一個長三角節點城市的房價上升邏輯

　　本報記者 沈柬貝 發自嘉興

　　2005年4月26日，19247套！4月27日下午5點不到，19427套！

　　短短的一天時間內，嘉興房產超市網絡上顯示的二手房數量急劇增長近200套。房產超市經紀有限公司陳總經理感嘆，這近200套還只是一個不完全統計的數字，一天之內“拋” 出這么多套二手房，著實令人吃驚。

　　蔚藍置業(浙江)有限公司的總經理朱志勇這么分析。事實上，二手房市場是很難全面反映房地產市場的波動狀況的。但是最近頻頻出手的政府調控政策，這令人吃驚的一天內增長近200套、三四天內從15000多套增加到現在的19427套，卻將部分人原先的投機心態暴露無遺。

　　收入增長遠低于房價增長

　　4月22日至4月24日舉行的2005年“人居嘉興”春季房地產展示交易會上，共成交了300多套商品房，成交金額近1個多億，平均成交價格為每平方米4060元。嘉興市房地產管理處開發科的施勁松表示，這次房展會上的各個數字基本都是正常的，成交量也與以往相差不多。

　　與周邊地區相比，東鄰上海、南接杭州，兩邊都已經是每平方米上萬元的價格，高不可攀，夾縫中的嘉興市相對還算是一個“盆地”。但是從1999年的每平方米1600元上漲到2004年四季度的每平方米4124元，而且在今年春節過后，市區房價每平方米已經又上漲了120元至180元不等，不少本地人開始覺得嘉興的商品房變得遙不可及了。

　　應該說嘉興的房地產市場起步于1999年的復蘇性增長。而其中，2002年是一個典型的轉折點，供求結構發生顯著轉變，由供大于求轉向“供小于求”，竣工面積呈下降趨勢，而銷售面積卻大幅度上升，空置面積隨之大幅度下降。

　　“嘉興的房子，現在都4500元一平方米了，我買不起。”一位來嘉興已經13年、目前正經營著一家文具店的溫州女老板告訴記者，嘉興的城里人(市區)實際上很窮，月收入才千來元，甚至不到，按照現在的商品房價格沒幾個人能住得起的。

　　嘉興市發展和改革委員會國民經濟綜合處的姚中華處長也承認，當前嘉興的收入增長遠遠低于房價的增長。

　　實際上，在這次房展會開幕之前的4月15日，一份抑制房展會上商品房價格過快上漲的通知已經在嘉興市建設局內部傳遞。

　　但是在嘉興市房地產管理處開發科的施勁松看來，不是所有的樓盤價格都會盲目上漲，漲價的其實只是其中一些知名品牌的樓盤，而其他一些開發商也有可能會根據當前的宏觀調控政策采取一定的理性降價措施。

　　“政府已經在宏觀方面予以調控，這就意味著房價不能大起大落，而相對于中低收入階層，我們也推出了大量的安置房來解決。沒有很大的利潤空間，短線的投資客或者其他部分游資也不會進來。”施勁松覺得嘉興的房價是不會被哄抬的。

　　“地級市政府往往沒有多大的調控能力與想法。”姚中華分析，比如嘉興的房地產市場，要依靠行政調控讓它起來(活躍價格)，似乎沒多大可能，而要讓它下去(抑制房價)，政府也沒這能力。針對呼聲強烈的中低收入階層，政府就只有想辦法多推出經濟適用房來緩解矛盾。

　　據了解征收的土地出讓金現在已經成為嘉興市城市建設的主要資金來源。初步估算，嘉興市每年投資于城市基礎設施建設的財政資金中，約有70%以上來源于房地產開發。

　　房地產行業由于本身關聯度大，涉及開發、行銷、物業管理，所以在第三產業中所占的比重就相當可觀。“也正因為如此，價格一下一上就變得非常敏感，這里一頭牽涉政府財政，一頭掛著百姓利益。”

　　按照2004年的統計數據，嘉興市國民生產總值達到1050.56億元，但是房地產業產值僅31.67億元，在整個國民經濟中比重還只有3%之微，“所以我們市政府只是希望保持平穩的現狀，使房價漸進式上漲。而且實在是因為在嘉興的國民生產總值中所占的比重太小了，就算現在市場有些變動，我們發改委也沒有做太多的調整，也沒這個必要。”

　　房產企業仍漲聲一片

　　“嘉興這個地方，我覺得是塊寶地，”蔚藍置業(浙江)有限公司的總經理朱志勇便說，“朋友們現在經常討論嘉興在這敏感時期房價的或漲或跌，如果讓我講出不漲的道理，真的很難，但是如果讓我說它會漲的理由，我可以講很多。”

　　交通優勢成了現在嘉興幾大知名開發商首先考慮的問題。嘉興市剛好是長三角城市群的中心節點位置。滬杭高速鐵路、杭州灣跨海大橋等等以及城際軌道交通的建設，使得嘉興與周邊地區形成一小時交通圈。

　　不論是2004年12月15日跨入嘉興的上海三盛宏業投資集團，還是1999年進軍禾城的浙江金都房產集團，都非常強調嘉興在未來凸顯的區位優勢。

　　在滬杭軌道交通討論正酣之際，上海房地產“大鱷”世茂集團也瞄上了軌道邊上的地塊，有說是1500畝的，更有說是2500畝的。嘉興國土資源局表示在招掛牌之前，不方便透露項目地塊的具體大小，但表示與世茂“確實談得非常順利”。也有知情人士透露，世茂能拿到離未來軌道交通最接近的黃金位置，與世茂承諾建設該一段的相關公用配套不無關系。

　　而選擇在宏觀調控的時候進入嘉興的三盛宏業集團更是考量了當時地價比較低、潛力大的因素。

　　三盛宏業嘉興公司辦公室主任張偉介紹，正是因為嘉興的房價不是很高，所以能保證一個平穩的供應需求關系，從而保證固定的利潤收入。而嘉興主城區的不斷擴大，隨著范圍外延，幾個工業園區都實現了擴張，消費群體的心理價位也都在不斷提高。

　　雖然當前顯示有一定的停頓，但是張偉預計，三年后嘉興受周邊的拉動肯定會有一次突破。這與金都集團嘉興公司的總經理盧忠認為周邊不可能占盡所有先機的觀點如出一轍。

　　正在研究全國工商聯住宅產業商會關于“國八條”文件說明的朱志勇樂觀地認為，“房子是不愁賣的”，而且當前這幾年隨著價格逐漸上漲，嘉興人多了不少投資的意識，買房的心理價也提高了不少，認可了每平方米3600元的房價。

　　不過嘉興的房價本來就是在一個低價位上運行，而且這種運作“很舒服”。朱志勇的一個比方就是，嘉興這里的能量現在才用了60%；而周邊的地區房價紛紛上揚，100%的總量現在只用了99%，底氣不足，稍微政策一波動，就承受不起了；還有些地方被用了120%，那就是泡沫了。

　　“嘉興房價現在有著充分的彈性。如果沒發生意外情況，它有可能增加能量，價格逐漸上漲到70%~80%，如果它到了較高的位置比如80%，即使風吹草動了，它還可以回落到原先60%的位置上，依然是游刃有余的。”

　　公認給嘉興的房產帶來理念改革的浙江金都房產集團嘉興公司副總經理章時靈承認，一系列的調控政策確實也影響了消費者的心理預期，但是由于嘉興本地的房價本來就不高，而且自住房又始終得買，所以當前的價格會在平穩一段時間后繼續走好。總經理盧忠更是強調，品質才是抗風險的最好保證。

　　嘉興市區的城市中心功能當前還沒得到很好的體現。嘉興下轄的平湖、海寧、桐鄉縣都集中了很大的市場，當地做生意的多，勞動力需求也旺盛，當地房價已經與嘉興市區持平。

　　內外資金：躑躅與沖動

　　28日上午，房地產管理處副主任汪旭明，27日晚剛從深圳回嘉興。他坐在一堆文件中，臉上還透露著倦意。

　　三天前，汪旭明剛參加了浙江嘉興在深圳的重大項目推介會，帶去150余項重大項目，共簽約13項，投資規模達29.9億元。

　　據記者了解，最近幾年，嘉興的招商引資一直被作為一號工程來抓。無論是它的規模還是增長速度都穩居浙江前幾名。2004年全市合同利用外資25.80億美元，增長23.0%，實際到位外資10.22億美元，增長28.0%，引進國內資金52.3億元人民幣，其中很大一塊是房地產相關項目投資。

　　事實上，不管土地資源的管理還是利用，都需要講究可持續發展。地方加快發展就涉及資金與土地的問題。按照嘉興市國土資源局內部人士的說法，2002~2003年間所以土地放量那么大，實際上也是政府限于一定的實際問題需要進行城市建設，而靠當時的政府財政收入是相當有限的，因此最直接最便當的方法就出來了——土地拍賣。

　　施勁松表示，“對我們來說只要有錢過來就是好事，至于那些錢是哪里來的那是監管部門的事情。”

　　在拿地比較便宜的情況下，嘉興的房產就成了不少人眼里極具潛力的“績優股”，紛紛轉道嘉興。2004年3月18日，蔚藍置業澳洲花園項目進行預約登記，前一天19：00,隊伍就在門口排成了幾圈。該公司銷售部經理鐘肖紅還留意到，登記的人當中有好多是來自浙江溫州以及杭州、寧波人等。

　　2004年2月18日，溫州聯城房地產開發有限公司以當地的高價223萬一畝的價格拍得了秀城區的一塊土地。按照雙方的合同，聯城需要在2004年4月20日前支付出讓金的40%，2004年5月30日前，要繳清剩余出讓金。

　　記者從國土資源局土地利用中心王新龍處長處核實，該公司因為資金的問題已經嚴重違約，甚至連出讓金都還沒有繳齊。

　　原來就在聯城拿下這塊地不久，調控措施接連出臺，之后地價便一直走低，結果這塊地到現在沒動。

　　2004年嘉興市國土資源局計劃供應4000畝土地，后來只供應了不到2500畝。“我們擔心房子賣不出去，沒有市場啊。這里一方面是因為國家宏觀調控資金收緊貸款困難的原因；其次是嘉興以前的土地供應量確實太大了，外地的資金不敢進來；再次就是有實力的開發商早期就已經拿到土地，而當時已經拿到土地的部分開發商因為沒有能力建設，要脫手的也不少，他們的資金鏈發生了斷檔。”

　　嘉興的房價由于一直保持了一種平穩發展的態勢，“起碼這兩年內是炒不起來的，而且在嘉興也沒有反映出因為炒房子而引起房價暴漲的現象。”王處長分析。在他看來，嘉興本地收入有限，老板少，資金少，而所謂的“炒房”首先需要一個高收入群體的存在。“我們不反對購房團，不采取任何限制措施，我們不會像南京那些地方采取‘堵’的措施。我們現在就怕房子賣不出去，房子賣不出去直接導致土地賣不出去，那么我們的市場就完啦。”

　　而由于嘉興人慣有的保守性格，不會輕易“跟”進去，投機者不能按時套現的話，樓市自然也不那么容易炒作。姚中華現在就經常告誡家里人，不能跟著人家買房子，“你傻乎乎跟進去干嗎？就是賺個一萬元錢，風險有多大啊！”

　　另一位溫州的房地產商則覺得，嘉興盡管現在地塊便宜，但是很少有增值點，人口也不多，客源少，房地產業既然難逃暴利的本性，肯定不會首選嘉興，他寧愿投資杭州或上海。研究區域經濟的傅白水也贊同這樣觀點，傅白水表示，成本再高也不要緊，只要能賺錢，自然有人會接你的下一棒。