大宗交易刺激中介轉向高標的物業市場

　　本報記者 馮胤穎 發自上海

　　2005年伊始，新茂大廈收購、百騰大廈轉讓等大宗辦公樓整體出讓的案例在業界引起很大轟動。而在這些收購案的背后，牽線搭橋者的收獲也極為可觀。

　　業內預測，隨著非住宅市場的持續走高，大宗交易的可能將更多。越來越多的中介想 要在非住宅經紀業務中分一杯羹的意愿也日益強烈。

　　興趣漸濃

　　目前，活躍在市場上的中介企業，往往以住宅買賣為主。但受制于年初多項調控政策，3月底上海的二手房市場成交量下降，連品牌中介都傳出業務量下降50%之多的新聞。有中介企業老總感嘆，遭遇了五年來最寒冷的“倒春寒”。

　　而與住宅市場相比，辦公樓和商鋪的行情卻看漲。根據戴德梁行近期一份寫字樓市場報告顯示，估計2005年甲級寫字樓的空置率將下降至5%，產權式辦公樓回報率估計為9%。而2005年以來的一些寫字樓收購案例成為該數據的最好注腳。業內估計，辦公樓的投資回報率還在走高，空置率將維持在一個較平穩的水平。同樣，戴德梁行的報告指出，估計產權式商鋪回報率超過10%。

　　辦公樓、商鋪以及工業地產等產品在買賣租賃市場上的活躍，使得在住宅市場遭遇挫折的中介企業興奮不已。“在目前的情況下，我們鼓勵經紀人多做一些辦公樓、商鋪的單子。”21世紀不動產上海區域區經理徐迪告訴記者。而一些已有工商鋪部的中介企業，在近期也有開新分部的計劃。上海漢宇物業代理有限公司董事總經理施宏睿告訴記者，加大對工商鋪的投入，將新開徐家匯部和陸家嘴部兩個新分部。而上海中原物業代理有限公司辦公樓部總監陶翃表示，新近將開出外灘分部和浦東二店。

　　除了已有業務的擴大，近期，業內傳聞，有多家品牌中介欲加入這一市場，正在做前期的籌備工作。而目前，專門有工商鋪部打理這項業務的品牌中介主要有漢宇、博邦、中原、美聯、21世紀不動產等中介企業。

　　不僅是企業有意占領非住宅市場的經紀業務，一些經紀人自身也有意愿轉型。記者從中原物業了解到，近期有一些經紀人想要轉做非住宅業務。而在這一領域，杰出的人才并不多。

　　門檻較高

　　市場足夠大，但是先行者早已搶占了市場。

　　上海的物業代理及中介行業，如果以物業標的的高低區分，市場已漸成三層。第一是以歐美跨國企業為主，例如仲量聯行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行等，業內俗稱“五大行”。他們的業務量盡管較少，但是金額巨大，往往是大盤代理或全球獨家代理，并幾乎壟斷了高標的物業市場。而中原、搏邦、信義等的中介企業，往往專注于住宅領域，大標的物業也僅涉及高檔住宅。

　　但是想要進一步擴大業務量，或者進入這一市場的壁壘無疑是高企的。據一位從事辦公樓經紀業務多年的經紀人告訴記者，辦公樓、商鋪等非住宅經紀業務與住宅業務有很大的區別，在操作難度上，前者更高。并且在專業度的要求上更為復雜，對經紀人的要求則是更高。因此，記者了解到，盡管目前有很多的經紀人欲促成此類的單子成交，但是往往成效并不顯著。

　　“人脈資源是很重要的因素，而這種積累往往不是短期可以形成的。”該業內人士告訴記者。因此，當有中介企業想要開展非住宅業務，而開出了部門經理底薪7000元/月的高價就不難理解。同時，相對于住宅，這類產品的成交期限往往更長，對企業的資金實力的考量顯而易見。

　　各有方法

　　顯然，五大行所服務的客戶層次與中介所服務的對象是有區別的。因此，仲量聯行高級經理俞曉華認為，競爭不在一個平臺上。她指出，五大行的品牌優勢和全球資源是中介企業所無法比擬的，因此跨國企業在進入上海市場時，會選擇五大行作為合作伙伴。

　　而這種優勢幫助五大行能夠獲得大盤代理。日前，仲量聯行宣布代理嘉麒大廈，高力國際在新茂大廈易主后，也取得了代理權。同時，他們還都服務于一些跨國企業，提供房地產的相應服務。

　　但是俞曉華亦承認，有時候選擇客戶比單純只看利潤更重要。而這一市場定位，使得中介企業在中低端客戶市場獲得了發展。

　　“相比于五大行，我們更為實際，只要能做到生意。”陶翃稱。因此，即使是100平方米的辦公樓租賃，中介企業仍然會接，在他們看來，這些小單才是生存的基礎。記者從一些中介了解到，即使有很多的大單，恐怕他們都只會選擇性的做一兩個。“跟一個大單，有可能耗費幾年的時間，成本太高。”王貴宏表示。

　　而五大行的壟斷也并不意味著他們能消化掉這個市場。記者從仲量聯行了解到，每年他們都會與一些中介企業簽訂協議，在他們資源分配不過來的時候，會把一些單子轉給這些合作伙伴，項目量大約在10%左右。

　　在業內還有一個不為大眾所熟知的中介在潛行。記者從業內了解到，他們往往參與的是大宗買賣，但卻相當低調。業內人士透露，高額的回扣是常用的方法。有業內人士透露，在大宗買賣，例如整幢辦公樓的買賣中，中介能賺到的錢并不多。而剩余的20%則往往被此類企業搶走。

　　據了解，此類公司大多是一些民營企業，運營成本也相對較低，接到一個單子就夠整年的開銷。同時，他們的主持者也往往有著較為深厚的社會背景。

　　非住宅經紀業務所能帶來的利潤，和大單對品牌形象的提升都刺激著中介企業。而幾家中介想要擴展工商鋪部的規模，并非是單純地彌補目前住宅業務下降帶來的損失，而是對這一市場的長期看好，在住宅經紀業務充分競爭之后，新的市場將吸引更多開拓者進入。