新一輪調控政策沖擊波 上海房地產業冷熱自知

　　編者按

　　政策的均衡意愿與市場本身的逐利動機如何進行協調？一方面，我們感嘆如今的地產市場已經進化到的深度，另一方面，我們也不得不面對這曖昧難明的局面——無論是政府、地產商抑或是消費者，投資者。現在，中國經濟的強大重心之一——長三角經濟區的地產之局，正演繹到各方進行協調以均衡代價的章節。本報記者由此一路前往浙江，一路奔赴江蘇 ，我們選擇了上海，嘉興、杭州、寧波、蘇州、無錫、常州，南京等地進行采訪和記錄，我們能給出的是一些切實的證據，它們或能為投資者的選擇提供依據。5月9日，本報將刊登《長三角地產調控“大戲”》的第二部分。

　　上海市房地產行業協會原計劃4月底召集會員開發商舉行的“形勢分析會”，推遲了。

　　該協會的黃主任說，“宏觀調控已經出現一定效果，但效果大小還要繼續觀察。”一些開發商老總也適時回應，要看看，再等等。

　　從中房指數(來自中國指數研究院)來看，大約2年前，上海已經成為長三角城市房地產樓市的風向標，漲或跌以及什么樣幅度，都以上海為先。

　　“上海開發量較大，又是長三角龍頭城市。”上海市房地產行業協會辦公室黃主任說。

　　在房地產調控新一輪沖擊波中，上海樓市——一直作為長三角城市房地產業的風向標——在“看看等等”中，再度走到前臺。

　　政策的來龍去脈

　　4月24日~25日，全國部分城市房地產形勢座談會(下稱“形勢座談會”)在上海召開，中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎在會上指出，抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調控的一項重要任務。

　　形勢座談會上，曾培炎在四點要求中明確，“合理調控市場需求，控制房地產價格漲幅。要綜合運用信貸、稅收等經濟杠桿，遏制投機性炒房，從嚴控制投資性購房，對普通商品住宅和經濟適用房繼續給予稅收優惠。”

　　有上海外資銀行界人士注意到，相較以往的調控政策或者講話，形勢座談會明確放出了“財稅”信號。“房地產宏觀調控以來，我們的房貸業務受影響不大，還比較穩定，目前信貸安全還是可控的。”該人士說，“但財稅是很厲害的手段，因為直接影響收益。”

　　“形勢座談會上，財稅手段只是一個信號，現階段使用不太可能。”上述外資銀行人士認為。

　　4月27日，中國銀行上海分行，收回上海4家支行包括房貸在內零售貸款審批權。

　　中國銀行對此解釋說，逐步收起貸款權限是銀行業的發展趨勢，這項流程重組并非只出現在上海，而是在全國范圍內統一推進，只是各地的步調快慢有別。

　　“滯脹”的準確性

　　4月，在上海智恒房產昌平路店的“房源特別推薦”宣傳單上，寫著“現向新老客戶隆重推薦如下市中心抗跌房源”。上海一些名盤開始降價銷售的消息，相繼出現在一些房地產銷售網絡上。

　　4月21日，上海商報刊登“打浦橋房價驚現15%跌幅”。受益于南部世博建設、西部徐家匯擴容等諸多利好的打浦橋地段，原先被市場認為是最典型的市中心熱點板塊之一。

　　目前，國內有兩個主要的房地產指數：除中房指數之外，還有國房景氣指數(來自國家統計局)。

　　中國指數研究院(華東)常務副院長陳晟認為，市場上流傳的“跌”的說法，都是個案或者局部小范圍區域。

　　陳晟認為，房地產價格不太可能下跌，但今年的上海樓市會出現“滯脹”的新現象。

　　國家統計局最新統計數據表明，一季度，全國商品房平均銷售價格同比上漲12.5%，漲幅比上年底降低1.9個百分點。

　　3月，上海二手住房市場已經顯示出拋盤大量增加，房價上漲幅度降低，而成交未見同步放大的新現象，中房指數將其稱之為“滯脹”現象。

　　從中房指數來看，在一般條件下，此種情況會在今后幾個月內傳遞到增量預售房市場。在房價快速上揚和政策影響下，使拋盤增加，市場吸納量沒有放大甚至減少，進入“滯脹”階段，通過價格下調，達到新的供需均衡狀態——這將是上海市今后12個月或更長時間的市場基本態勢。

　　滯脹現象已經在上海樓市出現，表明前期的政策已經見效。陳晟認為，更嚴厲政策出臺可能性也就不大，“上海房價按照目前的勢頭，今年全年漲幅有望控制在10%左右。從中房指數研究的角度看，10%的全年漲幅是較穩定的增長。”2004年中房上海綜合指數全年漲幅達17.1%。

　　博弈到縱深

　　4月20日、4月26日，上海市房地產行業協會接連舉辦了兩個重要講座。上海市房地局、央行上海分行各一位領導到場，并分別作了演講。協會通知的300多家開發商會員全部到場。協會總共有1300多家會員，因為會場限制，只通知了較大的會員單位。其間，沒有一家開發商中途退場。

　　“兩個講座都強調，要充分理解宏觀調控在政治經濟上的重要意義，也要繼續重視房地產作為支柱產業、對GDP的影響。”黃主任說。

　　而在講座中，演講人都指出，調控難點在穩定房價。

　　如何遏制房價，有開發商說，“不能單純依靠貨幣手段，必須輔以行政手段。”

　　中國房地產業協會秘書長顧云昌說，協會沒有相關平抑房價職能，中央已經明確主要責任在各地政府。

　　國務院發展研究中心企業研究所副研究員張政軍認為，要穩定房價，要從近期和長期兩種角度考慮。

　　從近期看，關鍵點是把控制投資的信貸調控手段與房地產供求管理相接合，并約束地方的房屋拆遷和城市改造熱，避免人為增加被動需求，同時增加經濟適用房在住房中的比例。

　　從長期看，關鍵點是讓房地產市場中，市場機制充分發揮功能，尤其是使房屋價格形成以市場供求為導向的決定機制。土地供應制度化是調控房屋價格的一個有效手段。

　　他認為，土地供應制度化應建立公平而透明的供應機制，更多采取招投標和拍賣的方式，同時明確并采取較為靈活的供給原則，在目前房地產價格增速過快的情況下，土地供應宜偏向有利于拉低中高檔住宅房價格的經濟適用房和普通商品房。

　　4月27日，國務院召開國務院常務會議，再推調控房地產市場八項措施。對比3月26日出來的八條意見，其中增加重要一項內容，“加大土地供應調控力度，嚴格土地管理”。

　　你總能感受到矛盾

　　“政策調控是很正常的，新的困難出現伴隨新的契機。”上海飛洲房地產開發有限公司(下稱“飛洲公司”)副總經理王佩君說。

　　飛洲公司開發竣工的飛洲國際廣場，現在已成為上海八萬人體育場邊上新地標。飛洲國際廣場是飛洲公司首次涉足商務樓的項目。

　　2004年3月開盤，4月就碰上了國家宏觀調控，“我們已經經歷過對政策壓力的反應。”10個月后，飛洲國際廣場就已經銷售一空，“沒有非常瘋狂的銷售高峰，也沒有出現銷售低谷。”

　　王佩君相信，如今的市場，是強者更強的好機會。

　　4月25日18點，與楊浦區交接的虹口區紀念路上的“欣逸家園”施工現場值班室的一位中年婦女，當聽到外界對欣逸家園有各種疑問的說法，很是著急，“我們的樓盤不是私人老板的。我們已經竣工的5棟樓早就被搶光了，前面銷售處馬上要拆，蓋新的樓。”

　　欣逸家園開發商上海欣逸房地產發展有限公司、世茂濱江花園開發商上海世茂房地產有限公司等六家公司，因為合同網上備案不規范行為，3月底被上海市政府責令整改。

　　欣逸家園，就在上海軌道交通三號線旁，輕軌列車不時駛過。由于靠近輕軌汶水東路站，欣逸家園的銷售價格達到了每平方米9200元人民幣。欣逸家園周邊，處處可見剛剛竣工或建設中的樓盤，或剛剛平整的地塊。

　　從欣逸家園向汶水東路站臺走，在輕軌與一條高架路交接處，一些工人正在拓寬馬路。一個年輕的工人，嘴角帶著笑意對詢問者說，“到我們這里來投資，來買地蓋房吧。我們這里靠近輕軌站和高架路呢。”