中海只追求合理增長

　　本報記者 丁小鶯 發自上海

　　中海地產自1992年進入上海以來，一直實行穩健風格。對資金運作和市場開發，中海一貫保持風險控制的意識，保持一定的增長勢頭和增長空間

　　日前，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院 三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”對國內各方地產品牌價值進行了統一評估。該小組綜合企業或項目發展基礎、市場情況、財務分析、競爭分析等，預測企業或者項目未來收入，據此核算品牌產品帶來的未來品牌收益BVA(BrandValueAdded)凈現值，來研究房地產品牌價值的大小。此次評比中，“中海地產”品牌價值被評價為26.01億元，榮居中國房地產企業百強榜首。

　　過程保證精品

　　《第一財經日報》：中海地產此次獲得房地產企業百強第一名，在哪幾項指標上具備優勢？

　　中海發展(上海)有限公司(下稱“中海地產”)總經理葛亞非(下稱“葛亞非”)：這個評選也是“中國房地產TOP10研究組”主辦的。

　　該評選以企業的開發規模與經營業績、成長性和開發潛力、房地產企業基本面和盈利能力等為著眼點,具體依據規模性、盈利能力和成長性等三個方面的14個指標。

　　中海地產在綜合實力排行榜上位居第一；在規模性排行榜和盈利能力排行榜上，都列第二。《第一財經日報》：中海地產在控制產品品質方面有什么獨到之處？

　　葛亞非：房子是否適合人居住，是否經得起歷史考驗，這是開發商必須重視的問題。

　　“中海地產”奉行創造優良人居環境的理念，提出“過程精品”概念。“過程精品”的基本含義，是指一個優秀的建筑，必是其生產過程中所有優質環節的集合體。這就要求從購買土地、策劃、設計、建造、廣告，一直到銷售、客戶服務，每一個環節都縝密論證、力求創新和嚴格管理。

　　在項目前期，“中海地產”先進行概念策劃，確定項目的整體理念。設計部門根據原則確定的概念策劃思想與內容，把握設計原則，將具體的設計要求有序分解，指導專業園林設計師、裝飾設計師負責園林、裝飾等相關環節，力求在具體設計上的創新反映消費者的需求變化。

　　工程管理是“過程精品”的核心環節。“中海地產”的招投標制度源自香港的經營經驗，是相對成熟縝密的。在目標操作上，不僅是合理低價，還指向優質優價。我們要降低成本，更要吸引優秀的承建商，以實現大規模施工下提高施工質量、打造“過程精品”的目標。

　　上海市場總體平穩

　　《第一財經日報》：你怎么看今年上海房地產市場的走勢？

　　葛亞非：上海市場總體平穩，局部尤其是高端物業產品出現過熱。因此，今年以來，政府出臺了一系列舉措，對市場進行進一步調控。這些措施涵蓋了土地供應、金融信貸、銀行利率、投資稅收、一手房交易、二手房買賣等多個方面，可以說對房地產行業的各個流程進行控制和監管。從目前政策實行的效果來看，上海房地產市場已經開始有降溫的趨勢，政府調控的效果正在顯現。

　　我認為，漲跌是市場行為，希望政府以市場經濟手段調控市場，規避風險。

　　不能因為看到政府的調控就認為行情要跌。今年房地產市場的發展將會比較平穩，整體的發展我們還是看好的。

　　《第一財經日報》：中海地產怎么規避市場的短期風險？

　　葛亞非：中海地產自1992年進入上海以來，一直實行穩健風格。對資金運作和市場開發，中海一貫保持風險控制的意識。

　　目前市場上存在的短期風險，是指由于宏觀控制、投資購房減退帶來市場需求變化而形成的風險。對這一點，我們是有信心克服的。由于長期開發項目在客戶中形成良好口碑，中海的客戶絕大多數還是以自住需求為主的。投資客的減退對我們的影響比較小。

　　不過，由于中海一直以來開發的都是高端產品，而目前對高端物業金融信貸的控制，在一定程度上也影響到了我們的銷售計劃。

　　追求合理增長

　　《第一財經日報》：今年在上海的投資、發展計劃是怎樣的？對新江灣城后續地塊有興趣嗎？

　　葛亞非：我們希望有合理的增長。保持一定的增長勢頭和增長空間，這是比較理想的情況，但在實際操作中，要看具體的市場情況和機會，結合集團的整體投資計劃進行。穩健是我們要堅持的。

　　新江灣城的土地，在目前看，基本沒有風險。它是拿來馬上可以操作的熟地，而且位置很好。我們參加過新江灣城C1地塊的招投標，在出價上位居第二。對后續的C2、C4地塊，我們仍會關注。

　　《第一財經日報》：中海會不會參與上海兩個“1000萬”的建設？

　　葛亞非：最近，上海提出了建設1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價普通商品房的計劃。為了落實這“兩個1000萬”計劃，在土地一級市場，配套商品房招標成了主流。

　　中海自2004年起就曾參與配套商品房的招投標，今年仍將與上海市、區有關部門接觸，跟蹤各個配套商品房招標公告，積極參與上海配套商品房的土地招標，參與兩個“1000萬”的建設。