荷蘭ING緊急套現 海外基金漸離上海住宅市場

　　本報記者 郝倩 發自上海

　　INGRealEstate的身影正從上海住宅市場慢慢隱退。25日，上海復地(2337.HK)對外宣布，其持有六成權益的遠景房地產已于上周五(22日)與INGRealEstate旗下荷蘭國際房地產訂立協議，以3081萬元人民幣向后者收購松江復地的30%權益，作價人民幣3080.52萬元。

　　而漸漸遠去的不僅是ING一家。上周二，摩根大通按每股平均價2.09港元，減持上海復地270萬股，涉及金額約564萬港元，持股量由9.28%降至8.97%。

　　分析師指出，包括ING在內的海外基金正在轉變其戰略方向，從上海的住宅市場撤出。而這種跡象從去年就已開始顯現。

　　ING套現

　　荷蘭國際房地產是INGRealEstate的全資子公司。INGRealEs-tate1998年首次踏足上海房地產市場，2004年簽約合營的松江復地房地產公司是其在上海中檔住宅房地產市場的首項投資。這次資金劃轉后，荷蘭地產投資將凈賺1814.11萬元，近1年的回報率高達140%。

　　松江復地主要從事上海市松江區復地香堤苑的住宅物業開發，復地香提苑目前已預售99%。截至2004年12月底，松江復地有形資產凈值為7215萬元，按國際會計準則編制的綜合賬目，同期利潤為2994萬元。

　　“在全球其他地區，房地產基金一直是以低風險低回報的形式出現。他們一般的處事風格都十分穩健，會選擇在市場好、產品好的時候投資，并且在形勢可能會發生變化的時候及時作變動。”上海房屋銷售公司研究發展事業總部市場部副經理陳嘯天說。

　　“宏觀調控以來，上海內環和中環附近的樓盤銷售情況正在受到影響，從目前的情況來看，上海外環線附近的樓盤銷售并沒有受到很大的影響。但是隨著上海市政府兩個‘1000萬’的逐步落實，外環的市場行情將會首先受到影響。這個影響大約會在半年到1年之內發生。所以ING在這個時候將股份變現，是對‘時機’的一個非常好的把握。”陳嘯天分析說。

　　同時，有分析師認為：ING此次“套現”絕不僅僅是因為半年到1年后上海郊區樓盤在市場銷售上可能會遇到的困境，而是在投資方向和全國布局上早就有所考慮。

　　“事實上，ING從去年年底開始就已經開始籌備3個房地產基金，期望用于發展住宅以外的項目。”基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理陳基強透露說。在1995年的房地產低谷時，ING都沒有放棄中國市場，陳基強認為他們目前撤出上海市場也更加不可能，但其下一步戰略可能要進行更加深層次的考慮。

　　海外基金的戰略轉移

　　在親近了上海房地產市場將近3年之后，4月，美資背景的揚子基金整體收購位于北京三元橋的遠洋新干線的一座酒店式公寓。據悉，此單交易價值3000萬美元，折合人民幣2.52億元。

　　戴德梁行目前也正在幫助兩三家境外的機構資金在北京尋找可以收購的項目，并已進入談判實質性階段。據稱，這些基金的交易金額都在2億~3億美元之間，有的是從上海“抽身”，有的則是從韓國、泰國等國家撤出。他們比較偏向的也是商用物業的投資。

　　基強聯行投資管理(中國)有限公司日前公布一個數字：從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海的投資達到100億元人民幣。陳基強對本報記者表示：“這個已發生的100億元人民幣的投資幾乎全部投向非住宅物業。但是在2004年9月之前，海外基金還是比較偏向于對住宅發展項目的投資。從那時起新進入內地，特別是上海的海外基金都是購買寫字樓、商場等可以長期持有的商辦物業。”

　　超然不動產營銷機構研究報告表明，上海商業地產項目的投資回報率超過20%。

　　“我們在內地有很多投資，包括上海。GIC的投資基本上是長期持有物業。”新加坡GIC集團副總裁陳明對本報記者明確說。

　　“在這種海外基金的戰略轉移形勢下，包括凱德也在進行其戰略調整，他們日前更加明顯的動向是更加均衡發展北京以及廣州的房地產業務。”對于高盛不久前首次“出手”內地房地產業，投資1.076億美元從新加坡上市地產公司嘉德置地處買下上海百騰大廈這一做法，陳基強認為這恰好印證了他的說法：一方面是在尋求全國發展平衡的凱德置地，一方面是剛進入上海市場的高盛首先瞄準商業物業。兩個境外投資者都在進行相應的調整。

　　“重高檔商辦、輕住宅；重上升市場、輕風險市場。很明顯，目前海外基金正在進行這樣的轉變。”陳嘯天說。同樣，對于海外基金來說，“重長線投資、輕短線投機”的情況一直存在，他們正在希望沉淀更多的資金。商業物業是再好不過的選擇。