是一個問題，如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會重新回到樓市中來，在下一波行情繼續推高房價。但是，無視政府控制房價快速上漲的決心也注定會是錯誤的，因為政府對于控制房價，手中還是有很多牌可以打。除了利率調整外，還有財產稅，以及對擁有多套住房的政策性限制，等等。一旦現有的房價控制政策不能奏效，相信政府方面將會出臺更多的后續性措施。而房價漲跌將在市場與政府力量的多邊博弈中不斷衍進。直到數額龐大的社會資金找到新的效益歸宿，那時候，房價調控才算完成一個階段性任務。