中國科技財富雜志：政府密集出招直指房價泡沫

　　房價飆升的幅度已經(jīng)超出政策制定者容忍的限度。隨著房產(chǎn)新政策的密集出臺，一股抑制房地產(chǎn)泡沫的政策合力正在形成。

　　中國人民銀行3月16日晚宣布，自次日起，個人住房貸款利率由5.31%上調(diào)至少0.2個百分點至5.51%。住房貸款利率的基準(zhǔn)利率也提高至5年期貸款基準(zhǔn)利率即6.12%。同時，房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付比例從20%提高到了30%。隨后，央行還決定對個 人住房公積金貸款利率做出調(diào)整，上調(diào)幅度為0.18個百分點。

　　這是自去年春季宏觀調(diào)控和調(diào)整土地政策以來，央行第一次出臺針對房地產(chǎn)熱的降溫措施。央行表示，調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預(yù)期，其主要目的是抑制投機帶來的房價過快上漲。然而，普通購房者卻必須支付更多的利息確是不爭的事實。

　　央行在兩會結(jié)束不過三天時間即出臺新的房貸政策，被業(yè)界看作是對今年《政府工作報告》的迅速落實。3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報告》里明確提出，2005年將“重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。這是政府最高長官第一次明確提出要控制房價的飛漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府工作報告中出現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)這樣的評判，表明2005年政府要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓的警報已經(jīng)拉響。

　　幾乎與央行調(diào)整住房信貸利率的同時，財政部高層官員在不同場合表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，出于遏止房地產(chǎn)投機行為等考慮，開征房地產(chǎn)稅的時機已經(jīng)成熟。

　　央行信貸政策的調(diào)整和財政部官員就開征房地產(chǎn)稅的頻頻吹風(fēng)，明白無誤地表明，一股抑制房地產(chǎn)泡沫的政策合力正在形成，而且如果效果不彰，更重的政策鐵拳還會迅即出臺。

　　此前，在房價累計漲幅最高的上海，打擊房價投機行為的政策已經(jīng)出臺了。3月6日，上海市政府緊急頒布出臺《上海市人民政府關(guān)于當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，提出規(guī)范投資行為、堅決抑制投機炒作。此前，上海還正式查封了涉嫌投機炒作的六個樓盤。

　　3月7日，上海市政府再次緊鑼密鼓地拋出了《市地稅局關(guān)于本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》。該通知規(guī)定：個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費。

　　此外，國家外匯管理局局長郭樹清近日也指出，“我們注意到，海外個人或企業(yè)購買房地產(chǎn)比較多，超出了個人使用的實際可能性，帶有投機性質(zhì)。”國家外匯管理部門與其他有關(guān)宏觀經(jīng)濟部門正在就資本流入中存在的違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查，并將以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

　　抑制投機，房地產(chǎn)新政把打擊的靶心直指投機客。

　　飆升的房價、地價

　　早在2002年，東南沿海城市的房地產(chǎn)市場就呈現(xiàn)一片繁榮火爆景象，上海、杭州成為房價上漲的明星城市。并且這一火爆的景象從東南沿海局部地區(qū)開始，逐漸向全國大部分地區(qū)擴散，直至引發(fā)全國房地產(chǎn)價格的全面上揚。從沈陽到海口、從上海到成都，中國各主要城市展開了一場房價上漲的大比拼，全局性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象已經(jīng)形成。不僅如此，在這場房價上漲的大比拼中，一些經(jīng)濟基本面不太好的地區(qū)價格也出現(xiàn)上漲，甚至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價格上漲超過了發(fā)達(dá)地區(qū)。

　　數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過2003年的大幅上漲，2004年1到9月份的全國商品房價格漲幅仍達(dá)到了13%，商品房平均價格達(dá)到2777元，相比2002年底，在兩年不到的時間里，價格上漲超過四分之一。

　　作為中國內(nèi)地房價最高、炒房之風(fēng)最烈的上海，其持續(xù)時間之長，上漲幅度之大超乎想象。2004年上海樓市在宏觀調(diào)控中逆勢而上。上海市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示：2004年上海市中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)房價漲幅達(dá)27.5%。而2004年底到2005年初出現(xiàn)的再一波上漲峰值，雖然現(xiàn)在還沒有正式的統(tǒng)計出來，但透過部分樓盤的價格飆升，房價的漲幅已經(jīng)再次突破了市場預(yù)期的底線。而據(jù)上海市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，上海城市居民家庭的年人均可支配收入為16683元，面對動則每平方米上萬的房價，一般老百姓難以承受。而國內(nèi)外投資者在中國某些城市，尤其是上海，展開了一場先下手為強的購房競爭。

　　在房價飆升的同時，城市土地價格亦迅速攀升。城市用地政策從協(xié)議劃撥改為招標(biāo)、掛牌和拍賣后，更在短期內(nèi)推升了地價。從2000年開始，我國各大城市土地交易價格就出現(xiàn)明顯上漲。從2000年底到2004年第二季度，全國平均住宅用地價格指數(shù)在不到四年的時間里上漲了44.2%，部分城市地價上漲更為驚人，天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過50%，杭州上漲則超過了170%。

　　信貸風(fēng)險積聚

　　房地產(chǎn)業(yè)歷來與銀行信貸結(jié)伴同行，房價飆升引來巨額信貸資金的參與，然而風(fēng)險正在積聚。2005年新年初，人民銀行上海分行向總行提交了報告，報告不無憂慮地表示：“上海市個人住房貸款占比持續(xù)攀升，房地產(chǎn)貸款在貸款總量中所占比例不斷提高，各商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)趨同明顯。房地產(chǎn)市場風(fēng)險有可能轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信貸風(fēng)險。”

　　該報告顯示，2004年，上海房地產(chǎn)貸款累計增幅占到全部新增貸款的76%，行業(yè)集中度風(fēng)險顯露無疑。并且，房地產(chǎn)貸款的長期性和銀行資金來源的短期性矛盾加劇，加大了銀行流動性風(fēng)險。不僅如此，上海市房地產(chǎn)貸款額自1999年以來一直驟然攀升，年均增幅高達(dá)40%以上。

　　相比之下，上海房地產(chǎn)項目的開發(fā)商自有資金比例正逐年下降。來自上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2001年這一比例為18.84%，2002年降為17.53%，2003年更降至16.94%。上海房地產(chǎn)項目的自有資金比例非但遠(yuǎn)低于國家有關(guān)部門要求的35%的比例，也低于全國20%的平均比例。

　　上海房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)的這類問題，頗具代表性。早在2003年6月，央行即已發(fā)布“121號文”(《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款。這是此輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的首個重要文件。然而，包括上海在內(nèi)的幾乎國內(nèi)所有城市，都沒有徹底落實“121”號文件。飆升的房價刺激了信貸資金的大量流入，而大量資金的涌入進(jìn)一步刺激了房價的飆升。在短期利潤的驅(qū)使下，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸逐步加碼，已將風(fēng)險拋之腦后，置自身于險境。

　　地產(chǎn)泡沫之爭

　　伴隨著房地產(chǎn)價格的頑強上行，一場有關(guān)中國是否出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫大討論貫穿其中。房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，使全社會各利益相關(guān)方，紛紛加入到這場討論。

　　在這場爭論中，房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國的房地產(chǎn)市場繁榮是有真實需求支撐的，總體上是健康的，僅有局部出現(xiàn)過熱，所以不存在泡沫。其中，2004年10月，建設(shè)部推出的關(guān)于房地產(chǎn)市場形勢的報告頗具代表性。

　　這份報告認(rèn)為，中國3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口，構(gòu)成了巨大的住房潛在需求，而即便假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，則有效需求亦非常巨大，并由此得出結(jié)論：有真實需求支撐的房地產(chǎn)業(yè)，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

　　更有盲目樂觀者，鼓吹中國人多地少，土地資源緊張，地價和房價理所當(dāng)然走高，并鼓噪上海剩余土地已經(jīng)沒有了，未來的房價應(yīng)該在若干年內(nèi)漲若干倍。

　　而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費者的支付能力，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。

　　摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠指出，中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。并預(yù)計中國的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個月內(nèi)破裂，最長不會超過一年，這次房地產(chǎn)泡沫破裂的震中將是上海。

　　中歐國際商學(xué)院許小年教授則從房地產(chǎn)的居住和投資功能出發(fā)，指出房價的巨幅上漲已經(jīng)脫離基本價值，無可辯駁地論證了中國面臨全局性的泡沫風(fēng)險。許小年還從居民承受能力、中國人口的承載能力和國際對比出發(fā)，駁斥了“健康發(fā)展論”的觀點，并直接質(zhì)疑這些論者的專業(yè)水準(zhǔn)。

　　有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論仍將繼續(xù)下去，然而房價上升的幅度已經(jīng)超出政策制定者容忍的限度。以溫家寶總理的《政府工作報告》為轉(zhuǎn)折，政府已經(jīng)伸出“看得見的手”，試圖叫停房價的上漲。至于效果如何，令人關(guān)注。而抑制投機只是政府房產(chǎn)新政的第一步，政府更應(yīng)當(dāng)著力解決的是構(gòu)建真正市場化的土地市場和房產(chǎn)市場，引導(dǎo)人們形成合理預(yù)期。