上海國(guó)資：具有中國(guó)特色樓市的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

　　由于存在“中國(guó)特色”，對(duì)房?jī)r(jià)漲因的分析還須“講政治”

　　魯寧/文

　　這幾年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)普遍漲幅過(guò)快，多數(shù)輿論抨擊房?jī)r(jià)呈一路“瘋漲”狀態(tài)。不可否認(rèn)，上海的房?jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)最高端狀態(tài)，因此，上海被海內(nèi)外輿論視作評(píng)論、質(zhì)疑中國(guó)房?jī)r(jià)“瘋 漲”的一塊“靶標(biāo)”。

　　近期， 尤其是今年以來(lái)，房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上竄，而建立和諧社會(huì)的訴求正好與房?jī)r(jià)“瘋漲”相悖離，于是，偶然性中包含必然性，抨擊和質(zhì)疑房?jī)r(jià)“瘋漲”的輿論出現(xiàn)了階段性“井噴”，作為回應(yīng)，從地方政府到中央政府紛紛根據(jù)樓市之現(xiàn)狀，緊急打出調(diào)控房?jī)r(jià)走勢(shì)的“組合拳”。

　　房?jī)r(jià)的漲落本系一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)之波動(dòng)照說(shuō)只反映為樓市供求關(guān)系之波動(dòng)。可是，在中國(guó)，由于市場(chǎng)體系尚未真正發(fā)育成熟，市場(chǎng)秩序遠(yuǎn)未真正建立起來(lái)，特別是各級(jí)政府還在很大程度上身陷于市場(chǎng)利益之中，導(dǎo)致政府無(wú)從超脫、瀟灑地獨(dú)立擔(dān)當(dāng)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管者的角色，致使房?jī)r(jià)問(wèn)題就不再是個(gè)單一的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而同時(shí)上升為階段性的“政治問(wèn)題”。

　　相當(dāng)多的輿論特別是網(wǎng)上輿論議論房?jī)r(jià)“瘋漲”，或多或少帶有批評(píng)政府不作為抑或作為不夠的“成色”，也有一些輿論明顯帶有情緒化的因素。公民能夠借助公共輿論平臺(tái)表達(dá)心聲，在中國(guó)帶有社會(huì)進(jìn)步的積極意義，哪怕言詞過(guò)分偏激，也屬正常正范圍。欣喜的是，我們沒(méi)有看到有機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)疑房?jī)r(jià)的聲音進(jìn)行打壓，相反，我們看到了各級(jí)政府出臺(tái)一系列舉措回應(yīng)民意。盡管，回應(yīng)的時(shí)機(jī)可能已顯稍晚，也不排除有些回應(yīng)從日后的實(shí)際效果看，可能只具備“姿態(tài)意義”。

　　在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，討論房?jī)r(jià)的漲落只須作簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析就可把事兒講通講透。可在眼下的中國(guó)，討論房?jī)r(jià)的漲落，必須借助于“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”的工具才能作出實(shí)事求是的梳理。

　　經(jīng)濟(jì)眼光看房?jī)r(jià)

　　依個(gè)人之見(jiàn)，從純經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理層面，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的理由，擇其重要有三大點(diǎn)：

　　其一，工業(yè)化進(jìn)程拉動(dòng)城市化進(jìn)程，這個(gè)進(jìn)程至少要幾十年方能完成，由此形成人們對(duì)住房的長(zhǎng)期持續(xù)的巨大需求。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，就形成需求拉動(dòng)型上漲。

　　其二，土地作為不可再生的稀缺資源在中國(guó)人多地少的國(guó)情下表現(xiàn)尤為突出。建樓要占地——物以稀為貴，外加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下凡資源都有價(jià)，土地不光有價(jià)，“級(jí)差地租”還要起作用。地價(jià)反映到房?jī)r(jià)，地價(jià)漲高，房?jī)r(jià)跟著水漲船高。這就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的土地(資源)約束型上漲。

　　其三，受需求拉動(dòng)和資源約束拉動(dòng)，以及全社會(huì)富裕家庭總體在增多，余錢(qián)又缺乏好的投資增值渠道，長(zhǎng)期的負(fù)利率金融政策，使炒樓成為很現(xiàn)實(shí)的投資(機(jī))渠道，也客觀上拉高了房?jī)r(jià)。需要說(shuō)明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只要合法繳了稅，炒樓投機(jī)逐利并不違法，理論上不該受到行政打壓，要打壓事實(shí)上也缺乏法律根據(jù)。須知中國(guó)《刑法》早已廢止了“投機(jī)倒把罪”。

　　就上海，除了上述三條普遍原因?qū)е路績(jī)r(jià)上漲之外，特殊的地理區(qū)位因素，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展在國(guó)內(nèi)所處的龍頭地位，對(duì)外開(kāi)放加速的態(tài)勢(shì)等綜合因素，也是“正面”拉高房?jī)r(jià)的一個(gè)不可忽視的原因。

　　政治視角看房?jī)r(jià)

　　由于存在“中國(guó)特色”，對(duì)房?jī)r(jià)漲因的分析還須“講政治”——得用“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”的學(xué)理才能說(shuō)清楚、說(shuō)全面。

　　第一，政府作為土地所有者代表，對(duì)土地?fù)碛薪^對(duì)支配權(quán)。在城市(鎮(zhèn))土地轉(zhuǎn)為“住宅用地”的過(guò)程中，以市場(chǎng)化之“合法”名義，收獲了巨大“轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)”。也即政府在轉(zhuǎn)讓中喝上了市場(chǎng)利益的“頭口水”。

　　第二，不僅如此，在保護(hù)土地的國(guó)策下，政府還控制著土地投放的“閘門(mén)”。當(dāng)“閘門(mén)”開(kāi)的很小，人為形成“住宅用地”供不應(yīng)求狀態(tài)時(shí)，競(jìng)標(biāo)地價(jià)勢(shì)必繼續(xù)拉高，直至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)位。此時(shí)，政府除了喝足“口頭水”不算，還冠冕堂皇地收獲額外的“級(jí)差地租”。

　　第三，房地產(chǎn)業(yè)如同一塊“唐僧肉”，吃“肉”的部門(mén)、機(jī)構(gòu)及市政公共服務(wù)壟斷主體太多。每個(gè)“食肉者”都會(huì)來(lái)?yè)渖蟻?lái)“撕咬”上幾口。這些“食肉者”分食“唐僧肉”也蠻冠冕堂皇，無(wú)非是什么提取“某某基金”、“某某配套費(fèi)”之類(lèi)。眾所周知，這費(fèi)那費(fèi)，開(kāi)發(fā)商只是過(guò)了一次手，最后都打入建房成本，由買(mǎi)房的消費(fèi)者埋單。如果中國(guó)眼下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已以法制和法治為基，那么，在納稅人(購(gòu)房者)已經(jīng)依法納稅(這里不是指買(mǎi)房過(guò)程發(fā)生的契稅等)之后，所有的所謂城市“建設(shè)基金”及“配套費(fèi)”之類(lèi)，均缺乏法理依據(jù)。

　　第四，商品房開(kāi)發(fā)的審批環(huán)節(jié)仍然太多，手續(xù)依然繁復(fù)。而且，越是強(qiáng)調(diào)規(guī)范樓市，行政權(quán)力越是得到強(qiáng)化，權(quán)力越界行為反倒更具“合法化”。一位搞樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的朋友曾對(duì)我抱怨：“每道環(huán)節(jié)——每過(guò)一道坎，都須發(fā)生‘公關(guān)費(fèi)’”。

　　用“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”作為分析工具，人們不難理解，上述“中國(guó)特色”的作派，都屬正常市場(chǎng)規(guī)則之外的“潛規(guī)則”。由于它長(zhǎng)期存在并仍在不斷發(fā)展，它事實(shí)上也就是一種“明規(guī)則”。說(shuō)它“明”，是因?yàn)檫@些規(guī)則在業(yè)界無(wú)人不曉。如今的開(kāi)發(fā)商們也越來(lái)越務(wù)實(shí)，這費(fèi)那費(fèi)的，您想收就罷，您想收多少就算多少，反正最后“羊毛出在羊身上”——由購(gòu)房者的口袋“托底”呢！

　　治本的三大舉措

　　分析至此，我并非想全盤(pán)否定目前政府為調(diào)控房?jī)r(jià)所已經(jīng)采取或?qū)⒁暻闆r而有可能采取的后續(xù)措施，我不說(shuō)不快的是，就算這類(lèi)措施都能收效，其療效也無(wú)非停留于治標(biāo)層面。

　　治本的“藥”不是沒(méi)有，可分為增加供給、“責(zé)任定位”和“加速政改”三種:

　　前一種，迅速擴(kuò)大城鎮(zhèn)“住宅土地”的投放，通過(guò)大幅度增加房地產(chǎn)業(yè)源頭的資源供給，來(lái)刺激更多資本參與商品住宅開(kāi)發(fā)，供應(yīng)一增加，價(jià)格杠桿旋即起作用，房?jī)r(jià)無(wú)須壓就會(huì)回落，至少可使?jié)q幅趨緩。

　　所謂“責(zé)任定位”，就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府必須保障人人有房住，但不必確保戶(hù)戶(hù)擁有產(chǎn)權(quán)房。因此，政府應(yīng)該學(xué)習(xí)外國(guó)政府的做法，果斷停建由財(cái)政補(bǔ)貼的“安居工程”，改將財(cái)政資金用于推廣支付“廉租房”租金補(bǔ)貼范圍。這才是政府真正該做且務(wù)必做到位的事。

　　所言“加速政改”，則在于政府痛下決心斬?cái)嗯c樓市之間的利益分享“臍帶”。政府只有置身市場(chǎng)利益之外，方能承擔(dān)樓市調(diào)控和監(jiān)管之職能。

　　以上三條治本之措施，從操作層面落實(shí)其實(shí)并不難，難的是政府從市場(chǎng)中“斷奶”很困難; 政府欲平抑房?jī)r(jià)辦法也多多，惟獨(dú)痛下決心從市場(chǎng)中抽身勇氣不多。何故如此，因?yàn)檫@些都涉及到“政改”的幅度與力度。所以，房?jī)r(jià)問(wèn)題是個(gè)“政治問(wèn)題”，自然就十分復(fù)雜爾。

　　(作者系資深記者、東方早報(bào)首席評(píng)論員，作者E-mail: luning@wxjt.com.cn)