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先看看清水里面怎么游泳，也好有個準備
“來之前我真有點嘀咕，到新加坡能學什么呢？”3月底，清華EMBA“房地產金融與投資”課堂到新加坡流動學習，這些國內房地產企業的高管層動身之前大都有這樣的疑慮。
不是這些國內房地產公司的高管瞧不起新加坡房地產市場，實在是兩個國家的房地產
市場差別太大。新加坡實行“居者有其屋”政策，86%的國民住在“組屋”(相當于北京的經濟適用房)，市中心一個100平方米的單元只需要25萬新元(約合人民幣125萬元人民幣)，相對于新加坡2.4萬美元的人均GDP來說，可謂價格低廉。商品房市場也相當發達，但是商品房無論公寓或者別墅，與組屋并沒有地域的區別。不像國內，要住經濟適用房就大多要落戶郊區了。由此也可知，如果在新加坡自以為是房地產行業“總理”，振臂高呼“房子不是給窮人造的”，是會被丟磚頭的。
25萬新元購買到的是組屋99年的使用權，5年之內不得轉讓，這在保證居者有其屋的前提下控制了組屋的頻繁交易，遏制了房價的提升。此類“組屋”的大量存在，讓新加坡不存在國內房地產市場求大于供的狀況，所以雖然新加坡國土狹小，寸土寸金，也沒有房地產商說土地供應不足，房價應該漲到天上去。
簡而言之，從“空手套白狼”階段到房地產市場不斷升溫，國內房地產商這些年過的日子太舒服了。雖有“121文件”之后的一系列針對房地產行業的調控，房地產行業的利潤率不降反升。太多的不規范造就太多的機會，這在新加坡成熟規范的房地產市場都是看不到的。任何市場的發展都是由不規范走向規范，中國政府通過多次多道文件、屢次提高住房貸款利率，目標無非是引導房地產市場規范、健康發展。清華“房地產金融與投資”EMBA班上不乏國內領軍房地產企業的管理層，有人坦言：先看看清水里面怎么游泳，也好有個準備。
1998年亞洲金融風暴后，新加坡房地產經過了一次比較充分的水分擠干。隨著經濟的逐步回升(新加坡去年經濟增長率達到8.4%)，房地產在經歷了連續四年下滑后，開始回升。荷蘭的全球房地產研究機構(GPR)跟蹤的亞洲房地產股今年2月份上升了0.3%，其中七個新加坡房地產股平均上升了13.9%。兩個已經在中國攻城略地的新加坡房地產公司，嘉德置地和吉寶置地上升了16%，部分原因正是受惠于在中國項目獲得的強勁利潤。
房地產，無非是資金和土地。這句人人皆知的話鄭重其事地再拿出來說一次，是因為中國房地產業的資金和土地都在發生著不會逆轉的變化，指望依靠關系拿地、死吃銀行的美好時光已經過去，打通資金管道，聯合同業、跨地域發展的競合時代已經到來。這也就難怪，一貫因為和地方銀行關系良好、在融資方面頗為保守的二線城市房地產商的管理層最關注的，是新加坡的房地產信托。銀監會正在制定《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》很快就會出臺，早點學習一下規范市場的玩法，肯定不是壞事。
(王琦）
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