制度安排破解房價難題

　　實習記者 代 崢 本報記者 陳 挺

　　北京報道

　　房價似乎是個說不完的話題。

　　4月24日，在清華大學中國與世界經濟研究中心舉辦的主題為“土地政策與宏觀調控”的圓桌會議上，作為第三方勢力代表的經濟學家們也試著獨立地思考與說話：要解決目前房價各方僵持的局面，從土地供應、稅收制度上解決問題是關鍵。

　　地價與房價的雙重悖論

　　地方政府各部門相互矛盾的措辭的背后，是不同的利益訴求。“通過出讓土地獲得的收益占各地方政府財政收入的很大一部分。”香港大學經濟金融學院教授白重恩教授指出。

　　于是，“發達或不發達地區的政府都不約而同地通過占用農業用地來擴大城市規模，以此來拉動經濟，并從中獲得財政收入。”國務院發展中心農村發展部研究員劉守英博士也這樣認為。

　　據劉守英分析，目前我國的房地產稅和建筑業稅占到了地方稅收的三分之一，而這只是來自土地的間接稅收，還沒有包括諸如耕地占有稅等直接稅收。

　　占地越多，賣地就越多，土地“生產”的財富就會越多。實際上，政府賣地的動機很大程度上是出于出讓土地所獲得的高額收入。比如浙江義烏一年賣地收入為20億，占政府預算外財政收入的50％以上。

　　而農地的成本極低，劉守英把政府現行的土地制度描述為“低價強制”。比如，陜西的地每畝幾十萬元，農民得到的補償是兩萬七，浙江的地賣幾百萬元一畝，而給農民的補償也不過每畝三萬五左右。農民得到的補償與地價的飆升嚴重不成比例。

　　地價較成本呈數十甚至成百倍地翻番，以致政府擱著現有的土地不用，而從農民手中圈地，建新城區、經濟開發區。

　　清華大學經管學院戰略管理系主任魏杰說，城市化擴張這一舉措無可非議，而地方政府沒有資金來源，所以就要大規模地通過變現土地來獲得一種資本。但這又往往超過了一個城市的實際承受能力，所以導致地產以致整個經濟的過熱。而這種“熱”很大程度上是由于政府通過土地制度來拉動的。

　　炙手可熱的地價，推動了不斷上漲的房價；而不斷上漲的房價，又推動了地價的新一輪上漲。

　　不動產稅可解制度難題？

　　不動產稅是否是化解當前地價難題的一道妙方？

　　根據我國現有土地使用制度和相關的稅收體制，高稅費總和高房價相對應。而把50至70年包括地租和規費一次性收繳齊的剛性成本，是拉動房價的關鍵因素。

　　為此，白重恩建議采用不動產稅。他指出，這一稅種的開征，可將以往在房價當中一次性繳納的稅費改成了按年收取。這就使商品房的開發成本將大幅下降，也將改變原有稅費繳納體制。

　　白重恩分析道，不動產稅的實施所引起的一次性房價降低，有利于中低收入消費者購房。這是由于不動產稅稅率與土地市場價格掛鉤。當經濟狀況好時，房地產價格會較高，不動產稅額也比較高，消費者收入和支付能力也相應提高；經濟狀況較差時，盡管消費者支付能力較低，但房價會因經濟較差而不會太高，所以不動產稅額也相應下降。

　　即便未來房地產價格大幅上漲，物業稅也會隨著大幅上漲，投機者所得的投機利潤將受到抑制。而這恰好又為維持宏觀經濟穩定特別是金融系統的穩定提供了重要保障。

　　白重恩還指出，不動產稅的實施有利于土地所有制的改革，從而促進統一土地市場的形成。對地方政府而言，不動產稅是一種更穩定、更具持續性的財政來源，它更可以有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，對增強宏觀經濟的穩定性也有幫助。

　　專家們提出，物業稅的實施，首先要解決如何從現有土地體制向物業稅體制過渡的問題。而如何讓公眾和利益相關者形成對不動產稅的正確認識也是一大難點。

　　到會的專家們都希望能得到政府的大力支持，爭取早日實現不動產稅的實施。