全國工商聯住宅產業商會上書五大對策建議

　　記者 陸昀 北京報道

　　2005年一季度，中國的房地產市場仍然保持高速增長的勢頭，引起了國家的高度重視，最近國務院就穩定房地產市場出臺了八點意見。

　　圍繞“國八條�梗�全國工商聯住宅產業商會于今年4月初召集商會主要領導及顧問，就 行業對當前房地產市場形勢的認識與對策建議進行了研討。在黃孟復主席的指示下，經征求住宅產業商會副會長及顧問的意見，全國工商聯住宅產業商會在4月27日提出了“對當前房地產市場形勢的認識與對策建議�梗�并通過全國工商聯將該“對策建議�股蠄蟮絿�家有關部門。

　　據了解，全國工商聯住宅產業商會主要針對五大問題提出了“對策建議�埂�

　　一是從供需角度客觀分析房價。全國工商聯住宅產業商會提出，按我國現有PPP折算的人均GDP計算，參照同期

　　國外的發展情況，房地產業增加值在年GDP中的比重應平均在10%以上，而根據國家統計局數據，我國1991年-2003年，房地產業增加值平均只占GDP的1.8%(有關專家認為由于統計口徑問題，該比例被低估。但即使加以必要的調整，估計也就5%左右)，仍遠低于發達國家持續多年的10%水平，尚處于較低的發展階段。

　　參照同等GDP發展階段中，美國、日本、德國、法國的情況，住宅投資應占固定資產投資的20%或更高的比重，并約持續三十年，而目前我國住宅投資僅占固定資產投資約12%的比重，遠遠低于經濟發展的需求。因此可以預見在未來的二、三十年的中國經濟發展中，房地產必然仍是中國經濟發展的支柱產業。在確定這一經濟發展的基礎前提下，對房地產業進行調控的手段應以長期發展的預期出發，確定發展戰略和相關政策調整。既要防止短期的暴漲，同時要支持、鼓勵、保護其長期穩定的發展。

　　房價上漲的原因很多，其中最重要的是對房地產市場供需關系的判斷。

　　住宅產業商會的判斷是：目前房地產市場自用性住房供求矛盾加大；強制性需求可控，但仍偏高；投資渠道狹窄投資性購房增加。

　　商品房生產的供給累計總量(含經濟適用住房)2003年底只占全部城鎮住宅存量的13%。按現有的房地產增速，每年約提高3-5個百分點的供給比重將難以滿足新增家庭的需求。

　　2003年拆遷總量約為1.3-1.4億平方米。2004年下降了約40%，仍高達7000-8000萬平方米，其所創造的需求量與拆遷前相比約為1.4：1，約等于當年新竣工住房的1／3。這一部分強制性需求與城市規劃、市政設施、舊城改造、危改房建設等密切相關，屬于各級政府可控的范圍。

　　住宅產業商會提出，商品住宅本身就具有使用功能和投資功能，在投資方面又可分為長期出租型和短線炒作的投機型。目前在個人銀行存款處于負利率而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下，大量個人投資流向房地產市場是必然的。

　　住宅產業商會對住房供給的分析是：高檔商品房所占的套數比例很低，但面積大、單價高，對平均房價影響大；經濟適用房供給比例下降，拉高平均房價；中檔商品房供量大，其房價增幅雖高，但未達不合理程度。

　　住宅產業商會特別提出，房價統計應具備可比性，同類住宅分段統計，并增加按套計算的房價，避免因按每平方米計算的平均價造成的信息不對稱。

　　住宅產業商會認為，住宅供給方面出現問題的關鍵是低收入住宅的供給嚴重不足以及廉租房供給的缺位。由于針對低收入家庭的住宅供應從政策和機制方面的缺位，導致商品住宅市場的供應集中在中高端，而恰恰這類產品最具投資價值，投資和投機性購房又推動了這類住宅價格的循環上漲。

　　同時，住宅產業商會指出，我們的現行政策有誤區。目前美國的住房私有率為68%，英國為67%，德國為42%，而我國為76%，我國在發展規劃目標中提出：“到‘十五’末期基本實現每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量較高的住宅”，這就意味著住房私有率將達到100%。在現階段，我們應保障的是“人人有房住�梗�而不是“人人有房產�梗�更不能引導“人人買新房�埂�

　　二是解決低收入家庭住房難題。住宅產業商會提出，住房建設應分為商品房供給體系和非商品房的低收入家庭社會保障體系。社會保障性質的住房應結合當地的經濟發展水平和低收入家庭的生活現狀，以保障居住為主，嚴格限制產品的戶型和標準，只保證適度的產品生命周期，可以隨著經濟的發展而重建，居民以過渡性非終身居住為條件，并應以租賃居住為主，補貼購買型為輔。

　　低收入住房的價格包括社會保障中首次銷售的經濟適用住房價格和廉租房價格，也包括限制轉讓的針對低收入人群的經濟適用住房的再交易價格。這些并未交納土地出讓金，并享有政府磚頭補貼的非商品房的價格應由政府主導定價或指令性定價，并且既要由政府來主導生產，也要由政府主導使用分配。

　　應用立法的方式建立廉租房的土地、資金供應機制以解決低收入家庭的住房問題。廉租房的建設比重應大于經濟適用住房的比重。

　　建議將經濟適用住房和廉租房都納入社會保障行列，將經濟適用住房和廉租房的生產方式與商品房的生產方式分開，經濟適用房不應再作為商品住宅的一部分進行盈利性生產；應建立新的住房金融資機制，開辟優惠利率的長期貸款的穩定渠道，引入諸如房地產信托基金等方式支持對低收入住宅的資金投入及物業的長期持有，以穩定低收入住宅的財源與房源；用稅收減免的優惠政策代替企業盈利，以降低成本與價格，將企業限額利潤向稅收優惠轉化；逐步將磚頭補貼向人頭補貼轉化，切實起到減少開發管理環節利潤，降低成本，低價為低收入家庭解決住房保障。

　　三是完善土地有效供給政策。住宅產業商會提出，應進一步完善土地供給政策，具體建議是：

　　1、用熟地進行出讓，以有效的控制土地資源的實際供給。

　　2、將土地的一級開發交給社會，用招拍掛的方式要求低價中標，明確完成時間，以便公開透明土地預期供給的信息。

　　3、建議地方政府將土地供給計劃中的一定比例用于建設廉租房或經濟適用住房，并可以對招拍掛的中低價位的普通商品住房采用限價。

　　4、建議規定(或立法)地方政府按土地有償出讓收入的一定比例分配財力，用于社會保障性住房中的廉租房建設，由政府承擔解決社會保障的義務。

　　5、建議規定(或立法)地方政府對征用的農用地進行經營性出讓時，當招拍掛價格高于政府審定的土地出讓低價標準時，按一定的比例返還給被征地的農戶，同時應按一定比例用于補貼非經營性用地的征地補償，以平衡不同征地政策造成的補償標準差異。

　　6、建議對已劃撥或出讓的土地限期重新登記，核實項目進展情況，核定開工和完成的時限。根據毛地與熟地出讓的差別，對于未能按期投入而閑置的土地，在出讓契約中重新約定其回收時間與條件，以防止開發商過度儲備土地或有意放慢投資進度而影響市場開竣工量。

　　7、建議革新土地開發模式，提高土地使用效率。對于人口密度大的城市提高土地使用強度。

　　四是規避風險加大直接融資。住宅產業商會認為，以銀行信貸為主的間接融資在房地產金融中占據了絕對地位，我國房地產業已成為與銀行業高度依存的一個行業，一旦房地產市場出現吸納速度放緩、同類開發項目的市場吸納周期超過建設周期，將嚴重影響房地產開發企業的資金周轉，導致開發貸款風險迅速上升；另一方面房地產抵押貸款數額巨大，如果過量供應或房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比率就會迅速增加。

　　住宅產業商會建議，應把龐大的社會投資通過房地產信托投資基金、股票、債券等直接融資的金融工具加以引導，將分散的、獨立的、非專業化的個人在住房上的投資行為轉化為有組織保障、有抗風險能力和專業化保證的投資行為，重點建議發展房地產信托基金，建設廉租房體系。

　　五是完善稅收政策保障與調節體系。住宅產業商會提出，稅收政策不能僅從加稅的角度出發去加以限制，同時需要用減稅的方式加以激勵。其具體建議有：1、針對開發建設方的稅收激勵。對于低收入住房的建設應當在限價限定利潤的基礎上實行減免稅收的政策，用稅收減免轉換成企業收益吸引更多的資金，使企業有主動性參與社會保障性住房的開發與建設，以確保適量的社會保障性住房的供給量，同時降低這部分住房的成本。

　　2、針對住房消費方的稅收激勵。在消費環節中對廉租房或經濟適用住房實行契稅的減免，并對從事政府定價的物業管理和收租管理單位實行營業稅和所得稅的減免。

　　3、對節能省地型住房的建設采取稅收優惠和貼息政策

　　4、用差別稅收政策調節需求。采用稅收政策嚴格的區別對待自住性住房與投資性住房兩種不同的需求。對于自住型住房，應按照不同情況制定差別稅收政策。