外資新貴競逐商業地產市場

　　本報記者 郝倩 實習記者 羅晨 發自上海

　　祖籍浙江、在臺灣起家的許朝忠日前開始對他在上海開發的首個地產項目進行宣傳。他此次牽手長寧，專門成立房產公司來運作嘉麒大廈項目。而許朝忠本身起家“鋼鐵”，之前只在臺灣投資數個房地產項目。轉向上海，許朝忠首先傾情寫字樓。與他一樣，越來越多進入上海市場的投資客都鐘情于以商業物業作為其打開市場的切入口。

　　分析師指出：在宏觀調控的背景之下，資金實力雄厚的開發商反而可以獲取更大的發展空間，特別是在此時，對商業物業的大舉進入將為其在上海的資產沉淀奠定基礎。

　　熱衷商業地產

　　盡管身為嘉麒房地產開發(上海)有限公司董事長，許朝忠對地產卻鮮有研究。在對上海房地產市場進行了10年的觀望和等待之后，他選擇了以寫字樓為切入口，進入上海市場。

　　“接下來我們還會在上海更多的區有項目運作，這些項目大都是商業和辦公，唯一的小部分住宅項目僅僅是為了滿足股東們的自助需求。”許朝忠的這席話已經清楚說明他下一步的投資動向。

　　為此，許朝忠按照甲級寫字樓的標準建造首個商業物業項目，希望以此在進入市場伊始便鎖定高端用戶。

　　在新進入上海市場時瞄準商業地產項目的不僅僅是許朝忠。

　　同在一周之內來上海進行項目推廣的韓國地產巨頭信一集團看中了曹家渡地區所蘊含的商業潛力。此次韓國第一地產大鱷信一集團與悅達地產聯合投資數十億元，打造該區域的標志性項目“悅達信一時代廣場”。

　　“由于韓國發展商對于在上海的人脈和市場了解程度還比較弱，所以選擇與擁有土地的本地發展商合作的方式曲線進入上海市場可能是目前韓資入滬的最主要的方式。”負責悅達信一時代廣場商業策劃的司培思商業服務(SpaceImagineeringConsultingLimited)項目拓展部總監表示。

　　“而信一與悅達此次合作無疑是韓資進入上海商業地產的一個信號。”該總監表示。

　　寫字樓熱租

　　根據仲量聯行最新的統計數據，浦西甲級寫字樓的空置率到2007年可以下降到3%；浦東則是5%。2005年浦西甲級寫字樓的租金是每天0.88-0.9美元/平方米，和2004年相比有了22%的漲幅；浦東甲級寫字樓租金也在1年內有了19%的漲幅。

　　仲量聯行測量師事務所商業部總監陳立民對《第一財經日報》記者表示：目前在上海叫價最高的辦公樓是花旗集團大廈，其出售價格已經達到72500元/平方米。最新被收購的百騰大廈和新茂大廈即使是整棟出售，每平方米的售價也達到3000美元/平方米。

　　良好的市場前景讓信一集團首期將投資20億元人民幣用于悅達信一時代廣場的建設。悅達信一時代廣場的投資方對本報記者稱：預計未來幾年，曹家渡地區將新增近10萬平方米的中高檔商業設施，并引進國外商業新模式。未來的“新曹家渡”將成為上海商務辦公的示范中心區域之一。

　　同樣，目前長寧區在上海甲級寫字樓分布中占有16%份額，低于黃浦區和盧灣區。為此，長寧區同樣在吸引加緊甲級寫字樓的投資建設。據了解，虹橋地區的商業物業叫價一般在1美元/平方米/天左右，成交租金在每天0.7-0.8美元/平方米/天左右。

　　正在招商期間的嘉麒大廈已經在與十幾家跨國公司的總部進行洽談。

　　“但是目前在上海尋求辦公樓的依然以生產型企業居多。對于整個寫字樓的市場分析還都是建立在對目前的市場情況估計上。”陳立民稱：目前上海跨國金融業所消化的寫字樓面積在16萬平方米左右，而香港的跨國金融業卻已經消耗了100萬平方米的寫字樓，這其中80多萬平方米的差距相當于9個恒隆廣場的吸納量。