一年內轉按揭停止新規出臺 上海樓市四月變臉

　　“一年內轉按揭停止辦理”政策出臺后，樓市已經進入了一個全新的游戲規則，它把一些人無情地擋在了游戲之外，又把另外一些人牢牢地鎖在了游戲之內

　　文｜蘭紅

　　“樓市已經進入了一個全新的游戲規則，它把一些人無情地擋在了游戲之外，又把另 外一些人牢牢地鎖在了游戲之內。”在“一年內轉按揭停止辦理”政策于4月6日出臺后的第三天，上海新漢業不動產的一個高級經理以“燕二十”的網名在網上如是評論。

　　在“燕二十”看來，上海房屋土地資源管理局出臺的這個政策，不但大幅提高了接盤者的資金門檻，抑制投資需求，讓已經入場的投機者陷在里頭“哭笑不得”；另一面，它又把資金不足的自住者與投資者都趕至“一年房”之外的房源中去，從而在“短期內再次制造一個結構上的供求不平衡”。

　　但是，“至此，事情遠遠還未結束。”在接受《全球財經觀察》采訪時，上海荒島房產工作室經理助理閔益飛甚至更大膽地斷定：“如果(投機客)只能買入，而沒有人接盤，這個投機市場無疑將非常危險。”在他剛剛完成的一份題為《政策調控下，上海樓市怎么走》的報告中，這個斷言被進一步解釋為，“接下去隨時可能在市場上發生的事情是，投機客和小型開發商的資金鏈將應聲斷裂。”

　　情況真的如此么？

　　資金鏈之憂

　　三月之前的上海樓市，在閔益飛的印象中還是漲聲一片。各式各樣的利益群體還在樓市中和氣生財。“當時，很多投資客放棄古北地區7%~8%的高額租金回報，而轉投市中心豪宅市場，尋求房價上漲帶來的快速回報。”他說，很明顯，這意味著很多做長線的投資客轉型為快進快出的投機客。

　　這一類人為數不少。來自上海市政府3月26日的一份內部報告顯示：“2004年，經市房地產交易中心內部監測，購買以后一年內轉讓的住房占二手房交易總量的46%。今年1月??`2月，這一比重達到51%，投機購房的比重進一步加大。”

　　大批逐利而來的投機客，完全沒有感覺到一場暴風雨的逼近。“以往的規律是，春節期間，市場回落；進入三月，行情轉好；到五月，傳統的銷售旺季來臨；到十月，漲幅將達到25%。”在投機客吳其的眼里，這是一筆再簡單不過的賬——春節買入，十月拋售，短短八個月，一套150萬元的中檔房在市場上一進一出，就能賺到三十幾萬元的差價。

　　然而，僅僅三月份一個月，這筆賬就被改得一塌糊涂。同樣150萬元的中檔房，買房成本將大幅提高。第一筆是首付款，起碼擁有兩套房的投機客，其首付款將由原來的三成45萬元變成了現在的五成75萬元，首期投入增加了整整30萬元；第二筆是房貸利息，假設同是貸款五成20年，若以3月17日以前5.31%的年利率計算，每月還款額約為5079元，而以6.12%的利息計算，每個月還貸5425元，兩者相差346元左右。賣房支出也在增加。倘若一年內拋售，5.55%的營業稅標準將蠶食房價上漲部分(假設漲幅仍為25%)的2.664萬元；一年內轉按揭停止辦理，又要求投機客一次性拿出73萬元資金(已經還掉了10個月的貸款，其中已還的本金共計約2萬元)還清剩余貸款，在20天沉默期后才能買賣；提前還貸，還要求投機客交納一筆違約金，以工行為例，這筆數額將是剩余貸款余額的5%，即3.65萬元。“投機成本提高了6.66萬元。”吳其說，更為糟糕的是，資金的流動率在大幅降低——據“燕二十”估計，這個幅度將至少“頓減四到五成，甚至更多”。

　　“對投機客來說，這的確是個壞消息。”21世紀不動產中國區總經理王皓解釋道，投機客素來“傾囊而出，能貸款的就貸款，能多買幾套就多買幾套”，其資金鏈因此繃得很緊 ；反觀其資金來源，自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資四種來源中，后三者都具備高利息高風險特征。受“一年內轉按揭停止辦理”的影響，他們的資金鏈隨時可能斷裂。王皓稱，即便中介墊資和下家代付能幫助部分投機客渡過難關，但對占二手房交易總量51%的投機行為，這些資金也不過杯水車薪。

　　拋壓劇增

　　“有資金鏈斷裂之憂的投機客，其第一反應必定是拋盤”，王皓稱。

　　市場反映的情況也是如此。在政策出臺的短短幾天內，上海二手房的掛牌量激增。“溫州客”尤先生一下子拋出20多套高檔房源。其中，位于徐家匯附近的尊園5套，東方曼哈頓2套，玉都國際名園、徐家匯館、名仕苑各1套。上海人金女士將手中的光大會展中心4套、宏潤花園5套房源一次性在網上掛牌出售。最多的，一位外地投資客王先生，則一次拋出閘北感性達利54套公寓房。

　　這些曾被認為具有較大升值空間、抗風險能力較強的市中心高檔二手房，大量以掛牌形式涌入市場，目的只有一個：迅速脫手。

　　然而，成交量并沒有隨著掛牌量而驟然增加。按美聯物業上海市場調研部提供的數據，截至4月12日，市面上的掛牌量增加20%，其中，以一些剛購入兩至三個月的樓盤居多；成交量卻降低20%，買家已明顯出現觀望情緒；查詢度有所變化，其中購房者的查詢電話下跌約10%，放盤者的查詢電話升幅達到30%。掛牌量和成交量的改變，使一些區域的供求關系得以改寫。荒島房產工作室觀測到，僅靜安區，其供需比由2005年1月的1 ：1.46調整為3月的1：0.65。

　　房價也在下跌。房產之窗實時監測的數據顯示，自3月初上海市政府著手調控房地產價格以來，上海的房價總體呈下降態勢，從每平方米11100元左右滑落到8880元左右。在這一個月左右的時間里，房價一度接近7770元／平方米，但又有多次反彈。該網站分析認為，“各種信息暗示，此階段政府的調控尚未完全結束，這對于炒房者的資金量以及抗風險能力是極大的考驗。”

　　但也有人提出質疑。“自住者和長線投資者仍然可以購買非一年內購房房源；另外，一年內購房房源仍然可以出售，只是增添了困難。”中原物業浦東門店經理曹海濱說。

　　焦急的開發商

　　無論崩盤與否，目前可預見的是，開發商已經感受到壓力。“他們目前面臨的最大挑戰就是所在區域獲利回吐的投機客拋盤。”閔益飛說，拋售的次新房，正與一手房一起，爭奪買家；而一部分潛在的買家陷入觀望，使得買家數量大幅減少。

　　另一方面，一手房原有的購買主力軍卻元氣大傷。上海福納市場咨詢有限公司地產研究總監楊子江說，在此之前，投機客往往是一手房“最豪放”的買家，他們通常大手筆地購入。但這種情況正在因為投機客炒房難度的增加而迅速減少，對于資金鏈同樣緊張的開發商來說，這無異于雪上加霜。

　　閔益飛最近碰到一家開發商老總對他說，如果他開發的樓盤，連續兩個月內還沒有成交，他將可能采取動作了。

　　這個動作極有可能是降價。已經有人這樣做了。在王皓接觸過的開發商中，徐家匯一棟物業已經開始降價處理，一些打算四月中旬采取搖號方式出售的開發商也發現，“想像中的千人排隊的局面將不會再出現，到現在為止，整個樓盤也不過八九十人報名，盡管采取降價，也于事無補”。

　　“如果成交量持續減少，賣方會越來越著急，買方會乘勝追擊，壓低房價，因此，不超過六個月，房價必跌。”閔益飛說，同樣，開發商的承受時間也不會超過六個月。如果這個預測實現的話，那么，對投機客來說，套住的是前期按揭投入，但對于整個房地產行業來說，則會因小型開發商資金鏈斷裂而出現大量的爛尾樓。

　　隨之一起被套住的，將是大量的民間資本。先期隨投機客進入的民間資本，可能受阻于“一年內轉按揭停止辦理”的政策，而不得脫身；后期隨墊資中介和代付下家進入的民間資本，將面臨巨大資金的支出和長時間凍結的風險，也不得不考慮“下家是哪一個”。