中關村逃離谷底

　　本報記者 姜洪橋 北京報道

　　中關村終于從谷底逃離。經過幾年大規模的建設，中關村新的高級寫字樓拔地而起，完工之后的新建筑迎來了第一批客人。從2004年底至今，新浪、搜狐、SUN和法國電信等大型公司紛紛搬進中關村。這批客人中，有的是此地原住民，有的是外來戶，他們都是納斯達克泡沫之后的幸存者和勝利者。

　　不過，眼下跨國公司的進入和中關村的熱鬧是否意味著中關村商務地產的從此興旺？這個問題無論在地產界還是更廣泛的范圍內都是爭論的焦點，相當多的媒體對未來供應量和需求量的關系仍然持懷疑態度。而潛伏于這種爭論背后一種更大的價值分歧是，中關村是否需要這些高級寫字樓和中關村究竟應該定位于跨國企業還是草根力量上？

　　勝利者的回歸

　　“我首先關心回到中關村，其次關心交通問題”，張朝陽對回到中關村的態度是斬釘截鐵。相當多的科技公司表現與搜狐一致。

　　2004年以來，中關村地區寫字樓市場熱鬧非凡，沃爾瑪租賃盈都大廈，法國電信、日本瑞薩系統、英特爾租賃融科資訊中心，美國存儲技術、華旗資訊、新浪、百度租賃理想國際大廈，搜狐租賃清華科技園威新國際大廈，新東方購買金融中心B座……

　　在采訪中，各大公司進入中關村的理由幾乎是一致的。他們都認為，中關村是高科技區域能夠滿足企業技術人才和企業文化的需求。而他們之所以現在才入駐的原因是業務的拓展和中關村的變化。“我們業務發展很快，員工人數在增多，必須要準備工作空間的余量”，張朝陽說。

　　人們至今還能清楚地記得納斯達克泡沫破滅之后中關村的蕭條景象，各家網絡公司紛紛從高級寫字樓中撤離出來。緊接其后的是正在建設改造過程中的中關村又遭遇微軟撤離風波。但是這一狀況發生了改變，在2003年底，攜程旅行網在納斯達克成功上市，此后，靈通網、中芯國際、TOM Online等相繼在納斯達克上市，中國公司在美國演繹新一輪資本市場的神話。隨后的2004年，新浪和搜狐業績都實現了較快的發展，積極拓展新業務和招兵買馬。跨國公司也在這一年加緊了進入中國的速度，這一年是中國高科技產業的拐點。

　　和泰房地產公司總經理陳森林表示，中關村的房地產項目顯然抓住了這樣的機會，第一個轉折點就是理想國際大廈由銷售改招租。對越來越多的大型公司涌入，分割散賣式的辦法固然可以快速回籠資金，但是因其造成的管理困難將對大公司的形象造成負面挑戰。

　　毫無疑問，無論是跨國公司擴占地盤還是新浪或者搜狐重新回到中關村，都是以一種歷經磨難勝利者的姿態回歸。中關村寫字樓的熱鬧正是迎接了高科技產業的新一輪波峰，各個房地產項目老總們喜笑顏開地歡迎著那些大型公司的入駐，并因此而表示出對未來充滿信心。

　　想象中關村

　　2003年是中關村寫字樓市場非常背運的一年，這一年中，所有的媒體都看淡這個市場，宣稱這個市場的困境還遠遠不會結束。這種基本認識仍在持續，即便是到各大公司入駐中關村之后的現在，不利的報道依然隨處可見，以至于海淀區政府不得不在年初發動一次針對媒體的公關攻勢計劃。

　　根據我們所看到的報道，對中關村地產的懷疑主要憑據中關村寫字樓供應量過大和由此造成的價位偏低，他們認為無論是租金還是銷售價位都是偏低的。對于價格問題，位于中關村西區的1＋1大廈項目經理王軍表示了由衷的不理解，“說價格低到底是和中關村以前比還是和CBD比？”王軍認為，在中關村西區動工之前，當地的租金價格在4.5元／天左右，并不比目前的價位高多少，況且當時中關村西區根本就沒有足夠的寫字樓可以提供。如果和CBD相比，中關村西區建設才剛剛有雛形，怎么去比呢？

　　的確，媒體的評價標準相當模糊。這種模糊來源于對供求關系的模糊判斷，問題的實質就是是否相信那些跨國公司一定能填滿這些高級寫字樓的供應量，也就是是否相信中關村定位的跨國企業總部的定位是合理的？

　　就是在大家普遍看淡中關村地產的2004年，IT評論家方興東出版了他的《中關村失落》，正式出版之前這本書的名字叫《中關村之死》。他在書中指出，中關村的方向性危機是拋棄草根力量，而定位于服務大型企業的房地產是圍剿中關村草根力量的“主犯”，是中關村長遠發展的票房毒藥。方興東提出，拯救中關村必須重新回答十大頭腳倒置的問題。第一個就是，中關村的主角究竟是大型企業還是高科技草根企業？第二是中關村招商引資的重點究竟是國外企業還是國內企業？

　　顯然那些大型公司是中關村目前建設計劃的積極支持者。落戶清華科技園不久的SUN中國研究院院長宮力在接受記者采訪時表示：“我覺得不蓋高樓大廈更差。要是把這些樓都挪到朝陽，我們這些人也不會在這里了，應該感謝他們建設了這些樓。”宮力似乎更相信真正的硅谷所謂的創新小企業不是無中生有的，而是根于有實力的大型企業，“硅谷為什么出很多小的企業？不是直接出的，都是大企業分出來的。比如硅谷有好多半導體企業，半導體企業都是從Intel出來的。小企業都是大公司衍生出來的，沒有大公司就沒有這些小公司。所以只說這些小公司，仿佛大公司沒有什么價值，我覺得這是錯誤的。”

　　對于中關村來說，大公司重要還是小公司重要一些，這是很難糾纏清楚的問題。但現實是，即便是那些創新型的小公司也在飛速成長。王軍告訴記者，其項目在去年年底預售之后銷售率已經達到80%，“大部分購買我們項目的企業都是快速成長的高科技企業，而之前他們大多數寄居在周邊狹小的商住兩用辦公樓中”。也許用不了幾年，僅僅那些目前的小公司就能夠填滿現在看來巨大的中關村商務地產供應量。