中價供不應求高價有價無市 南京樓市內分泌失調

　　本報記者 潘祥海

　　昨日，抉策地產研究中心發布監測數據，估計2005年南京房地產市場全年的市場總容量為1350萬平米，其中，一季度的市場容量為426萬平米，而一季度市場的實際總供給量是658萬平米，供給已經遠大于需求，供需比例達到1.54：1，其中新建商品房的供需比是1.63：1。

　　2005年一季度南京市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如江北的天華百潤、城東的亞東城、城北的世貿濱江等，平均供應體量都在50萬平米以上，使得南京市2005年一季度的總供應量大幅升高，而相比之下需求量卻是受到多方面因素的影響，有一定的萎縮，這樣就使得供需矛盾顯得越發突出和尖銳。

　　數據顯示，2005年一季度南京的房地產市場繼續呈現嚴重的結構性供需矛盾的市場特征：一方面有141萬平米的潛在需求因為價格、區位、配套等方面的原因在短期內未得到滿足；另一方面約有373萬平米的商品房因為價格、區位、配套等方面的原因在短期內得不到消化；由此可見，南京房地產市場的結構性供需矛盾已經非常尖銳！

　　供需關系片區差異巨大

　　據抉策地產研究中心統計，從2004年第三季度開始至2005年第一季度，從單個片區來看，供需比例有增有減，但是從整體市場來看，供需比例變化的主調呈遞增的趨勢。

　　2005年一季度中，南京市七大片區的供需比例情況走勢不一，有供需失衡情況開始緩和的如城南、江北及河西片區，亦有供需失衡矛盾繼續激化的，如江寧、城北片區。其中，城中、城東片區供需比也有所增加，但是總體供需情況比較平衡，供需比例接近于1。

　　2005年一季度中，盡管城南片區商品房均價略有增長，但是這一變化對樓市的消極影響遠不如即將運行的地鐵1號線所帶來的積極影響效果明顯，購房者中選擇在城南片區購房的人群比例開始增大，這一點也反映在城南片區在一季度中良好的銷售情況上。由此，城南片區的供需比例再次向平衡狀態趨近，由2004年四季度的1.48減少至2005年一季度的1.39。

　　江北片區在2004年年末，由于一些超大樓盤項目的出現成為南京樓市的焦點，同時也以其偏低的價格定位，開始引起越來越多購房者的關注。加上三橋及規劃中的過江隧道等利好的實現，人們對江北的接受程度越來越高。一季度江北樓市的銷售情況良好，同時盡管有兩個超級大盤存在，但是由于大盤采取分期開發、分期推出的原因，使得江北一季度中的供給總量較之2004年四季度，并無太大增加。此長彼不長的情況之下，供需失衡狀況開始緩和，由2004年四季度的2.98減至2005年一季度的2.14。

　　河西片區在一季度中銷售情況一般，而隨著十運會的臨近，河西片區未來的發展前景令人充滿信心，仍有較大一部分比例的人群選擇在河西購房。由于河西片區在一季度中的新增房源不多，因而供需比例變化不大，與2004年四季度相比，略有小幅度下降，由1.82降至1.67。

　　供需失衡矛盾加大的區域為江寧、城北、城東三個片區，其中以江寧片區最為嚴重。一季度中，江寧片區的供給量再次增大，且增加量較大，樓盤均價也略有上浮，但是對于江寧的需求量并無增加，由此使得江寧的供需失衡矛盾再次加劇，由2004年四季度的2.61增至目前的2.87。城北片區樓市在近期發展速度較快，但是由于供給量及需求量都相對不多，因而其供需狀況一直相對平衡，一季度，由于供應量的增加大于需求量的增加，使得其供需比有所增加，但是供需失衡矛盾不夠明顯，供需比1.43。城東片區最近由于仙林板塊的崛起及馬群麒麟板塊的新增供給的增加，使得城東片區樓市的總供給量要多于前期，但是目前人們對仙林板塊的了解有限，盡管有需求，但是這一數字要小于其供應量的增加，所以使得城東片區的供需比發生了較大改變，其在2004年中一直保持著的供略小于需的情況至2005年一季度開始出現逆轉，供需比增至1.3，供大于求。

　　城中片區仍然很受購房者青睞，但是限于有限土地資源，供應量在逐漸減少，同時價格也因此增加，價格的增加在一定程度上會抑制部分需求。受此影響，城中片區的供需比變化比較平穩，一直保持著供略小于求的局面。

　　高價房源過剩，中價房源供不應求

　　通過2004年三、四季度與2005年一季度的對比，抉策地產研究中心認為，南京市新建商品房在各價格層次的供需結構失衡情況變化不一，有緩和也有加劇。目前市場上供不應求的房源價位段范圍再次縮小，集中在4001至5000元/平米之間，其余各價位段都是供大于需。其中3000元/平米以下及6001元平米以上價位段房源的供需比例與2004年四季度相比，有所下降。3000元/平米以下房源集中在江北片區，隨著江北樓市行情的好轉，購房者對江北樓市接受度的提高，供需矛盾開始有所緩和。

　　6001元以上房源集中在河西、城中、城東片區，隨著房價的居高不下，部分購房者只能無奈接受，另有部分購房者因看好河西的發展前景而接受了目前的這一個價格水平，至于在那些選擇在城中區域購房的人群，對于高價位的房源接受能力自然要相對較強。3000至4000元/平米價位段之間的房源集中在江寧片區，出現供需比大于1的主要原因是供應量太大。

　　就目前各價位段的供需比來看，南京房地產市場的供需結構性失衡矛盾很嚴重。本應大受歡迎的低價房源由于地理位置的原因，受到市場冷落；市場接受程度有限的高價房源在日益增多；中等價位左右的房源卻嚴重地供不應求。