秦交鋒：房價要平抑出路在降低房地產開發成本

　　《半月談》雜志記者 秦交鋒

　　目前，在一些大城市，房價的不斷上漲是一件令老百姓揪心的事情。雖然中央和地方已連續出臺了一系列有針對性的措施，但是調控的效果仍需觀察。4月27日，國務院常務會議提出了進一步加強房地產調控的八項措施，內容包括改善商品房結構、加大土地供應調控力度、運用稅收手段、整頓市場秩序等。

　　房地產市場是消費市場中為數不多的熱點之一。因此，在房地產調控過程中，我們既要防止房價的短期暴漲，又要探求一條平抑房價的根本出路，以促進房地產業的長期穩定發展。

　　平抑房價：中央、地方各有新舉

　　去年，為控制房地產投資規模偏大，中央采取“管嚴土地，看緊信貸”的措施，調控房地產業。2004年全國房地產開發投資總額同比增長28.1%，比2003年回落2.2個百分點。然而，在控制住投資規模的同時，房價卻還在攀升。國家統計局的數據表明，2004年全國商品住宅平均銷售價格比上年上漲了15.2%。

　　今年兩會期間，房價上漲過快成為代表委員討論的熱點話題。溫家寶總理在《政府工作報告》中提出，重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。兩會甫一結束，中國人民銀行決定，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍；房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。中國人民銀行行長周小川解釋，房貸利率的微調是為了引導消費者對未來的資金價格產生一個合理的預期，是對消費者的一個風險提示。

　　土地費用是房地產開發成本中的重要組成部分。在去年收緊“地根”后，一些開發商拋出“地荒”的說法，稱房價過快上漲是由于國家對土地實行了嚴管，房地產用地供應不足造成。針對這一說法，國土資源部門給予強烈反駁，指出全國土地供應與房地產公司購置的土地面積都沒有減少。

　　最近，2005年全國土地利用計劃下達各地執行，國土資源部規劃司司長胡存智表示，今年全國土地利用計劃總體偏緊，但各地可以通過適當增減房地產用地量，優化用地結構，穩定房地產價格。這一政策取向，無疑會影響人們對房地產價格的預期，進而對抑制房價起到一定作用。

　　我國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，造成房地產投機成本過低。財政部有關負責人提出，今后一段時期將重點推進房地產稅改革，目前試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。如果推出這一新稅種，將使擁有多套房產者背上沉重的課稅負擔，有利于抑制房地產投機。

　　在中央對房地產進行宏觀調控的同時，各地紛紛采取針對性措施，給本地的房地產市場降溫。目前，上海市房價平均水平居全國之首，因此上海的房地產市場狀況對于全國而言具有“風向標”意義。

　　在房地產調控過程中，上海從財政、金融、稅收、產業等方面，出臺了一系列政策措施：對個人居住未滿一年即出售的普通住房征收營業稅及附加費；明確今年實現可預售商品房2000萬平方米，力爭中低價普通商品住房占上市總量的65%；明確同一借款人申請第二套住房貸款，必須提高首付成數；對于交接或居住未滿一年就轉讓的房屋，銀行不提供房貸的轉按揭服務。同時，上海工商部門出臺多項措施對上海房地產市場進行專項整治，由于簽訂虛假定金合同，一天之內上海曾有3家房地產公司被判罰出局，房地產開發資質被注銷。

　　其他各地調控本地房地產市場的政策措施與上海大同小異，比如：北京市國土資源局首次公開披露了開發商的真實土地成本，并表示北京市現有土地資源足以保證每年的經濟適用房建設；南京市今年加快了經濟適用房建設，力圖通過增加中檔房源的供應量，達到供求比例與需求結構更加平衡；為了規范市場秩序，深圳市采取強化買賣合同備案管理、杜絕一房多賣、實行房源信息透明化等措施；浙江省力爭用3年左右時間，籌建全省性的“商品房預(銷)售網上備案系統”，房地產市場信息的不透明、不對稱狀態，有望逐步得到遏制；濟南市今年將啟動房地產預警預報系統，加強對房地產市場的預測和分析，以便于對增長過快的房價進行宏觀調控。

　　房價“高燒”的病根在哪里

　　一個位于杭州市中心，去年房價還是1.9萬元/平米的樓盤，最近調價到2.2萬元/平米，成交速度卻明顯加快。銷售人員形容———刷拉一套，刷拉又是一套。近期以來，這樣的情形在全國各地并不鮮見。那么，在房價以驚人速度上漲的背后，到底有哪些力量在推動呢？

　　對于這個問題的解答眾說紛紜，但歸根結底，商品房作為一種普通商品，其價格走向取決于供求雙方的關系。從需求一端來看，房價上漲的推動因素包括：首先，國民經濟的持續增長帶動居民收入的增加，人們對住房需求的檔次隨之提高，改善性需求增加。來自建設部的數據顯示，2000年以來，全國商品房、商品住宅銷售面積增幅連續5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。

　　其次，城鎮化加速，城鎮人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續增長的重要動力。

　　再次，房價的連續攀升，一方面導致消費者對房價上漲的預期增強，提前入市購房，同時又刺激了投資和投機性需求，兩者都加劇了階段性供求矛盾。建設部的數據顯示，2004年上海投機性購房所占比例達16.6%。

　　最后，隨著我國對外開放的擴大，外商在我國的購房需求增大，加上境外投機資本看好中國房地產市場，這對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。以上海為例，去年以來，境外人士購房約占上海市商品房成交量的3.85%。

　　從供給一端來看，房價上漲的原因包括以下幾點：首先，供應量增幅放緩。2004年中國房地產市場在整個宏觀調控下，度過了一個減肥年，房地產竣工面積的回落快于需求的回落。其次，房地產開發成本增加。據國土資源部對全國51個大中城市的地價監測結果，2004年全國住宅用地價格同比增長8.94%。另外，生產資料價格持續上漲，拆遷成本也在增加，都在一定程度上加大了商品房的開發成本。再次，房地產市場供應結構不合理。商品住宅供應中，中低價位住宅比例偏低。全國經濟適用住房投資同比出現負增長，房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。非住宅、高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長，由此帶動了房價的上漲。最后，一些開發商認為控制投資規模和土地供應量等宏觀政策將影響后續的市場供應，因此對新開樓盤價格定位較高。有的開發商放慢開發建設和銷售進度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機構聯手哄抬房價，增加了市場的緊張氣氛。

　　平抑房價要有根本之道

　　從長遠和全局來看，多年以來，在拉動經濟增長的“三駕馬車”中，我國過度依賴于投資的增長，消費對經濟增長的拉動作用一直不如人意。雖然擴大內需，增加居民消費是經濟發展中的共識，但市場中的消費點卻少之又少。現在，住房需求正在成為人們新的消費熱點，我們應該從滿足需求出發，對這一消費點進行保護，而這也是平抑房價對于經濟發展全局的意義所在。

　　為了抑制房價過快上漲，中央及各地已經從方方面面采取了多種措施。但是，我們應該看到，打壓投機、提高貸款利率等從需求方入手的方法，并不能從根本上改變供不應求的市場狀況。在此背景下，一旦宏觀調控“風頭”過去，房價還會重拾快速上升的勢頭。因此，平抑房價的根本出路在于增加有效供給，滿足消費需求。當市場中供求基本平衡時，房價上漲的速度自然能夠穩住。有專家認為，要抑制房價快速上漲，商品房供應量應該保持10%的增幅，否則還將出現供不應求的情形。

　　從供給角度平抑房價的另一個思路是降低房地產開發成本，最重要的是降低土地成本。經濟學家蕭灼基指出，目前房價過高原因之一是城市土地價格太高，這個問題應該從體制上來解決。現在政府一次性把土地賣給開發商，今后，改為政府每年向土地開發商收取土地使用稅，這樣土地每年就可以增值，也可以降低土地成本。

　　另外，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生指出，為10萬億元的銀行儲蓄找到合適的投資渠道，是平抑房價的根本出路之一。目前中國的金融投資環境是銀行存款負利率，股市低迷，投資渠道嚴重缺乏，因此中國投資者的資金必然會選擇進入樓市。目前，國家開發銀行和中國建設銀行已被證監會正式批準為住房抵押貸款證券化的試點單位。這樣一來，投資者可以通過購買這類證券來投資房地產。國外的一些發展房地產的做法值得借鑒，比如在美國金融體制中有房產信托基金，投資者不用購買房產實體，就可以達到投資房產的目的，而利用基金建立起的普通住宅，又能解決大量消費者的住房需求，可謂一舉兩得。