廣東房價不會暴漲暴跌

　　本報記者 張艷紅 發自廣州

　　“121”文件下達以來，國家對于房地產行業的調控和整頓持續了一年有余，不過正是在此一年時間之內，廣東大多數城市，尤其是廣州的房價卻呈現出逆市上揚的狀態。跌了多年的廣州房價在去年下半年以來陸續走高，雖然今年以來漲幅出現回落，不過仍舊不見下跌勢頭。

　　日前廣州市國土房管局公布統計數據顯示，2005年一季度穗房屋銷售價格與去年同期上漲了4.8%，比上一季度微升0.6%。

　　“廣州房價的升幅已經趨于平穩，這說明宏觀調控的作用已經顯現出來。”出席26日論壇的時代集團副總裁白錫洪表示，不過他認為，由于廣東，特別是廣州市場成熟度較高，因此，即使調控風雨如晦，穗房產市場受到的沖擊將非常有限，“要住的仍然會住，要投資的仍然會投資。”

　　雖然出席論壇的大多數發展商代表紛紛贊同白錫洪的觀點，認為宏觀調控對廣東市場需求的影響有限，然而，對開發公司而言，市場的調整已經成為某種必然——大公司、大品牌在目前的政策與市場環境之下，對小公司、小品牌的擠兌效應將更加明顯。

　　除了房價還是房價

　　當日的論壇之上，雖然以光大開發有限公司總經理陳洪志為主的人士強調，不應該將目光盯在房價上。陳洪志說：“不應該由房價作為衡量市場健康與否的指標。”同樣，中海地產的金定華還回憶指出，前幾年廣州房價下跌，業界認為不正常，如今價格上漲，業界同樣認為不正常，由此可見，價格的漲落只要在一定的幅度之內，都是市場上的正常反應。

　　即使如此，現狀之下的政府、開發商以及購房者，顯然都難以擺脫“房價”的困擾。因此，論壇之上仍然有不少代表對房價漲跌表示了自己的看法。

　　深圳金地(集團)股份有限公司監事長陳必安和廣州招商置業發展有限公司副總經理劉卓根同時指出，目前國家的宏觀調控仍在繼續，后面的政策如何尚不得而知，因此，目前還難以對房價走勢作出合理的判斷。

　　不過，美林基業副總裁王伏安卻直言，目前“地根”與“銀根”的雙緊縮，會造成市場供應量下降。他認為，房價的漲跌跟供地量有著非常密切的聯系。首先，土地供應減少注定市場供應量大幅縮減，市場需求沒有減少的情況之下，供需失衡自然導致房價繼續走高。其次，由于地價上漲、一次性付款政策等因素大大抬高房地產開發門檻，市場必然將不少實力有限的發展商拒之門外，而從以往的經驗看來，這部分中小發展商提供的供應量往往起著拉低房價的重要作用。

　　星河灣副總裁梁上燕對廣州的房價也作了一番剖析。她從廣州城市價值曾被大大低估的角度分析指出，隨著廣州經濟發展以及城市建設的加速，廣州的房價肯定上漲，而且新發展熱點區域就是上漲最快的區域。由于廣州市近年來政府的市政投入力度非常大，因此，房地產仍舊是城市的朝陽產業。“城市積累的幾百上千億元投資聚合的能量一定會體現在房地產的價值之上。”

　　越秀城建市場營銷副總經理伍岳峰表示，自己對廣州的房價持“中度看好”的態度。“有數據顯示，目前穗房價僅僅比歷史最低點高出幾百元，上漲幅度還沒有超過每平方米800元，增長幅度在15%以內。隨著廣州市人均可支配收入的持續增長，房價必然隨之緩慢上揚。”

　　雖然包括珠三角二線城市的發展商在內的與會代表紛紛對宏觀調控之下的廣東房屋價格表現出極大信心，不過，調控帶來的隱憂仍舊無法避免地困擾著他們。隱憂直接來源于消費者的心理。新世界地產張三寶便直接指出，接二連三的政策出臺對消費者的心理影響巨大，目前市場上出現的觀望情緒便是調控影響的直接表現。雖然他表示，這種觀望心理持續時間不會太長，但是目前的銷售仍舊會面臨壓力。

　　洗牌加速

　　雖然中央的宏觀調控以及地方相關部門加大監管力度等各項措施對目前的房屋價格影響有限，出席論壇的各開發商也仿佛不愿意觸及調控使其在土地、資金以及銷售上面臨的壓力。不過，憂患意識顯然已經彌漫在各個開發商之間。因此，有與會代表呼吁：“以往發展商更多地將精力花在戰術上，如今到了該關注戰略的時候了。”

　　目前的供地量給中小發展商、甚至大發展商帶來較大的壓力。首先是土地供應量減少，市場爭奪激烈導致地價畸高。廣州市此前的幾次土地拍賣顯示，琶洲、珠江新城等區域的土地成交價往往比起拍價高出一倍有余。其次，一次性支付地價的規定將房地產開發的門檻大大提高。因此，實力有限的中小發展商將可能被市場淘汰掉。

　　美林基業的王伏安便指出，一度有著1300多家房地產開發企業的廣州，如今活躍著的僅僅三四十家而已。巨頭壟斷的市場格局正在逐步形成。

　　此外，以星河灣副總裁梁上燕為代表的人士還表示，房地產開發商的開發模式也應該在目前的政策情況下發生轉變，以往追求擴張的粗放型模式已經不再適合如今的新形勢，在寸土寸金的情況下，精細化操作將逐步成為市場主流。

　　梁上燕表示，不求快而求精的操作方式是對土地價值的最大挖掘。同時，精耕細作也有利于做好產品，打造品牌，只有品牌企業才能夠在未來的市場格局當中站穩腳跟。

　　事實上，目前的廣州市場也如梁上燕所說，無論大小發展商都在走精細化的路子，因此，有跡象顯示，廣州的樓盤正在這種精細當中走向高端。因為正如美林基業的王伏安所說，精細化的操作帶來的，不僅僅是品質更高的產品，同時也是發展商利潤的提高。

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　　首季廣東房價降4.2%

　　日前，廣東省統計廳固定資產投資處以及廣東省房地產協會聯合發布的數據顯示，2005年第一季度，廣東房地產開發投資262.78億元，比去年同期增長同4.1%，增幅同比回落近10個百分點，開發投資增幅得到初步控制。同時，廣東全省的商品房平均價格為3653元/平方米，比去年同期微降4.2%。

　　據統計，整體開發投資增長主要由住宅投資拉動，增幅達15.8%，其他用途的開發投資都出現不同程度的下降，其中辦公樓、商業用房的降幅較大。廣東省房協方面認為，出現投資增長的回落主要來源于國家宏觀調控的效力初顯，預計今年廣東省的房地產市場將繼續保持平穩增長。

　　商品房銷售方面，該統計數據顯示，2005年前三月廣東全省的商品房實際銷售額為222億元，實際銷售面積607萬平方米，與去年同期相比增長幅度分別為23.2%和28.7%。商品房平均價格3653元/平方米，同比下降了4.2%，與去年同期上升15.4%成鮮明對比。其中商品房住宅平均價格為3445元/平方米，同比下降3.7%。

　　此外，各類型物業的空置面積均有不同程度的減少，其中住宅降幅最大，達19.5%。另外，2003年以來首次出現商業用房空置面積減少。各類型物業的空置時間結構方面，住宅、商業用房及其他用房有進一步惡化的趨勢，而辦公樓出現好轉的跡象。(張艷紅）